[열반실전반32기 27조 복댕이21] 0호기 전세재계약 후기_두려움이 몰려들때..

안녕하세요

시장에 겸손한 투자자 복댕이21입니다. 

아픈손가락 0호기 전세계약이후 

벌써 2년의 시간이 지나고

전세만기 시점이 다가오면서

1호기 매수를 앞두고 

25년 4월 만기인 전세재계약을 

7개월이나 당겨서

진행했던 경험담을 복기하고자 합니다.

l 잔금리스크에 대한 두려움

24년 10월은 한창 1호기 매수를 위해서

매물털기와 지투실전반 수강으로 

고군분투 중이었는데

실거주로 집을 매수할 계획을 세우다 보니

대출을 이용하는 금액이 높았고

자연스레 전세재계약과 

그에따른 잔금리스크에 대한 걱정이 

생기기 시작했습니다. 

그래서 25년 4월 만기인

 전세만기 7개월전인 24년 10월에

세입자에게 연락을 해보게 됩니다. 

그동안 세입자와 별탈없이 잘 지냈던터라

안부인사와 함께 

전세재계약의 의중을 물어보게 됩니다. 

(번호를 중간에 부득이하게 

바꾸는 바람에 기억에 의존해 작성했습니다.)

“안녕하세요 사모님, 잘 지내셨지요?”

전세만기가 25년 4월이지만 

내년에 바빠질 것 같아서

미리 계획이 있으신지 물어보고자

 문자 드렸습니다.“

”저희는 한번 전세를 살면 

계속 만기까지 사는 편인데

생각해보고 연락드릴게요“

세입자분은 외곽 신축에서 싼 전세로 사시다가

몇천만원 더 주고 이사오신 분이고

전세신규 계약시에도

공급으로 인해 25년으로 기한을 맞추고자 

전세7개월 전부터 알아보시는 분을

사장님께 이야기해서 잡아온(?)분이었습니다. 

단지 바로 앞 유치원이 직장이고

인근 10분거리의 단지에 

어머니의 육아도움을 받고자

오신 분으로 이쁘고 착한 분이었습니다. 

그렇게 1주일뒤면 연락오겠지.....하면서도 

연락이 없으셨지만

빨리 연락을 드린거라

1달정도 기다리다 24년 11월

실전반이 끝나고 매물털기는 소강상태에서

이거라도 마무리 해보고자

연락을 드렸습니다. 

세입자는 교통사고를 당하셔서 

경황이 없으셨다는 말씀과 함께

재계약의사를 밝히셨고

더불어 보증금 네고를 해오셨습니다.

(깎을게 없는 가격인데...)

보증금 반환에 대한 걱정으로 인해

몇백만원 가격조정을 해드리고 

전세 갱신권 사용을 동의하게 됩니다. 

24년 11월 0호기 지역의 전세 상황은

굳이 올리지 않아도 되는 가격이었지만

주변 전세 매물도 없는 상황에서

0호기보다 좋은 단지를 매수하려면

몇천만원이 더 필요했고, 

이사비용 등을 계산해보면

이사가지 않을 거라는 확신이 있었기에 

보증금 5%증액을 말씀드려볼 수 있었습니다. 

그렇게 동의를 받은 다음

호기롭게 1호기 매물을 

11월달에도 여전히 털고 있었고

제가 매수하고자 하는 단지는 저의 가용자금에서 

몇천만원 높은 금액이었지만

제가 살 수 있는 금액에서 

가장 선호되는 단지였기에

포기할 수 없었습니다. 

그렇게 좌절과 노력을 반복하며

24년 12월 계엄령과 함께

1호기를 싼 가격에 매수하게 되었고

가계약금과 함께 2일뒤 바로 계약서를 

작성하게 됩니다.

(1호기 경험담 참고...)

그렇게 1호기 매수계약을 끝내고

전세재계약서를 25년 2월 잔금전에 작성하고자

세입자에게 연락을 하게 됩니다. 

세입자는 전세대출을 받고 있었기 때문에 

세입자는 만기가 4월인데 

전세계약서를 왜 1월에 쓰는지 

납득을 하지 못했고

25년부터 업무가 바빠지고 

이사할 예정이라 

당겨서 계약을 했으면 한다는 의중을 

말씀드리면서

더불어 전세보증금의 10% 계약금을 

요청드리게 됩니다. 

보증금의 10%계약금의 말씀드린 이유는

향후 1호기의 대출을 일으킨 상황에서

미리 협의가 되었더라도 

세입자가 마음이 바뀌어서 퇴거를 요청하면

저는 다시 세입자를 맞춰야 되는 리스크가 

있었기 때문에

확실히 해두고 싶었기 때문입니다

세입자는 반감을 내비치셔서

전세금 상승분에 대한 계약금 없이 

진행을 할까 고민했지만

세입자는 어쩔 수 없음을 받아들이시면서

전세보증금 인상분의 10% 계약금과 1월 계약서 작성에 동의하게 됩니다 

(참고칼럼은 찾게 되면 업로드하겠습니다 ㅜㅜ)

[전세 계약갱신청구권 특약]

전세계약에 대한 특약은 

월부에 많이 나와있었지만

전세재계약에 대한 건은 거의 없어서

칼럼을 참조해서 작성하였고

과할 수는 있지만 

빈약하게 작성하신 사장님의 특약을 

전면 수정해서

(매도시 이 사장님은 피해야겠다는 생각...;;)

특약을 미리 사장님과 주고받은 이후

계약서를 작성하게 됩니다. 

그렇게 1월에 전세 상승분의 10% 계약금 함께

전세재계약서 작성을 만료하고

2월 1호기 잔금이후 이사를 완료했습니다. 

l 아쉬웠던 점

항상 최악의 상황을 생각하고 

대응해야 한다는 생각과

경험하지 못한 것에 대한 두려움으로

세입자에게 부담금을 안겨준 것은 아닌지

6개월이 지난 지금 아쉬움이 컸습니다. 

전세재계약서를 작성하면서

세입자가 원하는 사장님으로 하지도 않았고

굳이 보증금 10%의 계약금을 받지 않음에도

말을 번복하지 않으실 분이라는 것도 알았지만

계약을 미리 진행한 것에 대해서

경험을 하고 싶다는 저의 욕심도 있어서

미안한 마음이 컸습니다

또한, 전세재계약 당시

서로 마주 앉았을 때

아픈손가락이지만 그래도 저의 첫집인데

바닥이 더럽다느니, 춥다느니 등등 불만을 

토해내시는 것을 들으면서

저도 감정을 다스리지 못한 부분도 

(아직은 자극관 반응사이의 공간이 작습니다;;)

아쉬움이 큽니다

2년뒤 매도를 고민하고 있으니

매도시 집을 잘 보여줄까에 대한

불안함이 있기는 하지만

[착한 세입자분]

전세 상승분 잔금일이 휴일이었음에도

알아서 잔금 입금해주시고

알려주시는 세입자분을 보면서

앞으로는 감정이 앞서서

두려움과 욕심으로

큰일을 그르치지 말아야겠다는

생각이 들었습니다

긴 글 읽어주셔서 감사합니다🥰

#투자 경험담, #실전 투자, #임대 후기

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