[복댕이21] 절대적 상대적 저평가 지역 00구 7천만원 네고 매수(내집마련) 경험담 2탄_ 매수

작성일 : 2024.12.26

수정일 : 2025. 2. 23.

안녕하세요 겸손한 투자자 복댕이21입니다.

절대적 상대적 저평가 지역 00구 7천만원 네고 매수(내집마련) 경험담 2탄_ 마인드

1탄에 이어서 2탄으로 매수과정에 대한 이야기를

해보려고 합니다.

(댓글달아주신 동료분들 감사합니다.*^^*)

대출을 알아보고 가격을 네고하는 과정이

4달이상 지속되면서

마음이 많이 힘들었고

사소한 갈림길에서 어떻게 행동하는 것이 올바른 선택일지

판단하는 과정이 쉽지 않았는데

끌어당김의 법칙이랄까.....

고민되는 시점마다 멘토님과 이야기할 기회가 생겼고

사소한 질문들로 인해 이어진 행동들이

이러한 매수과정으로 이어질 수 있지 않았나 생각했습니다.

매수과정에서 판단의 기로에 선 많은 분들이

저처럼 고민하고 마음 아파하지 말고

팁을 얻고 해나가셨으면 하는 마음에서

매수과정을 최대한 자세하게 담아서 후기를 작성했습니다.

(매수과정에서 거의 모든 매물에 대한 협상을 해봤었는데

세세한 협상 후기는 차차 작성해보고 복기해보겠습니다.)

긴 글 주의!!

협상과정을 알고 싶지만 시간이 없으신분은

"1호기 7천만원 네고 과정_계엄령과 함께 깎인 그 집!!"

부터 읽으시면 됩니다.

대출도 공부가 필수다!!

7월 투자코칭을 받고 실전반을 마무리한 후

8월부터 본격적인 매물을 보게 되었습니다.

2월에 수강한 내집마련기초반에서 알게된 엑셀로

대출의 예상금액을 계산해보고

9월 스트레스 DSR이 시작하면서

대출에 대해 깊게 알아야겠다는 생각이 들었고

어떻게 할까 고민하던 중

플팩님의 대출강의를 월부에서 발견하게 됩니다.

강의를 들으면서

다양한 대출의 세계를 알게 되었고

'내가 그동안 자본주의에서 너무 모르고 안일하게 살았구나..

남들은 레버리지로 돈을 벌고 있는데

나는 근로주의로만 살았구나' 를 깨달으며

강의에 집중하게 됩니다.

그리고 강의가 끝나고 강의에 안내된 메일을 통해 상담요청을 했고

소속 상담사분의 상담을 통해

우리 가족이 어디까지 대출이 가능하고

어떻게 대출 레시피를 짜느냐에 따라

한도와 매월 상환금액이 달라지는 것을 보면서

우리가족의 가용범위에 대해서 놀라게 되었습니다.

대출강의를 듣기 전까지는

8월 후보단지 A,B를 보면서 사장님이 소개해주신

지역 대출상담사에게 전화문의를 해보고

조언도 구해보았지만

대출강의를 듣고 제대로 알고 질문하는 대출가능액이

달라짐을 느끼면서

공부의 중요성을 깨닫게 됩니다.

하지만 주담대로는 자금의 한계로 인해

신용대출을 알아봐야 하는 상황이었기 때문에

어떻게 할까 고민고민하다가

1금융권을 전부 찾아가게 됩니다.

목표금액을 설정하고 은행권을 알아보다보니

ㅇㅇ은행에서 직장 우대조건으로

신용대출이 생각보다 많이 나오게 되어서

매수물건이 정해지지 않았음에도

신용대출로 자금을 마련하게 되었고

(마감기한을 스스로 정해놓았기 때문에

빠른 결정을 할 수 있었습니다.)

최종 계약금과 중도금까지 미리 마련해놓으며

유리한 가격네고 조건을 준비해놓게 됩니다.

[복기]

1. 잘한 점

-대출강의를 듣고 적극적으로 대출을 알아본 점

-가격협상을 위한 자금을 미리 마련한 점

2. 잘못한 점

회사 대출 신청에 안일하게 생각해서 유리한 조건의 대출을 놓친 점

3. 바꿔야할 점

'괜찮겠지, 되겠지' 라는 안일한 생각을 버리기

집중하게 된 그 단지 C

7월 투자코칭에서 받은 조언대로

매물후보단지 리스트를 금액대별로 정리하고

8월 실전반 튜터님의 조언대로 후보단지에서 +1억의

좋은단지부터

순차적으로 신랑과 함께 매물임장을 하게 됩니다.

제가 생각하는 가용범위에서 +1억의 단지도 매물임장을 하다보니

'이걸 보는게 의미가 있나? '라는 생각도 있었지만

튜터님의 조언은 금이기에 +1억대의 단지와

가용범위의 단지에 집중하게 됩니다.

00구는 스트레스 DSR2단계 적용전

7월부터 실거주위주의 매수가 많은 지역이었고

제가 보는 A단지와 B단지는

타구에서 ㅇㅇ구를 들어오는 진입단지로

거래가 끊이지 않는 단지였습니다.

그래서인지 8월말까지 활발한 거래가 이루어졌고

8월초 A와 B단지에서 제가 봤던 급매들은

8월도 되기전에 모두 거래가 되어 버리며

가격이 조금씩 올라가기 시작했습니다.

전세가 약보합인 상황에서

매매가가 실거주위주의 매수 수요로 오르는 것을 보면서

상급지의 선호단지는 전세가 오르기전에

상승이 이루어지는 것을 경험하면서

현장의 중요성을 다시 한번 깨닫게 되었습니다.

그러다 신랑과 전투(?)를 치르는 동안

9월 스트레스 DSR 2단계가 실행되면서

매수가 꺾이게 되었고

9월은 명절이 있으니 꺾일 수 밖에 없다는 사장님의 말씀(10월되면 거래가 될거야..)을 들으며

아직 심리가 죽지 않았구나를 느낄 수 있었습니다.

이러한 상황에서

오픈된 프메페튜터님의 대구특강을 들으면서

제가 눈여겨 보지 못했던(가격의 허들로..) C단지를 보게 됩니다.

매물털기 이 정도까지야....

그리고 신랑과의 협상이 9월 타결(;;)이 되고

10월부터 본격적으로 매물을 보면서

지투실전반도 함께 하게 됩니다.

'실거주준비가 우선 아니야?(지금이 실전반 들을때니?)'

라는 신랑의 말에

'실거주가 우선이지' 라는 저의 대답과 함께

정신없는 10월을 보내게 됩니다.

10월은 실거주준비, 지투실전반, 유치원설명회 ...

세가지를 병행해야하는 상황이라

우선순위

실거주준비>지투실전>유치원설명회

가 되어야 하는 상황이었습니다.

C단지와 가격이 비슷한 D단지와 함께

물건을 보게 되면서

단지의 가치와 우리가족의 실거주 준비를 고려하며

C단지를 선택하고

최종 C>A>B의 단지 가치 순으로 매물을 털어보기로 결정했습니다.

C단지를 신랑과 함께 매물을 보고

집에 돌아와 해당단지의 매물리스트를 뽑아봅니다.

그리고 가격순위로 나래비한 이후

해당 단지매물을 가진 사장님께 중복 매물임에도

가격과 상황을 전화해본 이후

본격적으로 퇴근 후 매물털기를 시작했습니다.

매물을 돌아보며 될만한 물건을 찾고

사장님과 네고하는 과정에서

내가 하는 이러한 행동들이 맞는 건지 의문도 많았습니다.

하지만 해당단지는 가격 네고가 거의 안되는 단지였고

매도자에게 제가 원하는 가격이 아예

사장님을 통해 전달되지 못하는 단지였습니다.

매도자들은 25년되면 공급이 없을건데

굳이 그 가격에 팔지 않겠다는 의지가 강했고

7월부터 나온 공실, 대출낀 매물 등 모든 매물이

제가 목표한 금액대로 네고가 전혀 안되는 상황이었습니다.

(어떻게 2천도 안깎이는지...ㅜㅜ)

속상하고 화도 나서

실전반 튜터님에게 하소연도 해보고

(줴러미 튜터님 하소연 들어주셔서 감사합니다.;;)

혼자 많이 속상해 하면서도

10월 한달 사이에도 시장의 변화가 급격한 것을 보고

시세는 정말 생물과 같아서

현장에서 시세의 흐름을

예리하게 보는 안목이 중요함을 느끼게 되었습니다.

B단지로 넘어가서 매물을 털어야하는 상황에서도

10월달은 아직 심리가 죽지 않았다는 생각이 들었고

이 시간을 흘려보내야한다는 생각이 들면서

우선순위

지투실전>실거주준비>유치원설명회

다시 실전반에 마지막 집중을 하고 마무리를 하게 됩니다

11월이 되면서

C단지 사장님에게 다시 전화를 해보면서

기존에 봤던 매물을 처음에 제시한 금액보다

2천만원 올린 금액으로(취득세를 카드로..ㅠㅠ)

가격네고를 시도해보았으나 전혀 먹히지 않는 상황... ...

아쉬운 마음을 뒤로 한채

다음 우선단지인 A단지도 똑같이 매물임장을 하게 됩니다.

남자사장님을 통해 본 매물 중에서 교통사고처럼 만난 물건이 있었습니다.

싸게 나오지도 않았던 물건이었고

올수리 물건이었는데

사장님이 통화하신 사이에 매도인께 질문을 드리니

학군지로 이사를 위해 매도를 하신다는 이야기를 듣고

'이 집이다' 라는 생각이 들었습니다.

사무실로 돌아가서 사장님께

현재 나온 시세대로(저의 목표금액은 아니지만)

가격이 되는지 조심스럽게 질문드렸고

사장님은 안될거지만 그래도 물어는 볼까라는 이야기와 함께

전화를 드리니 안된다는 대답!!

그 가격은 매도인이 내놓은 호가대비 7천만원을 깎은 금액이었습니다.

아쉽지만 받아들이고

다시 C단지 주변 단지 매물을 털기 시작합니다

(미련둥이..;;)

1주일동안 주변 단지를 돌며 매물을 물어보던 중

A단지 사장님께서 전화가 오더니

1주일전에 이야기한 금액으로 매도인이 팔 의향이 있는데

살 생각이 있냐고 물어보셨습니다.

그때 사장님께

'사실 저는 그 금액이 아니고 ㅇ억만 가능합니다 사장님'

그 가격으로 무슨 집을 사냐는 사장님께 감사하다는 말씀만 남기고

저는 C단지 매물털기를 하기 시작했습니다.

그때 지금 가격이 깎이기 시작하는구나를 느끼면서

내가 원하는 C단지 끝까지 해보자는 생각만 들었습니다.

(다시 C단지로...)

혹시 C단지가 안되더라도

A단지 후보매물, B단지 후보매물이 있으니

할 수 있는 끝까지 해보자 생각하고 마지막 매물털기를 해봤습니다.

그래서 매주 필터링을 통해

내가 모르는 매물이 있나만 확인하다보니

제가 못봤던 RR의 단독물건을 보게 됩니다.

사장님에게 전화를 드리고

세입자가 있는 집을 보게 되었는데

동물을 키우는 집이라서

도배와 장판은 수리가 필수였습니다.

하지만 그외는 깨끗했고 매수인이 서울투자를 위해 매도하는 상황이라

가격조율이 되겠다는 생각이 들었지만

베란다에서 이상한 것이 발견됩니다.

누수인가....

적극적인 사장님, 세입자, 매수인, 윗집 임대인

모든 상황이 적극적이었고

누수는 베란다 세탁기 부분이라 누수업체를 통해

빠르게 수리가 되었습니다.

부동산 사장님은 적극적인 가격네고를 약속하였으나

중대누수는 아니었지만..

신랑도 누수문제는 차후에 또 발생할 수 있음을 걱정하며

후순위로 미뤄두게 됩니다.

또다시 좌절을 하면서

10월에 본 다른 물건이 가격네고가 되지 않을까 부동산을 방문해 시도해보았지만

가격전달도 되지 않는 상황......

매물털기과정에서

10월에 본 물건을 가지고 있는 다른 사장님이

제가 사는 구에 계셔서

매도인에게 가격만 전달하자는 마음으로

부동산을 방문하고 알게된 사실은

그 사장님은 매물을 볼때 세입자의 지인이라고 생각했던 사장님이었는데

알고 보니 매도인과 잘 아는 공동중개 사장님이었습니다.

사장님 사이에서 이상하게 되버린 상황이었고

가격도 전달되지 않은 상황에서

아무 결과없이 바보소리만 듣고

돌아오게 되었습니다.

바보소리까지 들으면서

할만큼 했다라는 생각이 컸지만

마지막 한집이 계속 생각이 났습니다.

그 집은 10월에 매물을 봤었고

C단지의 리얼RR로 가용범위 +1억으로 나온 물건이었는데

집주인이 고점을 찍고 내려오는 시기에 매수를 한 집이라

가격조율이 되지 않을거라는 사장님의 공통적인 의견이었습니다.

(제가 원하는 가격에 매도하시게 되면 1.5억이 손절되는 상황;;)

하지만 13군데나 뿌려진 그 집은 급해보였고

C단지의 거의 모든 매물을 보고 마지막 남은 이 물건!!

꼭 협상하고 단념하고 싶었습니다.

하지만 가격이 매도인에게 전달되지 않는 상황이었기 때문에

'어떻게 하면 할 수 있을까?' 고민고민하면서

11. 30(일) 아너스대화에서 자향멘토님을 만나게 됩니다.

멘토님께 저의 상황을 말씀을 드렸더니

13군데 사장님에게 전화해봤냐는 질문과 함께

가격 전달해줄만한 사장님을 찾아보라는 조언을 해주셨습니다.

하지만 제가격은 매도인이 본인이 매수한 금액에서 1.5억을 손절해야 하는 금액이라

전달이 되지 않을거 같다는 말씀을 드리니

그러면 "복댕이님이 직접 매도인에게 매물볼때 물어보세요!!" 라는 말씀을 듣고...

'그게 되는 건가?'' 라는 생각이 들면서

'매도인, 사장님이 저에게 화내지 않을까요?' 라는

질문을 드리니

면전에서 그러시겠냐는 말씀과 함께 (;;)

"일단 해보세요" 라는 답변을 해주셨습니다.

...............

내려오는 기차안에서

0호기를 매수할 당시 제가 부른 가격에서 네고도 못하고

200만원 더 주고 매수한 기억이 나면서

내가 이거 못하면 나는 과거에 얽매여 벽을 넘을 수 없다는 생각이 미치면서

이 물건 진짜 안되면 C단지 마음을 비우겠다는 다짐을 했습니다

[복기]

되든안되든 일단 해보자!!

(가장 큰 방해는 나의 선입견!!)

1호기 7천만원 네고 과정_계엄령과 함께 깎인 그 집!!

12.1(월)

13군데 부동산 전화를 다시 돌리면서

가격이 들어갈만한 사장님을 물색하고

예약을 잡고 그날 저녁 신랑에게 '이야기하고 올게' 라는 말을 남기고

매물임장을 하게 됩니다.

그날 아침부터 마음이 두근거렸습니다.

계속 할 수 있다 할 수 있다 말만 되뇌이면서

하루가 어떻게 가는지도 모르게 지나갔고

결국 매도인의 앞에서 가격을 이야기 하게 됩니다.

사장님의 매질(?)과 함께

제가 매도인에게 말씀드렸습니다.

" 사장님께 말씀드려도 되는데

그러면 사장님이 중간에서 곤란하실거같아서

욕을 먹어도 제가 먹으려고 직접와서 말씀드렸습니다.

죄송합니다"

라는 말과 함께 90도 인사를 하고 돌아왔습니다.

부동산으로 돌아오는 길에 사장님이

제가 안되보였는지 본인이 ㅇㅇ구 다른 지역 가격 되는데

알아봐주겠다고 다독여주셔서

정말 감사했습니다.

그리고 돌아오는 차안에서 왠지 모를 눈물이 흘렀고

'됐다 됐다 최선을 다했어.. ' 라고 속으로 되뇌이며

집으로 돌아왔습니다.

12.3(화)

계엄령 선포

12.4(수)

12.3일 간밤의 계엄령선포로 어수선한 상황에서

저는 C단지에 미련을 버리고 다음 우선순위 A단지 매물을 털기위해

퇴근하고 인근 부동산을 방문하게 됩니다.

매물을 알아보고 집으로 돌아오는 길

C단지 사장님 중에서

12. 2(월) 전화를 돌린 사장님 중에서

적극적인 사장님의 문자를 받게 됩니다.

사장님은 C단지에 관심이 있으면 연락달라는 문자를 보내셨고

저는 가격만 깎이면 사고 싶은데

너무 안되서 A단지를 본다는 말씀을 드렸고

그날 저녁 전화가 오면서 사장님의 조율이 시작되었습니다.

"사모님, 오늘 그 가격에 된다고 하면

가계약금 쏠 수 있어요?"

"네 사장님 바로 드리고

계약도 내일해서 중도금도 계약일에 바로 드릴게요"

"네 사모님 최선을 다해볼게용"

그리고 사장님의 전화가 오고

제가 생각했던 가격에서 천만원 올린 가격이지만

이 단지의 RR인 이 물건은 확실히 싸다는 확신이 있었기 때문에

계약 특약조건을 문자로 주고 받으며

가계약금을 넣게 됐습니다.

집주인분은 1.5억을 손절하는 상황이라

가계약금을 받으면서 우셨다는 이야기를 전해들으며

계약을 했다는 자체가 얼떨떨하기도 했지만

마음이 안 좋았습니다.

12.5(목)

집주인이 다른 지역에 있는 상황이라

금요일에 계약을 하기로 하고 계약서 문구를 조율하던 중

저를 1호기에 데려다준 사장님에게 전화가 오면서

제가 모르는 사실을 알게 되었습니다.

월요일 제가 돌아가고 나서

사장님에게 매도인이 전화가 와서

사장님에게 화를 많이 내셨다고 합니다.

사장님은 매도인에게 죄송하다는 말씀을 드렸고

제가 기분이 안좋을까봐 저에게는 말씀을 못하셨다는 이야기를 들으며

저에게 서운함이 많으셨다고 하시면서도

좋은 집 계약 잘하셨다는 말씀을 남기고 전화를 끊으셨습니다.

12.6(금)

매도인과 만나 계약서를 작성하면서도

매도인을 제대로 볼 수가 없을 정도로 미안했습니다.

계약금을 넣고 동시에 중도금을 넣으면서

마지막에 '감사합니다' 라는 진심어린 인사만 전달드렸습니다.

매도인이 돌아가고

안될 것 같은 매수과정이 이렇게 빠르게 진행될 수 있었던 이유를 물어보니

매도인은 ㅇㅇ구의 상승장에 집을 사서 오셨고

이제는 서울로 전근을 가게 되어서 ㅇㅇ구에 연고가 없는 상황이었습니다.

팔고 가야하는데 높은 가격에 매수인이 붙질 않았습니다.

보고간 매수인은 가격을 계속 조율을 했었고

조율을 해줄 의향을 비치면 사지 않는 상황이

몇달간 계속되자 매도인도 많이 지친 상황이었습니다.

거기다가 13군데의 사장님들이 계속해서 전화를 하고

가격조율을 해대고

매도인은 방어하는 상황이 힘드셨나봅니다.

결정적으로 계엄령이 선포되면서

시장이 급격히 혼란해지자

계엄령 다음날 저녁 공동중개인 매도인 사장님께

매도인은 전화를 해서 집을 팔아달라고 하소연하셨나봅니다.

그때 저라는 매수인이 대기하고 있었고

사장님이 매도인에게 가격을 설득시켜

바로 계약이 성사되었습니다.

매도인은 가계약금을 받은 날은

우셨다고 합니다.

하지만 그 뒤에 사장님께 전화하셔서

괜찮다고 고맙다고 이야기해주셨다고 합니다.

계약하고나서는 아무 느낌이 없었지만

그래도 집으로 돌아와서

신랑의 수고많았다는 말을 들으며 가슴이 먹먹했습니다.

(근데 내가 고생했는데 왜 신랑이 앓아누운건지....)

[복기]

1. 잘한 점

멘토님께 조언을 듣고 바로 행동한 점

2. 잘못한 점

꼼꼼하지 못한 매물털기로

사장님들 사이를 안 좋게 한 점

3. 바꿔야할 점

매물털기는 차근차근 제대로 해야한다.

위기가 기회가 되는 과정

제대로된 매수과정을 경험하며

왜 월부에서 1년안에 투자를 해야하는지

경험이 중요하다고 한건지를 알게 되었습니다.

투자로 매수경험이 없던 저는

과거의 매수 경험을 반복하려는 습성이 있었고

월부에서 배운대로 하고자 그 틀을 깨야했습니다.

그러는 와중에 사장님과의 관계에서도

저 스스도 힘이 들었고

그 과정에서 제가 좋은 사람으로

보이고 싶어하는 성향이 강한 사람이란 것도 알게 되었습니다.

계약이 이루어지고

기존에 봤던 사장님 중에서는 손님 소개해달라고

전화주신 사장님도 계셔서

사람의 관계에 대한 생각의 틀도 많이 깨지게 되었습니다.

하나의 매수과정이지만

0호기의 벽을 넘어서야한다는 생각 하나로만

최선의 노력을 다 했습니다.

또한, 위기가 기회가 되는 과정도 겪어보니

강의에서 했던 모든 내용과

칼럼필사 멘토님들과의 대화 등이

모두 내안에 쌓여서 행동하게 했고

좋은 단지를 좋은 가격으로 매수하게 되었다고 생각합니다.

그 과정에서 많은 도움주신

센쓰튜터님, 라즈베리튜터님, 줴러미튜터님, 자향멘토님

대구특강 프메페튜터님, 대출강의 플팩님

모두 감사드립니다.

이 과정을 공부라고 생각하고

다음 투자에서는 더 나은 성과를 내기 위해 노력하겠습니다.

진심으로 감사드립니다.

2025. 2. 23.

인테리어 완료 후 이사를 앞두고 있습니다.

매수 복기글을 작성한 이후

그 사이 전세재계약과 인테리어를 경험,

기존 월세 거주집 퇴거일 조정 등

소소하게(?) 겪었던 일들은

추후 경험담을 통해 정리해보겠습니다.

감사합니다*^^*

**복댕이21 글모음**

[마인드]

[2022.5.9.]사라져도 다시 돌아오셨으면 좋겠습니다.

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[2023.11.4]워킹맘 투자자가 가져야 할 마음가짐_5세미만 유아를 둔 워킹맘 투자자에게 드리는 글

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[2024.2.25.]고통의 임계점을 지나가는 분들에게..

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[2024.8.5.] 세상에 안되는 건 없다!! 24시간 임장이 가능한 이유!

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[2025.2.23.] 절대적 상대적 저평가 지역 00구 7천만원 네고 매수 경험담 1탄_마인드

https://cafe.naver.com/wecando7/11429305

[실전경험담]

[2022.12.21.] 누구나 다 아는 공급폭탄지역 0호기 경험담 1탄_시장이 이렇게 될 줄 몰랐습니다._

(feat. 너나위님 말씀을 들었어야했는데,,)

https://cafe.naver.com/wecando7/7643086

[2023.11.3.] 0호기 경험담 2탄_누구나 다 아는 공급폭탄지역!! 전세빙하기 전세빼기!! 월부 칼럼이 다했다!

https://cafe.naver.com/wecando7/10181290

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