안녕하세요.

본질에 집중하는 투자자★

경제적 자유를 향한 너와 나의 여정기 입니다.



얼마 전 n호기 계약을 마치며

많이 배우고 경험했습니다.

지역을 정하고 물건들을 확인하고

실제 투자까지 이어진 시간은

불과 4일밖에 걸리지 않았습니다.

(그 뒤에는 인고의 시간이 숨어있습니다^^...)

그렇게 지방에 위치한 상위급지 신축에

투자할 수 있었습니다.

4일이라는 짧은 기간 안에

투자할 수 있었던

3가지 방법에 대해 말씀드리겠습니다.



1. 지방에 뿌려진 안테나

시중의 통화량 증가, 저금리 등으로 인한

유례없는 상승장에서 전국의 모든 지역이

동시에 상승하는 모습을 보였습니다.



하지만 가격이 지나치게 높아지고

동시에 금리 인상과 외부 시장 악재 등이 겹치며

일순간 전국의 모든 지역이

일제히 하락하기 시작했습니다.



하지만 직접 현장에서 지켜본 각 지역은

서로 다른 모습을 보이고 있었습니다.

각 지역 별로

부동산 심리나 수급상황 등에 의해서

서로 다른 움직임을 보이고 있었던 것입니다.

변화된 시장은 제게 기회를 주었고

제 조건에 맞는 투자를 할 수 있었습니다.

이렇게 전국 지방의 흐름과 시장의 목소리를

자세히 살펴볼 수 있었던 것은

월부에서 배운 것 처럼 직접

두 발로 걷고 두 눈으로 확인한 지역들이

많아졌기 때문입니다.



'공급이 많은 지역'

'인구수 16만도시의 소형도시'

'지금 투자가 안되는 지역'

등등

당장은 도움이 되지 않는것처럼 느껴진 지역도

시간이 지나고 나니

어느 것 하나 의미 없는 지역이 없었습니다.

그렇게 앞마당을 늘릴 수 있었던 것은

양적으로 그리고 질적으로

저를 성장시킨 시간들이 있었기 때문입니다.

[양으로 채웠던 시간들]

정규 강의를 못듣는 시기라도

혼자서라도 자실하며 만들었던

앞마당 12개

첫 정규강의였던 실전준비반부터

매달 하나씩 넓혔던

아는 지역들 30개



양적으로 채우며

포기하지 않는 집념과 끈기를

배울 수 있었습니다.

[질적으로 채웠던 시간들]

실전강의를 통해 배운

멘토/튜터님들의

인사이트와 투자의 생각흐름



이렇게 차곡차곡 쌓아올린 앞마당들은

전국의 안테나가 되어

시장상황을 면밀하게 지켜보는데

큰 도움이 되었습니다.

혹시 이런 고민을

가지고 계시진 않으신가요?

"동료는 정규강의 듣고 있는데

나만 못듣고 도퇴되는건 아닐까?"

"혼자 자실... 할 수 있을까?

포기하는게 나을까?"

"비오고 힘든데

그냥 임장 나가지 말까?"

사실 지금 투자한 지역도

사실 자실을 통해 1년 반 전에 공부한

지역이었습니다.

준비만 잘 되어 있다면

기회는 언제든 붙잡을 수 있다고

배우고 있습니다.

지금 누비는 지역이

언제 기회를 줄 지 모르는 일입니다.

그렇기 때문에

괜찮다고 그리고 잘하고 계신다고

말씀드리고 싶어요.

지금 여러분들이 두 발로 걷고,

두 눈으로 확인하며 쌓아올린 앞마당은

투자 한 건 한 건보다

더욱 소중한 자산이 될 것입니다.







2. 시장의 변화를

현장에서 느끼기



아는 지역들이 늘고 있지만

어떻게 투자로 연결해야 할지

고민하시는 분들이 많은 것 같습니다.

그런 분들을 위해

각 시장의 모습에 따라

어떻게 준비하고 행동해야 할 지

정리해보았습니다.



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1) 매매가는 싸지 않지만

투자금 범위에 들어오는 시장

이때는 관심지역으로 생각하고

단지별 가격을 꼼꼼히

살피는 것이 중요합니다.

투자는 결국 지역의

단 하나의 단지에 하는 것입니다.

단지별로

사연 있는 물건이나 급매들은

저렴한 물건으로 시장에 나올 수 있습니다.

매가가 저렴하지 않다면

'싸게 산다'라는 본질에 벗어나는 것입니다.

그렇기 때문에 단지별로 면밀히 지켜보고,

매매가를 조절할 수 있는 싼 물건이 있다면

투자로 적극 고려해볼 수 있습니다.



[Action plan]

1. 전화임장으로

싼 물건 찾기

2. 시세트래킹하며

가격의 변화 관찰하기

(랜드마크&관심단지)



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2) 매매가는 싸지만

전세도 같이 저렴한 시장

이럴 경우에는 매매가와 전세가

모두 싸기 때문에

투자금이 많이 들어가는 경우가 대부분입니다.

이때는 당장 투자가 안되더라도

기회를 노리며 지켜볼 시장입니다.

투자가 되지 않는다고

외면할 것이 아니라

언제올지 모를 기회를

기다리는 시장이라는 것을

명심하시면 좋겠습니다.



[Action plan]

1. 수시로 전화임장

2. 매달 시세트래킹

(300세대 이상 모든 단지)

3. 관심 단지들은 매임 짬내서

물건 체크하기

(네이버부동산 알림설정하기)



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3) 매매가도 싸고

투자금 범위에 들지만

리스크가 있는 시장



현재 입주장이어서 가격이 싸거나

지금 공급이 많고 예정된 공급이 많아

가격이 크게 무너진 지역이

이에 해당합니다.

이때는 할 수 있는 범위 내에서

리스크 햇지를 위한

노력을 해야 합니다.

리스크가 있기 때문에

지역 전반적으로 가격이 하락했거나

특정 단지들의 가격이 왜곡되어 있을

가능성이 높습니다.

위기만 잘 해쳐나간다면

오히려 기회로 만들 수 있는 시장입니다.

[리스크 햇지 방법]

▶ 입주장 ◀

1) 주전세 찾기

2) 세낀 물건이나

전세대기자 찾기

3) 가장 중요한 건

싸게 사는 것이라는 것 잊지 않기

▶ 예정된 공급 과다 ◀

1) 공급 시점을 피해

전세가 만기하도록 물건 만들기

2) 2년 뒤의 역전세가

감당 가능한지,

그럼에도 투자를

이어갈 수 있을지 계산해보기



특히 공급이 많은 지역의 경우에

충분히 싸다면 당연히 투자로

고려할 수 있습니다.

하지만 예를 들어 싱글투자자이시거나

현금흐름이 많지 않을 경우에는

미래에 돌려줄 역전세 금액이 많다면

그 다음 투자가 차일피일 길어질 수 있습니다.

만약 현금이 많거나 현금흐름이 뛰어난 투자자라면

충분히 싸다면 투자로 고려해볼 수 있는 것 입니다.

즉, 개인마다 재무상황이 다르기 때문에

기회비용도 개개인이 모두 다르다는걸

잊지 않아야하며

직접 계산을 통해 비용과 편익을

내 상황에 맞게 가늠해봐야 합니다.





[Action plan]

1. 수시로 전화임장

2. 매달 시세트래킹

(300세대 이상 모든 단지)

3. 관심 단지들은 매임 짬내서

물건 체크하기

(네이버부동산 알림설정하기)

4. 주전세나 세안고도

같이 찾아보기



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4) 매매가도 싸고

전세가도 반등한 시장

매매가도 저렴한 상태에서

전세 물건들이 소진되고

전세가격도 이에 따라

반등한 시장이 있습니다.

이럴 경우는 투자에 적합한 시장으로

기회를 주는 상황이 됩니다.

그렇기 때문에

이럴 경우라는 판단이 든다면

적극적으로 투자를 고려해야 합니다.



[Action plan]

1. 실제 현장 방문해서

싼 물건들 보기

2. 수시로 전화임장

3. 매달 시세트래킹

(300세대 이상 전부)

4. 관심 단지들은 매임 짬내서

물건 체크하기

(네이버부동산 알림설정하기)



시장이 투자의 기회를 준다면

적극적으로 행동하셔야 합니다.

제가 투자한 지역도

이와 같았습니다.

매매가는 저렴했고,

낮았던 전세들이 소진되며

전세가격이 반등해서

기회를 준 시장이었습니다.

이 지역에 투자하기 위해

1년 반이라는 시간동안

6번 넘게 현장을 방문하며

내게 맞는 물건이 없는지

부동산을 모두 뒤지며 찾아봤습니다.

하지만 시장이 쉽게

기회를 주지 않았습니다.

매번 좋은 결과를 얻지 못하고

돌아서야 했지만

지금 시장은 기회를 주었고

행동했습니다.

결과적으로

예전에 봤던 단지들보다도

더 좋은 입지의 단지를

더 저렴한 가격에 살 수 있었습니다.



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앞서 설명드린대로

지역의 분위기에 따른

대략적인 액션플랜을 말씀드렸습니다.

하지만 정말 중요한 것은 따로 있습니다.

그것은 바로 가격입니다.



투자의 본질은

"싸게 사는 것이고

가격이 가치를 찾아갈 때까지 기다리며

적당한 가격에 매도하는 것"

입니다.

앞선 가이드로 지역별 투자계획을

대략적으로 세워둘 순 있겠지만

좀 더 마이크로하게 단지별로 가격을 살피고

내게 맞는 조건의 물건인지 고민해보는 것이

더 중요하다고 생각합니다.



3. 거인의 어깨 위에서

제가 이번에 투자하기 위해

후보로 뽑은 단지들입니다.

* 가격은 예시입니다

각 단지의 상황은 아래와 같았습니다.

A단지

- 인테리어를 해야 하는 구축

- 지역 내 중하급 구축 단지

B단지

- C급 생활권 신축

- 전세 대기자 있음

C단지

- A급지

- 세안고 물건(만기 26년 초)

각 단지별로

리스크와 기회비용을 검토해서

최선을 선택을 하고 싶었습니다.

[리스크]

A단지

- 전세를 새로 맞춰야 한다.

- 구축 아파트

B단지

- 전세를 새로 맞춰야 한다.

(이를 햇지하기 위해

전세 대기자를 구했습니다)

C단지

- 현재 시세보다 높은 전세가

(미래에 돌려주더라도

역전세수준이 감당 가능)



리스크 있는 A 단지를 제외하고,

B단지와 C단지 중 같은 투자금으로 할 수 있는

더 좋은 투자인 C단지에

짧은 시간에 투자할 수 있었습니다.

(지역을 더 넓게 보라도 조언해주신

몽부내 튜터님 감사합니다)

사실 예상하셨겠지만

4일이라는 짧은 시간 뒤에는

많은 인고의 시간들이

감춰져있었습니다.

앞서 말씀드린 것 처럼

1년 반 동안 6번 넘게

현장을 방문했고,

같은 지역에 8번의 매물코칭을 하며

거인의 어깨에서 시장에 대한 저의 판단을

믿음으로 바꿔나갔습니다.

그렇기 인고의 시간에 준비를 했고,

시장이 기회를 줬을 때

빨리 행동할 수 있었습니다.

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투자한 단지는 전세가

현 시세보다 높긴 했지만

전세가 소진되고 가격이 오르며

반등한 모습을 보였습니다.

2년 반 뒤의 개인적인 재무상황이

만약 역전세가 나더라도

충분히 감당가능한 수준이었습니다.

무엇보다도

이러한 리스크를 감당하고서라고

가격이 저렴했고,

선호하는 상급지 신축이었습니다.

이번 투자를 하며 다시금 들었던 생각은

월부라는 환경의 소중함이었습니다.



만약 이런 투자환경에 속해 있지 않았다면

넋놓고 시장을 흘려보냈을 것 같습니다.

같이 옆에서 뛰어주는 동료들이 있기에

포기하지 않고 나아갈 수 있었습니다.

몸소 경험한 것을 나눠주시는

멘토님/튜터님들을 통해

투자기준을 바로 세우고

가다듬을 수 있었습니다.

앞으로도 좋은 환경에서

꾸준히 이어나가겠습니다.

마지막으로

이번 투자에 실질적으로 가장 큰 도움 주신

몽부내 튜터님! 정말 감사합니다.

매일 진심어린 가르침을 통해 성장하고 있습니다.

저 또한 겸손히 배우고

튜터님처럼 진심으로 나눌 수 있는 투자자가

되겠습니다.

지금까지 긴 글 읽어주셔서 감사합니다.