관악구(전용84) vs 영등포구(전용52) 비교평가 질문 드립니다!

안녕하세요. 

앞마당 투자물건을 고르기 위해 비교평가를 진행하다가.. 해결되지 않는 부분이 있어 질문 드립니다.

(개인적으로 단기간 내 투자하기는 어려운 상황이며, 실력을 쌓기 위한 훈련으로써의 비교평가 입니다.)

(성장가치 투자를 고려하고 있으며, 투자금 약 3억 내외로 설정하였습니다.)

비교한 단지들은 아래와 같습니다.

• 교통 및 위치: 강남접근성, 시간적으로는 문래현대6차가 조금 더 우위에 있고, 반대로 물리적 거리는 관악휴먼시아2단지가 더 가깝습니다. 그러나 이번 케이스에서는 시간적인 부분을 좀 더 중요하다고 생각했으며.. 또한 영등포에서는 여의도까지의 접근성 또한 우수하기 때문에.. 문래현대6차가 더 좋다고 생각했습니다.
• 상품성: 연식 측면에서 당연히 관악산휴먼시아2단지가 더 좋습니다. 게다가 관악휴먼시아는 전용84, 문래현대6차는 전용52이기 때문에.. 당연히 관악휴먼시아가 더 좋다고 판단했습니다.
• 환경: 균질성 측면에서 문래현대6차가 더 좋다고 생각합니다. 그리고 각 단지 기준 1km이내에 정량적으로 백화점이나 대형마트 등은 공통적으로 없지만.. 문래현대6차에서 조금만 벗어나면 편의시설 천지인 영등포구이기 때문에.. 문래현대6차가 우위에 있다고 생각했습니다.
• 학군: 두 단지 공통적으로 학군이 의미있다고 생각하진 않습니다. 다만, 영등포구에서는 목동학원가 라이딩이 가능하기 때문에.. 문래현대6차가 더 좋다고 생각합니다.

• 지역내 생활권 및 단지 선호도(=수요)를 종합적으로 생각해봤을 때, 급지 차이도 존재하고.. (관악구 2호선 아래 지역은 거의 5급지) 그래서 문래현대 6차가 더 수요 많을 것으로 생각했습니다.

결론적으로.. 입지=땅의 가치는 극명하게 영등포구 문래현대6차가 더 좋다고 생각하며.. 거의 비슷한 매매 호가이기 때문에 문래현대6차가 저평가 되어 있다고 생각했습니다! (다만, 두 물건의 평형이 달라… 이 부분이 계속 마음에 걸립니다;)

확인을 위해 그래프를 비교한 결과는 아래와 같습니다.

결과적으로 매매가 및 전세가 모두.. 관악산휴먼시가2단지가 더 좋은 기록을 찍어 왔음을 확인 가능합니다.

위 결과에 제가 생각한 부분은 다음과 같습니다.

1. 비록 지난 상승장에서 관악산 휴먼시아가 보다 더 좋은 기록을 세운 것은 사실이지만, 상승률을 보면 문래현대6차가 더 강력해보임!
2. 또한 최근 두 단지의 실거래 기록을 보면 비슷~(?) 한 기록을 세운 것을 확인 가능!
3. 투자금의 경우 관악산휴먼시아2단지(약 2.5억), 문래현대6차(약 2.9억) 정도 필요한데.. 투자금을 3억 내외로 설정했기 때문에 둘 다 범위 안에 들어옴!
4. 결과적으로.. 개인적으로 장기투자, 즉 성장가치 투자를 목표로 하기 때문에.. 상품성은 떨어지더라도, 조금이라도 더 높은 땅의 가치를 갖는 문래현대6차를 선택하는 것이 맞겠다..! 라고 생각했습니다.

질문입니다.

위에 서술한 제 생각의 프로세스가 타당한지.. 선배님들의 고견을 듣고 싶습니다.

과연 선배님들은 위와 같은 상황에서 어떤 선택을 하실건지 궁금합니다!

미리 감사 드립니다 :)