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책 제목(책 제목 + 저자) 결국엔 오르는 집값의 비밀
저자 및 출판사 : 한국경제신문
읽은 날짜 : 25.09.06
핵심 키워드 3가지 뽑아보기 : 시장, 전세 수익
도서를 읽고 내 점수는 (10점 만점에 ~ 몇 점?) : 10
1. 저자 및 도서 소개
: 부동산을 분석하고 예측하는 이론가이자, 25년 이상 실전 투자를 이어오고 있는 투자자로서. 2019년에 나온 저자의 첫 책 《부동산 투자 인사이트》는 부동산투자 스터디 모임을 중심으로 ‘부동산시장 이해를 위한 기본서’, ‘투자자라면 반드시 읽어야 할 책’으로 입소문이 나면서 그해 베스트셀러에 등극할 정도의 부동산 바이블로 칭해지면, 그 후 5년만에 쓴 부동산 투자서다.
2. 내용 및 줄거리
: 독서요약
한국의 주택시장을 거시적으로 분석해 보면 전세시장의 변화라고 해도 과언이 아니다. 전세시장은 주거 부족(전세수급)과 부동산 수익률(전세가율)이라는 중요한 두 가지 환경을 조성하기 때문에 큰 의미를 갖는다.
수도권과 지방 사이에 매매가 상승 시점의 차이가 있는 이유는 수도권과 지방의 도시 규모 차이 때문이다. 다시 말해 공급이 시장에 미치는 영향의 시간 차이이다.
사용가치인 전세가격의 상승과 하락, 월세가격의 상승과 하락이 주택의 현재 가치와 가격으로 연결되는 것이다. 단순히 전세가격이 매매가격을 밀어 올리는 것이 아니라 그 주택의 사용가치인 전세가격의 변동에 따라 그 주택의 가격과 가치가 평가 되는 것이다.
주택가격의 평가는 임대료를 근거로 한다. 주거형 부동산의 가격이 지속적으로 성장한다는 것은 그 주택의 사용가치가 지속적으로 상승한다는 것과 같은 의미다.
전세가격 성장률 차이에 따라 서울과 지방 광역시의 중심지역으로 갈수록 기대수익이 크게 반영되어 낮은 전세가율이 형성되어 있다. 반면 소도시와 외곽으로 갈수록 낮은 전세가격 상승률로 인해 기대수익인 매매가격이 낮아 전세가율이 높다.
흔히 돈의 가치가 떨어져서 자산의 가치가 올랐다고 말은 한다. 그 말처럼 금리의 변화만으로도 전세가격과 매매가격이 변동한다. 첫 번째로 자산가치의 상승과 하락은 공급에 의한 임대료 변화에서 생겨나는 짧은 변동성에 가깝다고 할 수 있고, 두 번째로 금리의 하락은 돈의 사용가치 하락에서 오는 자산 상승에 가깝다 이렇게 자산가치는 두 가지의 경로를 통해서 만들어 낸다.
매매가격을 한 마디로 정의하자면 미래가치이다. 미래의 가치인 매매가격에는 기대수익이 반영되어 있다. 기대수익에는 지역의 발전에 대한 기대 그리고 호재 같은 도시의 미래 성장과 개발에 대한 기대치가 반영되어 있다. 하지만 기대인 만큼 호재가 사라지거나 개발이 무산되면 언제든지 가격이 떨어지게 된다.
미래가치인 기대수익률에 가장 많이 반영되는 것이 전세가격 상승률이다. 전세가격 상승률이 높은 도시일수록 미래가치가 많이 반영되어 매매가격과 전세가격이 벌어져 있기 때문에 전세가율이 낮은 이유이기도 하다.
전세가격은 사용가치로서 우리 주택시장의 근간이고 주택의 가치를 평가하는 근본이이다. 전세가격의 변화는 수급 문제에서 비롯되는 경우가 가장 크며, 금리의 상승과 하락 때문에 일어나기도 한다.
부동산 시장에 대한 단기 전망과 장기 전망에는 사용하는 통계가 달라야 한다.
소득을 기반으로 하는 대표적인 통계가 소득 대비 주택가격 비율 (PIR)이다. 즉 주택가격을 연평균 가구 소득으로 나눈 값으로, 월급을 쓰지 않고 꼬박 모아 집을장만하는 데 걸리는 시간을 의미한다.
수요 측면에서 인구감소가 주택시장에 장기적으로 천천ㅊ히 영향을 미친다면, 늘어나는 가구수는 단기적인 주거수요에 직접적으로 영향을 끼친다.
자산가치의 변화라는 장기적인 관점에서 시장을 볼 것인지, 가격의 변동이라는 단기적인 관점에서 시장을 바라볼 것인지 스스로 판단을 해야 할 것이다.
공간시장이란 한 도시 안의 공간이라는 시장의 환경이다. 그리고 금융시장이란 자산시장에 영향을 미치는 모든 금융환경이라 생각하면 된다.
공간시장에서 가장 중요한 것은 수요와 공급 환경이 만들어내는 수익이다. 한편 금융시장에서 가장 중요한 것은 금리에 따라 움직이는 비용이다. 이 두 개의 시장이 수익과 비용을 통해 매매가격을 움직인다.
가격은 결국 수요와 공급이라는 가장 기본적인 원리에서 움직인다.
한 지역의 수요는 그 지역의 신규공급량과 거래량에 가장 가까이 접해 있다.
시장에는 우리가 생각하는 것보다 많은 수요가 존재한다.
인구의 증가나 가구수 증가에 따른 수요
시장의 구조에 의한 수요
환경에 의한 수요
수요가 많은 곳은 인구수 대비 매매 거래가 많은 지역, 개별 아파트의 경우 세대 수 대비 매매 거래 건수와 매매 회전율이 높은 곳이다.
서울-수도권이라는 공간에서는 공급물량이 차오르는 동안은 한 해 두 해 공급량이 늘어나고 줄어드는 것이 큰 의미가 없다. 반면 지방이라는 공간에서는 3년 누적 공급량에 의해서 변곡점이 생기는 경우가 많다. 이런 이유로 서울-수도권은 긴 상승과 긴 하락이 반복하며 지방의 광역시와 소도시들은 짧은 사이클로 상승과 하락이 반복된다.
공급에 의해서 움직이는 전세가율은 저점과 고점의 폭이 수도권은 크게 나오며, 지방 도시들은 작은 폭으로 움직인다.
지방은 전세가율이 높기 때문에 공급은 빠른 투자환경을 조성한다. 반면 낮은 전세가율에서 시작하는 서울-수도권은 투자환경이 만들어지고 공급 부족이 해소되는 시간이 오래 필요하다.
서울-수도권은 오랜 시간에 걸친 통계를 보고 분석해야 보다 정확한 해석이 가능하다.
작은 도시의 가장 큰 위험 요인은 적은 수요다. 작은 도시로 갈수록 외부환경에 영향을 많이 받기 때문에 시장 예측이 어렵다.
부동산시장은 가격이 하락하면 공급이 줄어들고, 줄어든 공급으로 인해 가격이 상승하며, 상승한 가격이 다시 공급을 불러오고, 이렇게 늘어난 공급 때문에 가격이 하락 하기를 반복하는 사이클을 가지고 있다.
집값 오르는 원리
주택시장에서 매매가격을 결정하는 가장 중요한 요인은 전세가격이다. 전세가격의 변화가 매매가격의 변화를 만들며, 전세가격은 현시점의 자산가치를 평가하는 기준이 된다.
전세가격은 수요와 공급에 의해 결정된다. 긴 시간을 놓고 보면 결국 수요는 공급량과 거래량 안에 있으며, 이를 기준으로 해당 지역의 수요를 간접적으로 파악할 수 있다.
공급은 시장에 큰 영향을 미친다. 다만 그 영향이 서울-수도권과 지방이 다르다. 그 이유는 도시의 규모(공간의 크기)가 다르기 때문이다. 크기가 다르기 때문에 공급부족을 체감하는 시점이 다르고 공급과잉을 체감하는 시점도 다르다. 또한 공급이 시장에 영향을 미치는 차이에서 오는 가격 변화를 가장 잘 보여주는 것이 수도권에서는 전세가율이고 지방에서는 전세 수급지수이다.
부동산을 움직이는 두 가지 핵심 요인은 주거부족과 투자수익률이다. 그리고 이를 가장 잘 보여주는 통계가 전세수급지수와 전세가율이다.
높은 수익률을 내는 환경은 곧 리스크가 큰 환경으로 들어가면서 매매가격의 성장이 둔화되는 것을 의미한다.
성장하는 도시에서 그렇지 않은 도시로 갈수록 그리고 큰 도시에서 작은 도시로 갈수록 수익률이 높아지지만 그만큼 리스크도 커진다. 반대로 큰 도시로 갈수록 수익률이 낮으나 리스크도 작아진다는 점을 알아야 한다.
서울-수도권의 경우 낮은 전세가율에서 높은 전세가율로 변화하는 것은 긴 시간에 걸쳐 만들어놓은 공급 현상이다. 그리고 전섹율의 변화는 수익률 환경의 변화로, 투자자들의 유입에 결정적이 역할을 하게 된다. 또한 주거부족을 가장 잘 보여주는 것이 전세수급지수의 상승이다. 이 두 가지 조건이 함께 만나면 주거부족에 의해 실수요자가 움직이고 나아진 투자환경에 의해 투자수요가 움직이며 지속적인 상승이 일어나게 된다.
지방의 경우는 이미 높은 전세가율이 형성되어 있기 때문에 좋은 투자환경이 마련되어 있다는 의미도 된다. 그래서 전세가격 상승을 통한 높은 전세가율을 다시 만들 필요는 없다. 그러므로 공급이 감소하면 전세물량 부족이라는 한 가지 이유만으로 매매가격 상승이 일어나게 된다.
전세가격 상승률은 해당 도시 혹은 해당 주택이 생상하는 수익이고 성장이다. 수익이 높다는 것은 여전히 성장하는 도시라는 뜻이 된다. 반대로 더 이상 인구의 증가가 없거나 가구수의 증가가 둔화되며 도시가 가지고 있는 경쟁력이 약한 경우 낮은 전세가격 상승률이 지속적으로 이어진다.
성장하는 도시와 소멸하는 도시를 판별할 수 있는 또 한 가지 지표는 자가 보유율이다. 임대료 상승이 높은 수익률과 기대 수익으로 작용하여 끊임없이 투자자가 진입하면서 임대물량을 만들기 때문이다. 이러한 이유로 자가 보유율이 낮다. 즉 어떤 필요에 의해 그곳에 임차를 해서라도 꼭 머물러야 하는 수요가 있기 때문이다. 외부 투자자가 적은 도시는 성장이 잘 안는 곳이며 자가 보유율이 높은 경향을 보인다.
인구감소 문제가 곧 부동산시장의 침체라는 공식은 성립하지 않는다.
인구만 비교할 것이 아니라 같은 인구라도 새로운 수요를 창출할 수 있는 경쟁력을 갖춘 곳인지를 비교해 보는 것이 좋다. 도시의 경쟁력이란 그 지역이 가지고 있는 환경적인 인프라다. 경쟁력이 있는 지역은 더 만은 수요가 이동하며 거래를 만들어내게 된다.
주택시장에서 단순하게 인구수로만 수요를 예측하고 도시와 도시를 비교하고 판단하면 잘못된 결론을 내리게 된다. 한 도시의 통계는 인구수뿐 아니라 그 도시가 가지고 있는 특성이 반영된 결과이기 때문이다.
수요감소에서 중요한 것은 전체 수요의 파이는 작아지지만 그것이 특정 지역이나 상품의 수요감소는 아니라는 점이다. 그래서 소득이 늘어나는 곳이나 위치에 강점이 있는 곳은 인구가 감소하는 가운데서도 희소성을 가지고 있기에 도시 내 수요의 이동에 의해서 가격이 영향을 받게 된다.
수요 없는 공급은 지속될 수 없다. 그래서 일시적인 하락은 일어나도 지속적인 하락은 힘든 것이다.
장기적인 금리의 변화는 그 자체로도 부동산 자산가치의 변화를 만들어 낸다. 또한 단기적인 금리의 변동성이 크면 수익률에 크게 영향을 미쳐 매매가격의 변동성을 유발하기도 한다.
부동산시장은 금리의 인하와 인상 후에 움직이기에 후행적인 성격이 강하다고 할 수 있다.
공급이 만들어놓은 시장의 수익률 환경이 금리의 인하 또는 인상으로 바뀔 때시장에 영향을 주는 것으로 보인다. 금리 상승기라면 훼손된 수익률 환경이 공급에 의해서 다시 조성되고, 전세가격의 변동에 의해서 매매가격에 영향을 주는 것이다.
단기적으로 금리 변동성이 큰 시기에는 금리의 영향을 받고, 시간이 지나면 다시 공급에 영향을 받으며 시장이 바뀌어가는 것이다. 결국 금리의 영향은 단기적인 변수에 가깝다고 할 수 있다.
전세가 사라지면 주택가경의 변동성은 낮아지고 주택임대시장은 높은 가격의 월세로 자리를 잡아가게 될 것이다.
전세가율에 중요한 의미가 있는 것은 매매, 전세, 월세의 가경이 우리나라의 경제성장, 인구성장과 함께 구조적으로 연결되기 때문이다.
임대수요의 변동성을 가장 크게 만드는 것은 매매가격의 상승과 하락이다. 공급의 변동성을 가장 크게 만드는 것도 가격에 따라 움직이는 수요인 매매, 전세, 월세 등 주거 형태 선택의 변화이다.
상승의 환경이 조성되어 있는 경우와 아닌 경우가 핵심이지 가계대출의 증감은 그에 따른 부수적인 금융환경일 뿐이다. 즉 가계대출 증감과 유동성 증감이 시장의 주체가 되어 상승과 하락을 끌고 가는 것이 아니라, 전세부족으로 대출을 통해 집을 매수할 수밖에 없는 환경이거나 시장의 환경이 이미 상승으로 들어섰을 때 지속적으로 대출이 증가하는 것과 함께 가격도 상승하는 것이다.
성장성이 높은 도시와 상품은 무엇으로 판단을 해야 하는지가 가장 중요한 부분이다. 그 첫 번재는 임대료 상승률이 높은 지역이다. 임대로 상승률이 높다는 것은 끊임없이 임대수요가 발생하고 그 임대료의 상승에 의해서 매매가격의 상승도 기대할 수 있다는 의미이다.
두 번째는 상품에 종류에 따른 성장성이다. 선호도가 높은 상품은 지속적으로 수요의 선택을 받으며 매매가격도 상승할 가능성이 높기 때문이다.
만약 도시의 경쟁력이 타 도시보다 약한 곳이라면 선택의 폭을 좁혀야 한다. 이런 도시에서는 위치나 상품에서 경쟁력이 있는 등 그 도시의 평균 상승률보다 높아질 곳을 선택해야 한다.
집갑 오르는 원리 2
인구감소, 즉 수요감소는 반드시 공급감소를 동반한다. 소비자들이 요구하지 않는 상품을 지속해서 만들어낼 수 없기 때문이다. 이렇게 시장은 스스로 균형을 찾아 간다. 그러므로 일시적인 가격 하락은 일어나도 지속적으로 가격이 하락하기는 어렵다.
월세화는 필연적인 현상이다. 시장이 성숙하면 매매가격 상승률이 낮아지고 시세차익이 나지 않는 상품으로 바뀌기 때문이다. 결국 시세차익형이 아닌 임대수익형인 월세 상품의 비중이 높아지고 주요 임대 형태로 자리를 잡게 된다. 전세가 완전히 사라지지는 않겠지만 앞으로는 월세가 주를 이루게 될 것이다.
통계는 어떻게 해석하는가에 따라 전혀 다른 결론을 도출한다. 통계의 해석에서 가장 조심해야 할 점은 동행지수와 후행지수를 마치 선행지수처럼 분석하는 것이다. 거의 모든 통계는 선행해서 시장을 미리 말하는 것이 아니라 현재의 상황을 말하고 있거나 그 결과 이다. 통계는 보조지표 정도로 활용해야 하며 결국은 스스로 판단을 내려야 한다.
성장하는 도시인지 아닌지는 전세가격 상승률을 통해서 알 수 있다. 전세가격의 성장은 인구의 증가, 가구수의 증가 그리고 도시가 가지고 있는 성장환경에서 비롯 된다. 성장 환경이란 일자리, 관광, 학군과 같은 요소로 새로운 수요가 생겨날 수 있는 도시의 경쟁력이기도 하다. 이러한 요인들에 의해 전세가격 성장이 이루어지면 해당 도시의 매매시장도 지속적으로 성장하게 된다.
만약 도시의 경쟁력이 타 도시보다 약한 곳이라면 선택의 폭을 좁혀야 한다. 즉 위치가 좋거나 상품에 경쟁력이 있어 그 도시의 평균 가격 상승률보다 높아질 곳을 선택하여야 한다. 시간이 지날수록 과거와 같이 모두가 상승하고 모두가 하락하는 시장이 아니라, 지역마다 또 아파트마다 차별화되며 상승하는 곳과 그렇지 않은 곳이 점차 자리르 잡게 될 것이다.
수도권의 가장 큰 특징은 한 번의 사이클이 긴 상승과 긴 하락으로 이루어진다는 것이다. 이유는 바로 도시의 규모에서 나오는 수요와 공급의 불일치 시간 때문이다. 긴 시간에 걸쳐 수급환경이 깨지고 긴 시간에 걸쳐 다시 균현을 찾아가며 나타난 현상이다.
전세가율의 움직임은 공급의 누적 현상에서 비롯되지만, 투자수요의 증가와 감소라는 수익률 환경을 보여주기도 한다.
부산은 도시의 경쟁력을 갖추고 있으며 지방에서 가장 많은 인구를 보유중이지만, 지방의 대부분 도시들처럼 인구감소 문제에서는 자유로울 수 없는 게 현실이다.
지방의 도시와 서울-수도권의 가장 중요한 차이는, 지방은 공급이 영향을 미치는 시간에 의해 짧은 사이클을 만든다는 것이다.
지방은 수도권보다 좀 더 단순해서 공급이 주가 되고 다른 변수들은 긴 시간에 걸쳐 영향을 미치지 못한다는 특성이 있다. 그래서 지방으로 갈수록 공급에 집중해서 시장을 분석하는 것이 좋다.
2024년 기준 지방 광역시 중에서 가장 시장이 좋지 않은 곳은 대구 광역시다. 대구는 금리 상승기 이전에 과다공급을 만나 하락과 함께 침체 국면에 들어서고 있었고. 그 사이 금리상승과 과다공급의 환경을 만나 더 큰 어려움을 겪고 있는 곳이다. 하지만 25년부터는 오히려 공급부족으로 긍정적인 신호가 나올 가능성이 높다.
지방 광역시 중에서 지역 내의 수요 집중도가 가장 높은 도시는 광주광역시이다.
울산광역시는 산업도시롯거 기업의 활동과 산업의 경기에 따른 수요 변화가 타도시에 비해 심한 곳이라고 할 수 있다. 그래서 수요 예측이 어려운 곳이다. 또 일정 부분은 부산 부동산시장의 분위기에 영향을 받는다. 즉 부산보다 후행해서 움직이거나 혹은 심리적인 영향을 받는 곳이기도 하다.
청주시에 인구가 늘어나는 지역의 특성은 전체 주거수요는 늘어나지만 주거수요의 대부분이 일자리와 관련해서 이동하는 경우라는 점이다.
전주는 전라북도 권역에서 중심 역할을 하지만 확률 높은 시장 전망을 하기 위해서는 전라북도 권역에 있는 공급물량과 같이 분석하는 것이 가장 좋은 선택이 된다.
전세수급과 전세가율이라는 두 가지 핵심 요인에서 키를 쥐고 있는 것이 바로 공급이다. 금리는 수익률에 큰 영향을 미치지만 주거를 해결하지는 못한다. 그래서 금리의 영향은 일정 기간 동안 일시적으로 영향을 주지만 지속적으로 영향을 주지는 못한다.
3. 나에게 어떤 점이 유용한가?
: 투자자로서 경제와, 시장 상황을 좀 더 거시적으로 볼 수 있는 관점을 제시 해 준 내.
4. 이 책에서 얻은 것과 알게 된 점 그리고 느낀 점
:
전세시장의 중요성
전세가격 변화가 매매가격을 결정하는 핵심 요인.
전세가격은 수요·공급에 따라 변하며, 주택의 사용가치를 평가하는 기준.
2. 수도권 vs. 지방 차이
수도권: 긴 상승·하락 사이클, 전세가율이 주요 지표.
지방: 짧은 상승·하락 사이클, 공급량이 시장에 직접적 영향.
3. 매매가격과 기대수익
매매가격은 미래가치이며, 지역 발전 기대가 반영됨.
전세가격 상승률이 높은 지역일수록 매매가격이 높게 형성됨.
4. 수요와 공급의 원리
수요는 인구 증가, 가구 수 증가, 시장 구조, 환경에 의해 결정됨.
공급이 줄면 가격이 상승하고, 공급이 늘면 가격이 하락하는 사이클 반복.
5. 금리와 시장 변동성
금리는 단기적으로 시장에 영향을 주지만, 장기적으로는 공급 환경이 더 중요함.
금리 인상 시 수익률 환경이 나빠지고, 금리 인하 시 자산가치가 상승.
6. 전세가율과 투자 환경
수도권: 전세가율이 낮아 투자환경 조성에 시간 필요.
지방: 전세가율이 높아 빠른 투자환경 형성 가능.
7. 미래 시장 전망
인구 감소가 반드시 부동산 침체를 의미하지 않음.
경쟁력 있는 지역(일자리, 학군, 인프라)에서는 지속적인 수요 증가 예상.
전세 감소 및 월세 증가로 시장 구조가 변화할 가능성 높음.
8.지역별 특징
서울·수도권: 긴 주기, 장기 분석 필요.
대구: 과다공급으로 침체, 2025년 이후 회복 가능성.
광주: 지역 내 수요 집중도 높음.
울산: 산업경기에 따라 수요 변동성이 큼.
5. 연관 지어 읽어 볼만한 책 한 권을 뽑는다면?
: 부동산 보이지 않는 진실
(마지막으로 내가 읽은 책의 페이지나 책 표지를 대표사진으로 꾹 클릭해주세요.)
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