안녕하세요, 윤이짜장입니다.

지난 7월 초에 전주 아파텔을 매도하고

뭉쳐진 종잣돈으로

7월 실준 강의를 들으며 만든

서울 앞마당에서

1호기 투자를 했습니다.

☑️ [지방 오피스텔도 팔 수 있다.! 중소도시 아파텔, 2개월 만에 매도했습니다 

(feat. 선호도 낮은 저가치 물건 매도 과정)] 

매도 후 실준 한달을 마무리하며

8.1.에 가계약을 하게 됐는데요,

그때만 해도 정말

세상 다가진 것처럼 기쁘고 좋았습니다.

그 뒤로 무슨일이 있을지 상상도 못한채....ㅎㅎㅎㅎㅎㅎㅎㅎㅎㅎㅎ

자신감과 어깨뽕이

잔뜩 차올라

8월을 호기롭게 시작했지만,

이 시국의 대출규제 속에서

많은 것을 경험하고

겸손해진 1호기 투자 복기..

해보겠습니다......

내용이 너무 길어서 조금 나누어 써보려고 합니다..

1. 싼 물건 찾기

'2025년이 가기전에

서울 앞마당에서 반드시 투자해야겠다!'

라는 다짐 하나로

7번째 앞마당에서

투자 물건을 찾게 되었습니다.

'언젠가 투자해야지'하며

늘어지고 있던 와중에

실준 같은 조원분께서 

이번에 같이 만든 앞마당에서 

가계약금을 넣었다는 소식을 듣고,

좀 더 의지에 불탔던 것 같습니다.

(함께하는 동료의 힘!)

7월의 서울4급지는

627규제로 인해 가격 급등은 잠시 주춤했지만,

그렇다고 가격이 마구 떨어지지도 않았고,

특히나 세낀 또는 주전이 되는 매물이 

그리 많지 않은 시장이었습니다.

그래도 일단 찾아보자 하는 심정에

3일간의 매임시간을 확보해서

투자금 기준으로 앞마당을 뒤졌고

거기서 투자하고 싶은 단지 2-3개의 물건들을

남편과 함께 보러 다녔습니다.

그리고 한개의 단지로 좁혀

워크인으로 물건을 털던 중,

'요새는 다 네이버로 광고해서 장부물건 없어요~'

하던 부동산들을 지나

한 부동산에서 해당 물건을 발견합니다.

"사장님 A물건보다 더 싸고 좋은 거 없을까요?" (n번째)

"아 그 옆단지 B 물건 있는데 지금 나와있는 것보다 500 더 깎을 수 있어~"

제가 보던 곳의30평대는

평균 8억 중반대 가격을 형성하고 있었는데

7억대에 30평대를 할 수 있는 기회가 온 것입니다.

"네? 왜이렇게 싸요? 그 집 볼 수 있어요?"

해서 직접 해당 매물을 확인까지 하였고,

매도인의 상황을 어느정도 들은 후 집에 돌아왔습니다.

3일간의 매임시간 확보 후

무조건 투자한단 생각으로,

4일째 되는 날 매코를 진행할 수 있게

매코신청도 완료한 상태여서

바로 다음날 매물코칭받을 질문지를

작성하였습니다.

하지만 B물건은

A물건보다 선호도가 떨어졌고,

S생활권이었지만, 가장 선호도가 낮은 B단지는

저의 투자대상범위에서 벗어났기 때문에,

매물코칭 질문지에는 적지 않았습니다.

그렇게 다음날

매물코칭을 하게 되었고,

A물건 (30평대)을 1등으로

투자하셔도 된다!

라는 코칭을 받게 되었습니다.

그래도 혹시 몰라 B물건도 추가로 물어봤습니다.

"저...혹시 B 물건을 7억대로 할 수 있는데..,

선호도가 가장 떨어지는 단지 중,

가장 비선호동이긴 한데요,

시세가 8.3~8.5인데

얘는 7.95에 할 수 있다는데 얘는 어떨까요?"

"오 너무 싼데요?

근데 저라면 한 7.8억까지 깎아볼것같아요."

그 말씀에 저는 그럼 7.8까지 깎아보고 안되면 7.9억이라도

싸니까 일단 고 하겠다고 말씀드렸습니다.

"근데요 짜장님,

거기 주전이나 전세승계 이런 조건은

맞춰주신대요?"

(돌이켜보면 집주인거주 물건의 전세승계에 대해 제대로 파악 못함.)

"어.. 네네

잔금이 조금 타이트하긴 한데

전세맞추는거 최대한 도와주신대요!"

"네, 좋네요~ 집주인이 전세계약 먼저하고, 그다음 짜장님이랑 계약하는거로 맞춰야 해요~ 

A단지가 대단지고 선호도가 더 높긴해서, 

둘이 같은 가격이면 무조건 A단진데,

B가 많이 싸니까 조건 되면 그걸로 진행해보세요!"

(매코에서 사실 다 말해줬는데,

매코복기가 제대로 안 돼서

리스크대비를 잘 못했던 투자………) 

매코를 받은 직후

다시 부사님한테 전화를 걸어

B물건의 조건을 듣게 됩니다.

솔직히 쉽지 않은 조건이었습니다.

중도금은 가격의 반절을 줘야했고,

잔금도 3개월 채 안되는 기간이었으니까요..

그치만 그만큼 급한 물건이었고,

코칭받은대로 7.8억까지 딜을 걸어봅니다.

"7.8억까지 깎아주시면 바로 가계약금 쏠게요!"

(가계약금 보내는게 아니라 전세입자랑 먼저 계약해주라고 했어야 함..!) 

잠시후...

7.8억까지 깎아줄 수 있다는

부사님의 전화를 받게 되었습니다!

하지만 바로 결정하진 않고,

주변 동료들한테 이거 괜찮을까 하고 상담도 받아보고,

노트에 직접

이 물건의 리스크를 써 내려갔습니다.

이 물건에 투자했을 시 최악의 경우는,

잔금을 못치르는 경우였는데,

현 시국의 규제상황에서도,

무주택자는 주택담보대출이 됐기 때문에,

이미 집을 팔아 무주택 신분이었던 터라

'계약금을 날리는 최악의 경우는 일어나지 않겠다~

리스크 헷지 가넝~!!!'

이라고 판단해

특약문구를 조금 조율한 뒤

바로 가계약금을 쏘게 됩니다...........

2. 불확실성에 베팅하면 생기는 일 (계약)

가계약금을 보내기 전에

이 투자상황에 대해서 동료에게도 물어보고

월부 카페도 찾아보고

리스크가 두려워

이전 실전반에서 만났던

튜터님께 양해를 구하고

의견도 구한 뒤,

(지지튜터님 감사합니다ㅜㅜ)

중도금, 잔금일자 및 금액을  명시한

가계약 특약을 주고 받았습니다.

앞에서 말했듯이

이 집은 근저당(약2억), 큰 중도금 액수, 짧은 잔금 과 같은

까다로운 조건이 많은 집이었습니다.

그랬기 때문에 가격은 2천만원이나 깎을 수 있었습니다.

하지만, 특히나 지금처럼

대출을 어떻게든 막으려고 하는 현 규제시장에서

짧은 잔금 날짜는

전세 승계든 주전이든

전부 어렵게 만드는 조건이었습니다.

그럼에도 불구하고 제가 가계약금을 쏜 이유는.....

부사님의 말 한마디 때문이었습니다.

"저희는 이 동네에서 계약을 제일 많이 하고 잘해요.

전세도 현금세입자 반, 대출 세입자 반이 오기 때문에,

걱정은 하질 마세요.

저희는 아슬아슬하더라도 결국 현금으로 다 계약해요~!!!"

ㅎㅎ....

그래 어떻게든 맞춰주시겠지..라는

말도안되는 믿음으로

저는 그렇게 불확실성에 베팅하였습니다......

'나는 아니겠지, 결국 나는 좋은 조건으로 마무리할 수 있을거야.'

라는 말도안되는 생각으로

계약을 진행했습니다.

최근 보이님 칼럼에서 읽은

블랙스완이 발생하기 딱 좋은 상황을 만든 것이었습니다 ㅎ

☑️[블랙스완과 627 대출규제, ‘나에게만 안 일어날 것’이 가장 위험하다] 

그렇게 가계약금을 쏘고

기분 좋게 남편과 여름휴가도 다녀왔습니다 ㅎ

가계약 일주일 후,

본계약서를 쓰는 날 직전이 되자 조금 긴장되어

8월 실전반을 함께하게 된

허씨 튜터님께 급하게 연락드려 계약서에 대해 조언을 구했습니다.

사실 계약서 뿐만이 아니고

매수 전 했어야 할 대비를

매수 계약 후 전부 하게 된 투자였기 때문에

8월 한달 내내 허씨허씨 튜터님께 정말 큰 도움을 받았습니다.

돌이켜 보면 짦은 인생 중 정말 큰 행운이 아니었는지.....

너무 감사한 한달이었습니다.

튜터님께 의견을 물어물어

이 타이트한 잔금일정을, 최대한 유리하게 할 수 있는 방향으로

계약서를 조정해 보았습니다.

1) '잔금날짜를 조정할 수 있다' -> 타이트한 잔금일을 세입자 일정에 맞게 뒤로 미룰 수 있도록/ 혹은 명의이전을 늦게 할 수 있도록.

2) 근저당이 있는 집이었기에, '근저당 말소 외에는' 등기상 권리변동이 없는것으로 하기.

3) 매도자가 임차인과 계약할 때 지급받는 전세계약금, 중도금 및 잔금은 매매 중도금으로 활용할 수 있다.

하지만,

1) 아쉽게 잔금 조정은 약속한 잔금일 뒤로는 절대로 안된다고 받아들여지지는 않았습니다...

정말 급했던 집이었던 것이었습니다..

3) 매도자가 임차인과 계약할 때 지급받는 전세보증금을 매매 중도금으로 활용할 수 있다는 문구는 빠지고

'임차인의 계약금은 매도인이 매수인한테 즉시 지급한다'로 바뀌어 들어갔습니다. (애초에 전세대기자가 없었기 때문에)

여튼 그렇게 조금은 아쉬운

매매계약서를 쓰고,

돌아 나오면서 부사님께 '현금'전세입자

잘 좀 구해달라고 부탁을 하며

나왔습니다.

그때까진 제가 잔금을 칠 줄은 꿈에도 몰랐습니다.....

배운게 한두가지가 아닌 투자였기 때문에

충분히 나누고 싶어 글이 길어졌습니다..ㅜㅜ

다음에는 

(2탄) 인테리어, 전세맞추기, 627규제 속 투자방법

(3탄) 마인드, 이번 투자로 얻은 것, 앞으로 해야할 행동

에 대해 써보려 합니다.. 

끝날때까지 끝난게 아니다……………