[열중반 / 1%가 될 6쾌한 예비부자들 체리코카] 월급쟁이 부자로 은퇴하라! 투자는 선택이 아닌 필수, 노후준비를 위하여~!

25.09.07

STEP1. 책의 개요

1. 책 제목: 월급쟁이 부자로 은퇴하라

2. 저자 및 출판사: 너나위 / 알에이치코리아

3. 읽은 날짜: 25. 09. 01 ~ 25. 09. 07

4. 총점 (10점 만점): 10점 / 10점

└ 인플레이션이 내 삶에 미치는 영향, 현실적으로 재테크를 해야하는 이유에서부터

실제 부동산 투자를 어떻게 해야하는지에 대한 방법론,

투자에 임해야 하는 자세에 대한 마인드셋까지

“부동산 투자”를 처음 접하는 초보자가 궁금해하는 모든 것에 대한 전반적인 요약집 같다.

이제 막 부동산 투자에 관심을 가지고 시작하려는 나같은 사람에게 강력 추천한다.

STEP2. 책에서 본 것

[1장. 왜 투자를 해야 하는가]

# 인플레이션 헷지 # 투자를 해야 하는 이유 # 노후준비

인플레이션을 헷지하려면, 최소한 인플레이션보다는 높은 수익을 얻어 방어할 수 있어야 한다. 월급만을 차곡차곡 모으는 것은 인플레이션에 무방비 상태로 있는 것이기 때문에 현상유지가 아니라 뒷걸음질을 치고 있는 격이다.

투자보다 위험한 것은 아주 작은 리스크도 감당할 수 없다며 결과가 빤히 보이는 상황에서도 변하지 않으려는 태도다.

투자의 제1의 목표는 부자가 되는 것이 아니라, 내 ‘노후준비’를 하는 것이다.

[3장. 평범한 직장인도 얻을 수 있는 성과]

#저평가 안목 # 앞마당 늘리기 # 협상의 기본

저평가 안목을 기르기 위해서는 직접 많이 보고 경험을 쌓아야 한다. 아는 것이 많을수록 보는 눈이 넓어지고 정확해진다.

아는 지역이 많아야 ‘기회’가 왔을 때 보다 빨리 자신 있게 실행하여 나에게 온 기회를 성과로 얻어낼 수 있는 것이다. 미리미리 아는 지역을 넓히고 적극적으로 경험을 쌓아두어야 한다.

협상의 기본은 주는 것에 있다. 내가 얻으려는 것이 있다면 내가 상대에게 줄 수 있는 것은 무엇일지 생각해봐야 한다.

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p.34. 상황이 이러한데도, 현실에서는 많은 사람이 자신이 열심히 모은 돈의 가치가 계속해서 하락하고 있는 것을 그저 지켜보고만 있다. 특히 매일같이 회사에 출근해 바쁘고 정신없이 일을 해내는 당신이나 나 같은 직장인들은 더욱 그렇다. 통장에 잔고가 없는 것만 아니라면, 많이는 아니라도 조금씩이라도 늘어나고만 있다면, 크게 걱정하지 않는다. 적어도 돈을 잃는 것은 아니지 않나, 하면서 그런 것에 신경 쓸 여유가 없다고 생각한다. 그러나 당신이 그렇게 생각하는 동안 인플레이션이란 녀석은 조용히 다가와 당신을 경악하게 만들 것이다. 이를 피부로 느끼게 될 때는, 저렴한 물건이 아닌 값비싼 무언가를 구하게 될 때다. 이를테면 집 같은.

p40. 지금처럼 일생을 바쳐 일해서 번 당신의 돈을 그대로 통장에서 썩힐 것인가? 대책을 강구해야 한다. 돈을 현금이 아닌, 자산으로 바꾸는 대책 말이다. 그것이 바로 투자다. 투자는 위험하다고? 천만에! 내가 보기에 가장 위험한 것은, 아주 작은 리스크도 감당할 수 없다며 결과가 빤히 보이는 상황에서도 변하지 않으려는 태도다.

p64. 부자가 되려고 투자하는 게 아니냐고 묻고 싶을지 모르겠다. 하지만 나는 부자가 되기 위해, 흔히들 말하는 경제적 자유를 얻기 위해 투자하는 것은 투자의 첫번째 목표가 아니라고 생각한다. 내가 생각하는 투자의 첫번째 목적은 바로 '노후 준비'다. 이러한 이유로, 나는 투자라는 수단을 통해 달성하고자 하는 목표를 설정할 때, 크게 2단계로 나누어 생각할 것을 제안한다. 1단계는 바로 나와 내 가족에 관한 경제적 위험 요인을 제거하는 것. 즉, 노후 준비다. 많은 이가 막연히 머릿속에 그리고 있는 경제적 자유나 풍요로운 부자의 삶은, 1단계 목표를 달성한 후 도전해도 늦지 않은 2단계 목표라는 걸 기억하자.

p120. 경험상, 실제로 투자할 부동산을 찾고 매입한 뒤 임대를 놓는 일을 다섯 번 정도 하기 전까지는 자신의 역량보다 주변의 도움이 투자 결과에 더 큰 영향을 미치는 것 같다. 따라서 초보 투자자라면, 먼저 주변인들 사이에서 본인이 누구나 신뢰할 수 있는 좋은 사람이 되도록 노력하자.

p125. 투자를 해본 사람은 안다. 투자 대상으로 적합한 물건을 찾기에 수월한 시기가 있다는 걸. 장마철이 시작되는 6월 초부터 한여름 휴가철에 속하는 8월 중순까지의 여름 비수기, 대학 수능시험이 있는 11월 초부터 설 명절이 있는 1월 말까지의 겨울 비수기가 그 시기다. 이유는 간단하다. 계절상의 이유로 이사하기 좋은 봄.가을 이사철에 많은 사람이 거처를 옮기고. 야외활동이 힘든 너무 덥거나 추운 날씨엔 손님이 뜸해지기 때문이다. 그래서 그때까지 시장에서 선택받지 못한 매물들이 남아 있기 쉽다. 나는 지금도 이 두 시기를 적극적으로 활용해 투자하고 있다.

p137. 사람들은 통상 본인이 원하는 것만 주장한다. 그러나 협상의 기본은 주는 것에 있다. 내가 상대에게 무엇을 줄 수 있느냐에 따라 원하는 것을 얻느냐 얻지 못하느냐가 결정된다. … 그렇다 보니 어떤 사안을 두고 타인과 협상해야 하는 상황이 되면, 결국 나의 자존심이 가장 중요하게 된다. 훈련이 되지 않아서 어려운 일이다. 내 제안을 상대가 받아주면 하는 거고, 아니면 말고 식이 되기 쉽다. 좋은 협상이 되기 힘든 이유다. … 그래서 조금 더 상대방 입장에서 앳각하려고 노력했다. 나의 의견만 상대에게 관철하려 하지 말고, 다소 그 과정이 힘겹고 진이 빠지는 일이 된다 해도 상대방과 터놓고 이야기하며 조금씩 견해 차이를 좁혀가는 것이 최선인 것이다.

p139. 여름에 물건을 매입한 후 잔금 납부 시기를 가을로 맞추는 것. 이것이 비수기 투자의 정석이다.

p157. 대안이 있는 사람은 급할 것이 없다. 투자할 수 있는 지역과 물건을 얼마나 아느냐에 따라 그 결과 역시 달라진다. 이것이 안 되면 저것, 저것이 안 되면 다른 것을 택하면 된다. 이처럼 아는 지역을 늘려두면, 저평가된 투자처를 발굴할 때뿐 아니라 실제 협상에서도 강력한 무기를 손에 쥘 수 있다.

p162. 나는 내가 어찌할 수 없는 이유로 철석같이 믿었던 미래 기대가치가 실현되지 않는 위험까지 감수하고 싶지 않다. … 이유는 간단하다. 미래 기대가치의 실현 여부는 내가 통제할 수 있는 영역이 아니지만, 현재 기준으로 저평가된 것을 매수하면 그것만으로도 수익을 낼 수 있기 때문이다….투자할지 말지 판단하는 과정에서 '앞으로 이렇게 저렇게 되면 이곳이 정말 좋아질 거야'와 같은 기대는 애초에 하지 않는다. 그저 철저히, 현재가치를 볼 때 가격이 저렴한 편인지 아닌지에 집중한다.

p163. 준비된 자에게 기회가 온다'라는 말은 부동산 투자에 있어서 '아는 지역이 많아야 투자 시점에 보다 빨리 자신 있게 실행할 수 있다'라는 의미라고.

p174. S 아파트의 매도자가 끝까지 2억 9,500만원을 고수하며 더 이상 협상은 없다고 했다면, 나는 아마 그 조건으로 이 아파트를 매입했을 것이다. 그런데도 협상에 최선을 다했다. 협상도 경험이다. 비록 실수하거나 잘못되어 계약이 깨진다 해도 그런 것들 하나하나가 귀한 자산이 된다.

p187. 보험료와 커피값, 기타 지출만 줄였을 뿐인데 월 100만원에 가까운 돈이 절약된 것이다. 덕분에 나는 연간 1,000만원 이상의 저축액을 늘릴 수 있었다. 나는 이러한 작은 변화가 과거와 다른 삶을 만드는 씨앗이 된다고 생각한다. 돈을 대하는 자세를 바꾼 후 희생이 따르는 절약과 끊임없는 노력으로 시간을 보낸 사람이, 그저 기분 내키는대로 돈을 써온 사람과 같은 내일을 맞이한다면, 그거야말로 불공평하지 않겠는가? 나는 커피값으로 절약한 30만원을 투자 관련 강의를 수강하거나 책을 사는 데 지출했다.

p214. 게다가 부동산의 매매가가 전세가보다 낮아질 수 없다는 건 바꿀 수 없는 명제이기에, 결국 그렇게 형성된 전세가는 부동산의 매매가가 전세가 아래로 내려가는 것을 방어하는 '하방 지지선' 역할을 하게 된다. 이는 부동산의 매매가가 하락할 때 일반적인 경우 전세가 수준까지 하락할 수있다는 말과 같다.

p237. 15년이 지나 은퇴할 시점이 되면 총 40채의 주택을 소유하게 된다. 그때가 되면 은퇴로 인해 매달 들어오던 근로소득은 사라지겠지만, 여러 주택의 전세금 상승분을 모아 일부 주택의 임대 방식을 전세에서 월세로 전환하는 방식으로 현금흐름을 창출할 수 있다. 혹은 당시 상황에 따라 시세가 많이 올라 차익을 실현하는 것이 더 나아보이는 주택이라면, 매도하여 목돈을 마련하는 것도 방법이다.

p247. 이처럼 과거에 설정한 한도가 내년에도 동일할 것으로 생각해서는 안 된다. 이를 고려해 동원 가능한 현금을 수시로 파악하고, 투자나 일시적 역전세 상황에 대비해야 한다. 무엇보다 내가 동원할 수 있는 최대 대출 가능액을 전부 대출받을 경우 그에 대한 이자가 얼마나 되는지 계산해 보고, 현재 급여 수준으로 감당할 수 있는지도 파악해 보라.

p266. 다음 그래프에서 보듯, 지난 10년간 수도권과 지방의 부동산 가격은 서로 다른 움직임을 보였다. 금리나 경기 상황은 수도권이나 지방이나 같은 대한민국이기에 다르지 않은데, 이렇게 서로 정반대의 움직임을 보이는 건 더 큰 영향을 주는 다른 변수가 있기 때문이 아닐까? 나는 그 변수를 수요와 공급 그리고 그로 인한 대중의 심리 변화라고 본다.

p295. 또 먼저 자신을 투자자라 소개할 경우에는 간혹 중개인이 계약을 성사시키고자 매매 후 놓을 수 있는 전세가를 실제보다 높게 브리핑하는 경우가 생길 수 있다. 따라서 매수를 결정하기 전에, 해당 단지의 다른 중개소에 전세를 구하는 세입자로 전화해 정확한 전세가를 파악해 볼 필요가 있다.

p298. 나는 임장을 했다면 스마트폰으로 지도를 확인하지 않아도, 길을 잃지 않고 어디든 찾아갈 수 있는 정도가 되어야 한다고 생각한다. 머리는 기억하지 못해도 발이 기억할 만큼 가봐야 한다. ... 나는 투자 초기 구 단위 하나의 지역을 임장하기 위해 일주일가량은 퇴근 후 임장지역으로 이동해 저녁 내내 동네를 돌아다녔다. 그렇게 밤 분위기를 익히고 토요일에도 어김없이 현장에 나갔다. 낮과 밤을 모두 겪어보기 위해서였다.

p300. 나는 같은 지역의 여러 중개소를 1시간 반~2시간 간격으로 예약한다. 어느 정도 투자에 익숙해지니 비교적 빠르게 물건을 확인하고 정리할 수 있게 되었는데, 초보자라면 3시간 정도의 간격으로 방문할 중개소를 예약하는 것이 좋다.

… 나는 통화해 본 후, 친절하고 꼼꼼하다는 인상을 주거나 아니면 성격이 시원시원한 것 같은 중개인을 택한다.

p301. 초보 투자자라면 하루에 5~6개 정도의 물건을 확인하는 것으로 시작해 차츰 늘려가자. 처음엔 조금만 봐도 확인한 물건들이 머릿속에서 뒤죽박죽 섞여 헷갈릴 수 있기 때문이다. … 다시 강조하지만, 당신이 아직 경험이 많지 않은 사람이라면 3~4시간 간격으로 방문할 중개소를 예약하고, 중개소 한 곳에서 매물을 소개받는 시간을 2시간 정도로 잡고, 1~2시간은 정리하는 시간을 갖는 방식을 추천한다. 하루에 부동산 중개소 2~3곳을 방문하고, 5~6개, 많아도 10개 미만의 물건을 보는 것부터 시작하자.

p305. 그다음으로 중개인에게 해당 물건의 등기부 등본을 떼어 달라고 요청해 열람한다. 등기부등본에는 대출 여부와 매도자가 그 집을 매수한 시기와 가격 등이 나와 있으므로 사전에 확인한 정보 외에 추가적인 사항도 파악할 수 있다. 만약 매도자가 얻을 시세차익이 크거나 대출이 많은 경우라면 가격 조정이 더욱 수월할 수 있다. 물론 이에 대해서는 이후 본격적인 매매 협상 시 직접 매도자에게 말하기보다 중개인을 통해 전달하는 지혜가 필요하다. 자칫 뒷조사를 했다는 느낌을 줄 수 있어서다.

STEP3. 책에서 깨달은 것

투자는 선택이 아닌 필수다. 일상의 반이 넘는 시간 이상으로 이루어진 직장생활이 아무리 고되고 지치더라도, 투자에 대한 끈을 놓지 않고 더욱 노력해야 한다.
주변에 같은 목표를 가지고 긍정적인 영향을 주는 사람들을 많이 두어야 한다. 그러기 위해서는 나부터 좋은 사람이 되어야 한다. 이는 일에서든 투자에서든 마찬가지이다.
나는 지금 ‘노후준비’라는 거대한 부가가치를 창출하는 일을 하려는 것이다. 수험생활을 하듯이, 취준을 하듯이 진지하게 시간과 열정을 투입해야 한다.

STEP4. 책에서 적용할 점

평일 1시간 이상, 주말 3시간 이상 투자공부에 투입한다.
평일 저녁에도 수시로 앞마당 지역을 방문해서 분위기 경험하기
월 2권 이상 경제/재테크 도서 읽기

STEP5. 책 속 기억하고 싶은 문구

p127. 그 시절 나는 매일 아침 가방에 운동화를 넣고 출근해 회사에서 열심히 일한 뒤, 퇴근해서는 운동화로 갈아 신고 바로 임장지역으로 향하는 생활을 했다. 토요일, 일요일도 따로 없이 매일같이 임장 또 임장이었다.

p141. 인간이 무언가를 배운다는 건, 결국 시행착오를 반복하면서 얻는 살아 숨 쉬는 경험과 교훈으로 실력을 가다듬는 과정이 아닐까? … 처음 10채의 부동산을 마련하기까지 나는 다른 지역, 다른 평형, 다른 상황에 도전했다.

p341. 당신의 주변에 비슷한 생각과 목표를 가진 사람들을 두라.

p353. 누군가는 친구나 지인을 만나는 시간까지 줄여가면서 투자를 해야 하냐고 물을지 모른다. 하지만 나는 지금 1순위, 2순위로 둔 것들부터 챙겨야, 친구와 지인들뿐 아니라 4순위, 5순위까지 두루 살필 수 있는 날이 올 수 있다고 믿는다. 현재를 헛되이 보내면 영영 그런 날은 오지 않는다. 계속 이도 저도 아닌 애매한 포지션에 놓이는 나날들이 반복될 뿐이다.

p356. 10년 이상 직장생활을 하면서 느낀 것 중 하나는, '감정'적인 소통에 문제가 생길 때 비로소 '이성과 논리'가 개입한다는 것이었다. 무슨 말인가? 동료들과 좋은 감정으로 관계를 유지하고 있다면, 그들이 당신을 이성과 논리로만 평가하지는 않을 것이라는 뜻이다.