[실전32기 27억 벌 때까지 채너ㄹ 고정 아처] 1호기 잔금 후기

안녕하세요?

바른 방향으로 투자하는 아처입니다.

실전반 마무리 즈음에 1호기 잔금을 진행하게 됐는데요. 계약했으니 잔금은 별로 어렵지 않을 거라는 생각에 실전반 수강 신청을 했었는데요. 잔금 치르면서 놓칠 수 있거나 혹시 몰랐던 부분을 잘 살펴보고 다음 투자에 적용하기 위해 잔금 과정을 복기해 보았습니다.

잔금 복기

주전이면 임차인과의 관계도 중요

1호기 시작부터 프로세스대로 진행하지 않고 조급하게 진행했다는 생각에 계약과 잔금 과정에서 만회하자고 생각해서 가계약 당시 확인 못했던 중대하자(누수, 균열)를 관리사무소에 알아봐 달라고 부동산에 요청했으나 주전 관계 중요성을 얘기하며 잔금날 하라고 해서 부동산과 매도인에 대한 불신만 커졌습니다. 이런 건 매수를 염두에 둔 시점에 위층 아래층 방문 통해(부동산에서 뭐라고 하든) 확인해야 함을 뼈저리게 깨달았습니다. 더군다나 관리사무소에서도 소유권 넘어가지 않은 상태에서는 절대로 알려 주지 않아서 정말 힘들었던 것 같습니다. 가계약금 넣기 전 주인에게 1차 문의 후 관리사무소 통해 확인해 달라고 바로 그 자리에서 요청해야겠습니다. 가계약금 넣기 전이 매수인이 갑이니까요. 특히나 사연 있는 급한 물건일 경우엔요. 잔금 당일 일찍 가서 위층 아래층 세대에 포스트잇으로 문의했더니 아래층에서 누수 없다고 메시지를 주시긴 했습니다. 역시 월부에서 배운대로 해야 합니다. 다만 돈 들어가기 전에. 혹시 놓쳤다면 적어도 계약날 집주인에게 관리사무소로 확인해 달라고 요청했어야 했습니다. 저는 관리사무소만 믿고 있다가 낭패를 봤고 괜히 중개인과 매도인과 불필요한 감정 소모만 했습니다.

중개대상물 확인 설명서도 꼼꼼히 읽어 보기

계약서 쓰는 날 중개대상물 확인 설명서를 화면으로 보면서 진행했는데 미세균열이라는 말을 제대로 읽지 않고 서명했고 잔금날 가까워지면서 한 번 읽어보자 해서 읽어보니 미세균열에 체크가 되어 있었습니다. 계약날 특별한 하자 없는 걸로 확인했는데 체크가 되어 있어서 다시 한 번 부동산과 얼굴만 붉혔네요. 중개대상물 확인 설명서를 자세히 읽고 내가 확인한 내용과 다르면 질문하거나 정정 요청해야 합니다. 

잔금하기까지 끝난 게 아니었다.

잔금을 얼마 남기지 않고 잔금 방법이 궁금해서 부동산에 전화했더니 부동산으로부터 매도인이 알아서 준비할 건데 자꾸 물어본다는 식의 답변을 듣자 또 감정이 상했습니다. 근저당이 잡혀 있으니 물어보는 게 당연하다고 생각했는데 왜 저렇게 나올까? 했는데 더 가관인 것은 부부 공동 명의의 집이고 남편 명의로 근저당이 잡혀 있는데 잔금할 때 아내가 혼자 올 거고 상환계좌가 아닌 개인계좌(계약서에 아내 명의 계좌에 매매대금 입금에 남편이 동의한다는 내용은 있었음)로 입금한다는 것이었습니다. 그것도 위임장 없이. 이때부터 다시 멘붕이 일어 법무사님, 튜터님, 월부닷컴 Q&A 다 통해서 들은 답변으로는 위임장은 법무사님 빼고는 모두 위임장을 받으라는 내용이어서 계좌까지는 양보한다고 쳐도 위임장만은 끝까지 요청했는데요. 우여곡절 끝에 얻은 결론은 제 상황에서는 등기하는데 위임장은 필요 없고

-매도 인감 증명서는 본인이 직접 떼기 때문에 위임장 역할을 한다고 법무사가 설명, 

-계약 날 부부가 같이 왔고 그 중 한 명의 계좌로 매매대금 입금하는 것에 동의했다면 잔금날 부부 중 한 명만 위임장 없이도 진행 가능

-직접 대출 상환한다면 개인 명의 계좌로 넣어도 됨.

이 과정을 몰랐어서 잔금날까지 또 불필요한 감정 소모를 했네요. 부동산, 매도인이 노말하지 않고 비협조적이구나 뭔가 숨기는 게 있다는 생각에 불신감이 커졌고 심지어는 법무사도 명쾌한 메시지를 주지 않아서 불신하게 되니 심적으로 힘들었고 실전반 마지막 주차에 집중을 잘 못해서 아쉬웠습니다. 

대망의 잔금날

직장에 하루 휴일 내기가 쉽지 않았지만 미리 얘기하고 아침 일찍 기차를 탔습니다. 역에서 쉬지 않고 바로 1호기 단지로 향했는데요. 평일 출근 시간인 8시 이후인데 늘 주말에만 보던 모습과는 다르게 엄청나게 많은 사람들이 역으로 걸어가고 있었습니다. 그리고 아이들도 등교하고 같이 가는 엄마 아빠의 모습이 보였습니다. 단지 안도 등교하는 아이들로 복작거렸고 출근하는 젊은 부모들 모습도 보였습니다. 이걸 보니 출퇴근 시간에도 단지 가 보라고 하셨던 강의 내용이 떠올랐습니다. 제 1호기 동에 들어가서 위아래 세대에 포스트잇으로 누수 문의도 드렸고 아랫집에서만 누수 없다고 저녁에 연락 왔습니다. 찻집에서 기다리다 잔금날 동생이 와줘서 함께 기다리다 먼저 등기사항증명서 보자고 했는데 법무사가 뽑아 온다고 하면서 안 보여 주더라구요. 이 사장님은 정말 나랑 안 맞구나. 전날 미리 열람하기는 했습니다. 법무사가 오더라도 서류만 체크하고 등기 이전하러 가니까 확인은 못했는데요. 전날이나 당일 아침에 미리 확인해 보는 것도 좋을 것 같습니다. 관리사무소에 들러서 하자 여부 체크를 했는데 아직 잔금 전이라 또 거부하는 거 아닌가 했는데 다행히 확인은 해 줬습니다. 특별한 하자는 없는 걸 확인하고 집 상태를 최종 확인했습니다. 잔금 전날 부동산과 통화할 때 잔금날 집 상태 확인겸 사진 찍겠다는 의사를 전했는데 주전으로 사는 거니까 사진 찍는 건 실례되겠다는 답변만 돌아왔고 임차인과의 관계 중요하니 사진 대신 꼼꼼히 확인하라고 채너리 튜터님이 말씀해주셔서 사진은 못 찍었습니다. 그리고 위임장 필요 없다는 법무사의 얘기 전하려고 했는데 잔금날 부부 같이 참석한다고 얘기하더라구요. 직접 마주보고 얘기하다 보니 매도인도 제가 요구하는 것들 맞춰 주려고 했고 집은 되게 깨끗하게 사용하더라구요. 법무사가 요청하는 서류 확인 후 잔금을 아내 계좌로 보냈는데 상환이 되자 그 계좌 자체가 앱에서 안 보이더라구요. 그래서 남편과 부동산 사장님이 근처 은행에서 상환 영수증을 받아 왔습니다.  전세 기간 끝나면 본인들 집으로 들어간다고 해서 새 임차인 맞출 때 집 보여주는 것과 이사 날짜 협의 부탁하고 상환영수증 사진 찍고 매도인은 자리를 떴고 저는 지방에서 교통비를 많이 썼으니 중개수수료 디스카운트 요청하고 좀 받고 나왔습니다.  

총체적으로 복기하자면 

-프로 일잘러 부사님 만나기: 1호기 투자에서 두고두고 아킬레스건. 투자 단지 정해지면 물건 안 사더라도 모든 부동산을 다 들어가 봐야 한다. 그 전에 전임으로라도 모든 부동산에 전화해서 어떤 성향의 부사님인지 파악해야 일자러 좋은 파트너를 만날 수 있음. 이거 정말 중요. 네고 더하고 덜하고보다 매수자를 편하게 해 주면서 능력있는 부사님을 만나야 함. 그래야 매물 사연 파악도 쉽고 매수자가 맘 고생 덜 함. 중개비를 더 준다고 하더라도 일잘러 사장님과 꼭 거래할 것임. 그래야 혹시 매도자와 껄끄러울 수 있는 부분(집 사진 찍기)을 부동산에서 매끄럽게 해 줄 수 있음. 

-매물 사연 파악: 시간 좀 들더라도 매물 사연 파악 미리 해서 네고 조건들 정리하기. 이 때 서두르면 안 됨. 충분히 생각하고 받아들일 수 있는 조건과 가격인지 생각해야 함. 허브 코헨의 협상의 기술에 협상에 넣은 시간만큼 거래 성사를 위해 노력한다는 대목이 나옴. 부동산 중개업자나 매도인이 거래에 더 시간 들이게 해야 성사를 위해 노력함. 그러다 날아갈 수도 있겠지만 적당한 선에서 시간 끌어야 함. 지금 돌아보니 사연 있었던 1호기였다. 집주인은 2급지 대장급 아파트에 세를 준 상태였고 현재 살고 있는 집은 입주권으로 들어왔는데 비과세 받기 위해 내놓은 매물이었기에 더 깎을 수 있었다. 못내 아쉽지만...높은 주전으로 살아 준다고 조건까지 내걸었으면 정말 급한 물건이었는데...그때라도 더 낮은 전세가 제시하는 대신 물건을 더 깎았어야 했음. 

-가계약금 넣기 전!!!!에 집 상태 확인(누수와 하자 기타 집안 컨디션) 끝내고 모든 조건 조율하고 가격 협상 후에 넣기. 가계약으로 문자 넣을 때도 계약금까지 반환해야 하는 문자인지 꼼꼼히 체크 필요. 하지만 보다 중요한 건 좋은 물건 싸게 샀다면 빨리 내 것으로 만드는 것이므로 가계약금 더 주고 중도금 주더라도 계약 파기 못하게 해야 함. 나는 급하게 가계약금 넣느라 통장에 돈이 없어서 몇 백 수준으로 가계약금을 넣었지만 가격과 조건 협상 최대한 내게 유리하게 만들었다면 가계약금 많이 넣고 중도금까지 넣어서 파기 못하게 하는 것이 더 중요할 듯. 

-근저당이 있다면? 1호기 보러 다니면서 근저당 없는 매물도 꽤 있었기 때문에 가격 협상 조건으로 내걸어도 될 것이고 특약에 계약금으로 근저당 일부 상환해서 잔금날 내 잔금보다 근저당 금액이 적어야 비교적 안심하고 진행 가능. 

-중개대상물 확인 설명서도 꼼꼼히!! 읽어보기: 이건 그냥 형식상 하는 절차로 알고 대충 넘어갔는데 정말 꼼꼼히 살펴보고 인지하는 사실과 다르면 바로 확인하거나 수정 요청 필요. 이때 매도자도 눈 앞에 있으니 직접 물어봐도 됨. 

-중개수수료도 가계약금 넣기 전 얼마 해 줄 건지 협상하기. 상한요율이기 때문에 서로 협의해야 할 부분이고 왠지 껄끄러운 부분이지만 짚고 넘어가야 하므로 이 부분도 합의 볼 때까지 협상하기 필요. 매매가가 높아지면 중개수수료도 만만치 않기 때문에 사전에 금액 협상하고 과정에서 정말 수고했다면 더 생각해서 넣어도 될 듯. 복비는 깎는 거 아니라고 했지만 혹시 모르니 과한 정도 아니라면 깍기도 시도하고 부동산의 기여 여부에 따라 더 주기.

-특약에서 부동산 사장님이 잘 들어주지 않는 것들: 너무 꼼꼼하고 촘촘하게 넣기보다는 꼭 필요한 내용(잔금날까지 말소, 계약금으로 근저당 일부 상환, 잔금으로 근저당 말소, 새 임차인에게 집 보여 주기 및 이사 날짜 협의 등)위주로 가계약금 넣기 전. 매도인 확인 받았다는 사실을 문자로 매수인이 확인해야 함.

잘한 점

-모르는 것은 튜터님, Q&A 통해 물어보고 진행한 점

-법무사 비용, 중개비용 등 디스카운트 시도하고 깎은 점. 하지만 다음엔 집값을 더 깎고 복비는 챙겨드리는 걸로.

-매도 프로세스 챙긴 점.

-취득세 납부 카드로 진행한 점.

보완할 점

-신뢰 주고 신뢰하기: 전적으로 다 믿지는 않더라도 이게 기본이 되어야 불필요한 감정 소모나 시간 낭비를 하지 않음. 부동산, 매도인, 법무사가 알아서 준비할 것들에 너무 개입함. 그래서 다시 한 번 일잘러 부동산 중개인과 법무사의 필요성을 느꼈음. 

실전반 강의를 통해 투자하기 어렵고 힘든 상황이지만 불가능한 건 아니라는 인턴 튜터님 말씀마따나 아무리 급매여도 절대 조급해 하지 말고 확인할 것은 제대로 확인하고 투자 프로세스대로 진행하는 여유가 절대적으로 필요하다는 깨달음을 얻은 1호기 잔금 후기였습니다.