안녕하세요 몽그릿입니다.
기온이 이제 시원해진 다는 느낌이 드는 가을인 것 같습니다.
일교차가 커지는 시기니 다들 감기 조심하셨으면 좋겠습니다.
최근 2호기 투자를 하면서 어떻게 해서
투자금을 처음 물건 나왔던 조건에 비해
7천만원 줄여서 투자한 과정과 방법에 대해 적어보겠습니다.
결론은 매매가격 천만원 깎고, 전세금 6천만원 올려
조건을 만들어서 투자했습니다.
(사실 천만원보다 조금 모잘랐습니다..ㅎㅎ)
경기 4급지 34평, 투자금 1억대 중후반으로
7억대 단지를 매수 할 수 있었습니다.
투자 물건으로 검토했던 조건은
1) 저평가인가? (가치대비 싼가?)
2) 같은 투자금으로 앞마당에서 가장 좋은단지인가?
3) 조건맞춰 투자 할 수 있는가?
가장 중요한거는 '저평가'여부
내 투자금으로 '최선'인가
순서로 먼저 단지를 선정하려 했습니다.
그런데 아이러니하게도 저평가로 뽑은 애들은
투자 할 수 없는 물건들이었습니다.
현재 6.27규제 이 후 시장에서 투자할 수 있는
방법은
1) 전세 낀 물건 매수
2) 주인 전세
3) 소유권 이전 시점으로 앞,뒤 3~6개월 전세 대출 분리 시키기
입니다.
3번의 경우 조금 더 자세하게 설명드리자면
주인전세 3개월 거주 이 후 전세입자 셋팅 (소유권 이전 3개월 뒤 전세셋팅)
매도자가 신규 전세입자 전세계약 이 후 3개월 뒤 소유권 이전 (전세셋팅 이 후 3개월뒤 소유권 이전)
등으로 1번과 2번의 연장선 개념이라고 볼 수 있을 것 같습니다.
하지만 매도자가 계약을 한번 더 해야하는 번거로움 때문에
난이도가 높다고 생각합니다.
아무도 보지 않는 물건을 시도함
아래표는 제가 투자하려고 검토했던 단지들에
정보입니다. 다만, 가격에 대한 정보는
조금씩 수정된 정보이니 참조용도로 봐주시면 되겠습니다.
| 1번물건 | 2번물건 | 3번물건 | 4번물건 | 5번물건 | |
| 매매호가 | 6.8 | 6.5 | 6.4 | 6.5 | 7.2 |
매매 전세 (최근실거래가) | 6.9 4.7 | 6.9 4.7 | 6.5 4.7 | 6.6 5.0 | 7.4 5.0 |
| 조건 | 집주인 한달안에 잔금원함 | 상속물건 임차인 보증금1억 월세로 최근 계약갱신 | 수리기간가능 인테리어 지정한곳에서 수리조건 | 집주인 주인전세 잔금날짜 조정가능 | 반전세 3억/40만원 25.10만기 |
목표 매매/전세 (투자금 1.8이내) | 6.4/4.8 | 6.4/4.8 | 6.5/4.7 (수리비포함) | 6.6/5.0 (수리비포함) | 불확실 |
매도자 (및 세입자) 상황 | 신축 입주 지연시 달이자 300만원 발생됨 | 상속물건이라 빨리정리하고 싶어 초급매 | 매도해서 자녀 결혼자금 줄려고함 | 갈아타기 원함 | 매도자 : 안급함 임차인 : 연장거주원함 |
1) 최근 실거래 가격으로는 투자금에 안들어오는데?
2) 6.27규제 때문에 투자 할 수 없는 물건들인데?
라고 생각하셨을 겁니다.
특히 6.27규제 때문이라 다른 투자자들은
포기한게 느껴졌고, 협상이 어느정도
될 수 있겠구나 느꼈습니다.
그래서 거의 한 달 동안 어떻게 해야지
이 물건들을 내가 투자 할 수 있지?
생각뿐이였습니다.. ㅎㅎ
당연히 안되는거다, 그러나 될 때 까지 했다.
출처 입력
1번물건의 진행 과정을 말씀드려보겠습니다.
매도자는 현재 물건을 매도하고
신축단지의 잔금을 쳐야하는 상황이였습니다.
팔아야 되는 이유가 명확했습니다.
그러나 6.27규제가 터졌고, 매수 수요가 없어
매도자는 조급한 상황이였습니다.
6.4에 사겠다. 내가 빨리 전세입자 구해오겠다.
계약금+전세금액으로 잔금쳐라
대신에 명의는 3개월 뒤에 넘겨달라고 얘기했습니다.
매매가격이 말도안되는 가격이였고
과정이 복잡했기에 부사님은
부정적이셨습니다.
퇴근하고 부동산 10번정도 찾아가면서
도와달라고 계속얘기했고
부사님이 계속 바람을 넣어주셨습니다.
매도자는 신축단지의 잔금을 처리해서
이자비용을 내는게 싫었던 상황이고,
내가 그 문제해결 해줄테니 다만 싸게팔아달라
과정이 복잡하지만 이자비용이랑
매도물건 내가 처리해주겠다라고
협상요청했습니다. 매도자는 끝까지 고민하다가
결국 실거주자가 붙어서 실패했습니다...ㅎㅎ
2번 물건입니다.
1번 물건처럼 불필요하게 임장을 많이가서
튜터님께 혼이나고 나서
전임으로만 협상 진행했었습니다.
세입자 이사비 내가 500까지 드릴 수 있다.
그리고 원하는 조건 알려주면 집알아봐드리겠다.
집 비워 줄 수 있는지 여부
매도자에게는 지금 6.27규제 때문에
투자자 밖에 못산다.
근데 월세 물건이라 투자금 많이들어
투자자도 접근 못한다
대신 임차인 보내고 내가 전세 셋팅할테니
소유권만 3개월뒤에 넘겨 달라
부동산사장님께 조건을 이야기하고
쉽진 않겠지만 거래될 수 있게 잘 좀 얘기해달라라고
부탁을드렸습니다.
하지만 매도자는 복잡하게 그렇게 하고 싶지않다..
가격이 엄청싸니까 누군가는 살꺼 같다 거절하셨습니다.
(아직 시장에 물건이 있습니다..ㅎㅎ)
3번 물건입니다.
최근에 가격을 2천만원 올린 상태라
올린 상태로 매수해서
수리까지 한다면 투자금이 모자른 상황이였습니다.
그래서 처음 매도가격으로 매수를 했어야만했는데..
매도자 경우 특별하게 빨리 팔아야 하는 이유와
협상의 카드로 쓸만한 부분이 없었습니다.
2주 정도 시간을 가지고 계속 전화하면서
매도자의 동향을 살폈지만
역시나 투자자의 문의가 많다보니
매도자는 쉽게 가격 조정해줄 생각이 없어서
이 물건은 투자를 어렵겠구나
포기하고 다른 물건으로 넘어갔습니다.
(이 물건도 아직있습니다..)
1번~3번 물건 모두 매도자의 상황을 파악하고
그 사람이 원하는게 뭘까 그리고 내가 얻고 싶은것과
도움드릴 수 있는 것은 뭘까에서 부터 시작했습니다.
글이 길어져서 다음 2편 때
투자한 5번 물건에 과정에대해서
조금 더 자세하게 설명해보겠습니다.
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