무주택자 기준 2025, "부모님 집에 살아도 무주택일까?" 헷갈리는 상황 총정리

• 청약 무주택자 기준은 본인을 포함한 세대 전원이 집을 가지고 있지 않아야 충족돼요.
• 세대 범위·부모님 집·전세·오피스텔 등 헷갈리는 상황을 예시와 함께 정리했어요.
• 집이 있어도 무주택으로 인정되는 10가지 예외사항, 확인방법, Q&A까지 담았으니, 청약 준비 전 꼭 확인하세요!

목차

1. 무주택자 기준 (무주택 세대 구성원)
2. 유주택자도 무주택자로 인정되는 예외사항
3. 무주택자 확인방법
4. 무주택자 기준 Q&A

"부모님 집에 같이 사는데, 그럼 저는 무주택자가 아닌가요?" 

"청약 점수 계산하려는데, 제 무주택 기간은 언제부터죠?"

내 집 마련을 위해 청약을 알아보는 분들이 가장 먼저 부딪히는 벽, 

바로 '무주택자 기준'입니다. 

용어는 익숙하지만 막상 내 상황에 적용하려면 

부모님 집 문제부터 시작해서 온갖 예외사항 때문에 머리가 아파오죠 🤯

특히 부모님과 함께 살고 있거나, 작은 빌라나 오피스텔을 가진 경우라면 

내가 무주택자에 해당하는지 더욱 헷갈릴 수밖에 없습니다.

오늘은 청약의 가장 기본이면서도 가장 중요한 '무주택자 기준'에 대해 쉽게, 핵심만 쏙쏙 알려드릴게요!

무주택자 기준 (무주택 세대 구성원)

청약에서 말하는 ‘무주택자’는 단순히 ‘나’ 한 사람만 집이 없다고 인정되는 게 아니에요.

나를 포함한 ‘세대’ 구성원 모두가 ‘소유한 집’이 없어야해요.

즉, 무주택자를 판단하는 핵심 기준은 ‘세대 범위’와 ‘주택 소유 여부’ 두가지예요.

‘어디까지가 나의 세대로 묶이는지’, ‘어떤 것을 주택 소유로 보는지’ 하나씩 살펴볼게요!

무주택자 기준 1. 세대 범위

청약 자격은 신청자 개인 한 명이 아닌, 하나의 '세대'를 단위로 판단합니다. 

즉, 세대 구성원 중 단 한 명이라도 주택을 소유했다면 세대 전체가 '유주택 세대'로 간주돼요.

이때 '세대'의 범위는 주민등록등본에 함께 등재된 구성원을 기준으로 해요.

• 신청자 본인
• 배우자 (⭐ 배우자는 주민등록이 분리돼 있어도 법적으로 항상 동일 세대로 봅니다.)
• 직계존속 (부모님, 조부모님 등)
  • 신청자 또는 배우자의 부모님이 신청자와 동일한 주민등록등본에 있을 경우에만 세대에 포함됩니다.
• 직계비속 (자녀, 손주 등)
  • 신청자의 자녀나 손주가 동일한 주민등록등본에 있을 경우에만 세대에 포함됩니다.

세대에 포함되지 않는 경우 

• 형제·자매, 이모·삼촌 등은 같은 주소에 거주하더라도 청약 시에는 세대 구성원으로 보지 않아요.

⭐ 배우자 분리세대 주의사항

만약 배우자가 다른 주소지로 주민등록이 분리돼 있더라도, 

그 배우자와 함께 사는 세대원도 모두 무주택자여야 무주택자 기준에 부합하는데요.

예를 들어, 남편은 전세로, 아내는 친정(부모님 소유 주택)에 거주하며 주민등록도 따로 되어 있고

아내 명의로 작은 빌라를 한 채 소유하고 있다면? → 남편은 무주택세대구성원으로 인정되지 않아요.

따라서 청약 신청 전에는 내 세대뿐 아니라 배우자 세대까지 꼼꼼히 확인해야 불이익을 피할 수 있습니다.

세대, 세대주, 세대구성원에 대해 더 자세히 알고싶다면? 

👇 아래 칼럼에서 확인해보세요! 

무주택 세대주 기준 한눈에! 무주택 기준부터 한지붕 세대분리까지 정리

무주택자 기준 2. 주택 소유 기준

세대의 범위를 알았다면, 다음은 해당 세대 구성원 중 한 명이라도 '주택'으로 간주되는 부동산을 소유하고 있는지 확인해야 합니다. "이것도 주택이야?" 싶은 것들이 포함될 수 있으니 꼼꼼히 봐야 해요.

• 건물등기부등본 등 공부상 '주택'으로 등재된 건물: 아파트, 빌라, 단독주택 등 일반적인 집은 모두 포함됩니다.
• 분양권 & 입주권: 2018년 12월 11일 이후 취득한 분양권이나 입주권은 청약 시 '주택'으로 봅니다.
• 주거용 오피스텔: 오피스텔이라도 실제 주거용으로 사용하며 '주택분 재산세'를 내고 있다면 주택 소유로 간주합니다.
• 주택의 '공유지분' 소유: 집 전체가 아니라 1%의 지분만 갖고 있어도 원칙적으로는 유주택자입니다. 
  (단, 가격 및 주택 크기에 따라 예외사항 있음)

유주택자여도 무주택자로 인정되는 예외사항

"그러면 부모님 집에 살거나, 

아주 작은 오피스텔 하나만 있어도 청약은 평생 못하는 건가요?”

꼭 그렇지만은 않아요!

청약 제도에는 일정 조건을 만족하면 집이 있어도 무주택자로 인정되는 예외사항이 있어요.

아래 예외 사항을 하나씩 살펴보고, 내 상황이 해당되는지 확인해 보세요.

(맨 아래 한 판 체크리스트도 꼭 확인하세요 📋)

1. 만 60세 이상 부모님이 주택을 소유한 경우

• 청약 신청자와 동일 세대에 등재된 부모님(또는 배우자의 부모님)이 만 60세 이상이고 주택을 소유하고 있어도, 청약을 신청하는 자녀는 무주택 세대구성원으로 인정받을 수 있어요.

👉 다만, '노부모부양 특별공급'에 청약할 때는 이 예외가 적용되지 않습니다.

2. 소형·저가 주택 1채만 소유한 경우

• 오래된 소형 빌라나 나홀로 아파트 등, 작고 저렴한 주택 1채를 소유한 경우 무주택으로 봅니다.
• 아래 조건을 만족하는 작은 주택이나 분양권 1채만 소유한 경우, 무주택으로 간주돼요.
  • 전용면적 60㎡ 이하
  • 공시가격 수도권 1억 6천만 원 이하 / 비수도권 1억 원 이하

👉 단, 주로 민영주택 일반공급에서 인정되며, 공공분양·특별공급에서는 적용되지 않을 수 있어요.

3. 상속으로 주택 공유지분을 소유한 경우

• 상속을 통해 주택의 일부 지분만 소유하게 된 경우 무주택자로 인정받을 수 있어요.
• 조건: 청약 신청 후 부적격자로 통보받은 날로부터 3개월 이내에 해당 지분을 처분해야 합니다.

4. 20㎡ 이하 초소형 주택 1채만 소유한 경우

• 세대가 주거전용면적 20㎡ 이하 주택 또는 분양권 1채를 보유하고 있다면 무주택으로 인정됩니다.

👉 흔히 오피스텔 원룸 크기 정도를 생각하면 이해가 쉬워요.

5. 수도권이 아닌 시골집(비도시·면 단위 주택)을 소유한 경우

• 수도권을 제외한 면·읍·리 단위 지역 주택 중 다음 조건에 해당하면 무주택으로 봅니다.
  • 사용승인 후 20년 이상 된 단독주택
  • 전용면적 85㎡ 이하 단독주택
  • 상속 등으로 물려받은, 본인의 등록기준지에 있는 단독주택

👉 부모님이 시골집을 물려주신 경우에도 조건을 충족하면 무주택으로 인정될 수 있습니다.

6. 분양 목적·특수 목적 주택을 소유한 경우

• 분양 목적이나 특수한 목적으로 지어진 주택은 실제 주거용으로 보기 어렵기 때문에 무주택으로 인정해줍니다.
• 대표적인 경우는 다음과 같아요!
  • 분양 목적 주택 : 개인주택사업자가 분양을 목적으로 지은 주택을 일시적으로 보유한 경우
  • 근로자 숙소용 주택 : 사업자가 직원들을 위해 근로자 숙소를 건설하거나, 정부 시책의 일환으로 근로자에게 공급할 목적으로 승인받아 지은 주택인 경우

7. 사람이 살지 않는 폐가 또는 멸실된 주택을 소유한 경우

• 서류상으로는 주택이지만, 실제로는 낡아서 사람이 살 수 없는 폐가이거나 이미 철거되어 없어진 경우입니다.
• 조건: 부적격 통보를 받은 날로부터 3개월 이내에 주택을 멸실시키거나, 실제 사용 용도(예: 창고)에 맞게 공부(건축물대장 등)를 정리해야 해요.

8. 무허가 건물을 소유한 경우

• 건축허가 없이 지어진 무허가 건물을 소유하고 있어도, 
  건축 당시 적법한 건물이었음을 증명하면 무주택으로 인정돼요.

9. 미분양 주택을 선착순으로 공급받은 경우

• 청약 경쟁 없이 선착순 방식으로 최초 공급받은 미분양 주택·분양권은 무주택으로 간주돼요.

👉 단, 다른 사람에게서 해당 분양권을 매수한 경우에는 유주택자로 인정되니 유의하세요.

10. 임차 보증금을 못 돌려받아 매입한 경우

• 살던 전셋집을 경매로 낙찰받아 어쩔 수 없이 소유하게 됐을 때 무주택으로 인정돼요.
• 조건: 가격이 수도권 3억/지방 1.5억 이하 & 전용 85㎡ 이하일 경우만 무주택으로 간주됩니다.

유주택자여도 무주택자로 인정되는 예외사항 체크리스트 📋

주택을 소유해도 무주택자로 인정되는 예외사항을 한눈에 볼 수 있도록 표로 정리해드릴게요!

이처럼 청약 제도는 생각보다 다양한 예외를 두고 있어요.

내가 집을 가지고 있다고 해서 무조건 포기하지 말고, 

내 상황이 혹시 예외 사항에 해당하는지 꼼꼼히 살펴볼 필요가 있어요!

자, 그럼 이제 내가 정말 무주택자가 맞는지 가장 확실하게 확인하는 방법을 알아볼까요?

무주택자 확인방법

청약 신청 전에 “내가 무주택자가 맞을까?” 미리 확인하고 싶다면, 

가장 간단한 방법은 바로 청약홈(한국부동산원)을 활용하는 거예요.

청약홈에서 주택 소유 확인하기

1. 청약홈 접속 → [청약자격확인] → [주택소유확인] 클릭

2. [청약자격확인] → [조회하기] 클릭

무주택자 기준 Q&A

지금까지 무주택자의 기준부터 예외 사항, 무주택 확인방법까지 알아봤는데요. 

마지막으로 실제 청약을 준비하는 분들이 가장 자주 묻는 질문만 모아 답변해 드릴게요!

1. 부모님 집에서 같이 살고 있는데, 무주택자로 인정되나요?

원칙적으로는 '유주택 세대'에 해당하여 무주택자로 인정받기 어렵습니다.

청약은 개인 단위가 아닌 '세대' 단위로 자격을 판단하는데, 

주민등록등본에 함께 등재되어 있다면 부모님과 같은 세대로 보기 때문이에요.

👉 따라서 부모님이 주택을 소유하고 계시면, 세대원인 본인도 유주택자가 됩니다.

다만, 아래 두 가지 경우에는 예외적으로 무주택 자격을 얻을 수 있습니다.

• 부모님이 만 60세 이상인 경우: 민영주택 청약 시 부모님이 소유한 주택은 없는 것으로 간주해요.
• 세대분리: 만 30세 이상이거나 일정 소득이 있다면, 
  부모님으로부터 세대를 분리하여 독립적인 세대주가 되면 무주택 자격을 인정받을 수 있습니다.

2. 월세 살고 있으면 무주택자로 인정되나요?

네, 무주택자로 인정됩니다.

청약에서의 '무주택'은 주택의 소유 여부를 기준으로 판단하는데요.

월세는 주택을 빌려 거주하는 임차인의 자격이므로 주택을 소유한 것이 아닙니다.

3. 전세 살고 있는데 무주택자로 인정되나요?

네, 월세와 마찬가지로 당연히 무주택자로 인정돼요.

전세 역시 보증금을 맡기고 계약 기간 동안 주택을 빌려 사는 임차인의 자격이기 때문에, 

등기부등본상 소유주가 아니므로 무주택 자격에 아무런 영향을 주지 않습니다.

4. 배우자와 따로 살고 있는데, 배우자가 집을 가지고 있으면?

본인도 '유주택자'로 판단돼요.

청약 제도에서 부부는 주민등록상 주소지가 다르거나 실거주를 따로 하더라도 

법적으로 항상 ‘하나의 세대’로 묶어서 판단하는데요.

👉 따라서 배우자 명의의 집이 있다면, 본인의 청약 자격도 유주택자에 해당해요.

5. 오피스텔을 가지고 있는데, 이것도 주택으로 보나요?

오피스텔은 '주거용'인지 '업무용'인지에 따라 다른데요.

'재산세' 부과 기준을 통해 확인할 수 있어요.

• 주거용으로 사용하며 '주택분 재산세'를 내고 있다면 → 주택 ⭕️
• 사무실 등으로 사용하며 '업무용 재산세'를 내고 있다면 → 주택 ❌

이번 글에서는 청약 신청 전, 반드시 알아야할 ‘무주택자 기준’에 대해서 알아봤어요.

무주택 여부는 단순히 “내 명의로 집이 있냐, 없냐”만 따지는 게 아니라 

세대 기준·주택 소유 범위·예외 규정까지 꼼꼼히 따져야 한다는 점, 꼭 기억해 두세요.

오늘 내용을 참고해 내 상황을 정확히 점검하고, 청약 기회를 놓치지 마시길 바랍니다!

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앗, 잠깐! 

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사진출처: ChatGPT, 청약홈