안녕하세요. 문키입니다.
월급쟁이로 살아온지 5년째, 월부에서 살아온지 9개월째, 인덕원 지역에 1호기 아파트 투자를 하고 왔습니다.
제가 1호기 후기를 적다니 감회가 새롭네요. 기버로 재능이 있는 오랜 투자자는 아니지만 입문 투자자의 얘기가 동료분들께 조금이나마 도움이 되었으면 좋겠습니다.
저는 1월부터 5월까지 앞마당을 정말 열심히 만들어나갔습니다. 그 뒤 6월 한달 동안 매물을 털고 7월 초에 계약을 했습니다. 당시 상황은 대출 규제가 나오던 시기였기에 호가 범위가 넓고 매도인들은 호가를 계속 높이려고 하는 상황이었습니다. 상황이 이러다 보니 조금은 조급함이 생겼지만 "추격 매수는 절대 하지말자"는 다짐을 했고 매임을 하는 매물은 아래 기준을 세우고 판단했던 것 같네요.
1) 저평가된 가격의 상태 좋은 매물 (배짱 호가는 보지 않았습니다)
2) 매도인/세입자 상황을 내가 활용할 수 있는지
3) 투자금에 들어오거나 맞출 수 있는지
4) 전세를 맞출 수 있는 상황인지
네이버부동산에서 시도때도 없이 매물을 수없이 보고 매임도 많이 다니다 보니, 아 이건 지금 가격/상황/상태가 이렇구나 하고 조금씩 보이더라고요. 점점 추려져서 이건 투자해도 괜찮지 않을까? 하는 매물도 생겨서 매물 코칭을 한번 받아봤습니다.
첫번째 매물 코칭은 제 시야를 넓힐 수 있는 코칭이었는데,
문키님, 지금 보신 매물들도 가격이 아직 싸고 좋은데 20평대 매물이 위주잖아요? 문키님 앞마당 주변에 비슷한 투자금으로 할 수 있는 연식도 더 좋은 30평대 단지들이 있어 보여요! 그 곳을 한번 보고 투자 결정을 하는게 좋아보여요. 전세 투자의 핵심은 내가 구매한 매매가가 후에 전세가랑 동일해져서 수익률을 무한대로 만드는거에요! 그렇다면 비슷한 입지라면 연식이 좋은 그리고 평수가 넓은 곳이 더 좋지 않을까요?
머리를 망치로 맞은 느낌이었습니다. 나름 부동산에 대해서 많이 공부했다고 생각했는데 듣고보니 너무 당연한 말씀이었고 당시 시장 상황은 조금 더 투자 접근성이 낮은 20평대 매매가가 먼저 반응하고 있었고 30평대는 상대적으로 반응이 느려 투자금이 아직 벌어지지 않은 상태였습니다. 본격 상승장이 오면 더 상승 여력이 있는 것이 30평대인데 단순히 내 투자금으론 30평대는 못해! 하고 배제하고 있었더라고요,,, 당장 매물들이 사라져도 괜찮으니 더 수익을 낼 수 있는 투자가 가능한지 확인은 해보자 하는 생각으로 시간을 더 써보기로 했습니다. 실제로 제가 투자할 수 있는 더 좋은 단지 그리고 30평대 매물들이 있었고 2차 매물코칭을 받았습니다.
지금 돌아보니 1차 매물코칭 당시에는 확신이 조금 부족해서 코칭을 통해 가이드를 받고싶었는데, 2차 매물코칭 때는 조금 달랐습니다. 이미 확신이 있었고 우선순위도 있었습니다. 튜터님의 의견이 저와 같지 않을까라고 생각했는데 첫 반응을 듣고 너무 기뻤습니다. 문키님, 매물 전부 너무 좋습니다~ 통화를 끊고 바로 부사님께 전화해서 계약 의사를 밝혔고 그 다음주에 바로 계약을 진행했습니다.
매도인은 다주택자였고 규제가 점점 심화될 것을 우려하여 매도 후 주인전세로 오래 살기를 원했습니다. 입주물이 아니다 보니 타 매물보다 2천만원 이상 저렴하게 매물이 나와있었고 주변에 신축 대단지가 입주 예정이라 전세 셋팅이 걱정이었는데 주인전세라 그런 걱정도 덜고 오히려 전세가도 너무 비싸진 않지만 매물상태보다는 잘 받을 수 있었습니다. 가격과 상황이 모두 좋아서 일반적인 해당 단지 투자금에 비하면 투자금이 훨씬 적게 가능한 좋은 투자가 가능한 경우였습니다
그렇게 가계약, 본계약, 잔금까지 잘 마무리했고 얼마 걸리지않아 등기까지 나오니 진짜 실감이 나더라고요. 돌이켜보니 처음 매물털기 시작한 날부터 가계약까지 딱 40일이 걸렸더라고요. 하루종일 노트를 놓지않고 매물정리를 하고 전임을 했더라고요. 퇴근 후의 시간 그리고 주말까지 가리지 않고 매물 보러도 정말 열심히 다닌 저 스스로가 대견하고 뿌듯하네요.
1호기를 하면서 가장 많이 느끼고 배웠던 점은
1. 부사님들 성향은 정말 다양하다.
나의 상황에 맞게 매물을 찾아와주고 매도인/세입자의 상황을 고려해서 유리한 방향을 만들어주려고 하는 부사님도 계셨던 반면, 투자할 마음이 없어보인다고 이걸 안하냐고 핀잔 주던 부사님, 서류 점검이나 매수인 문의에 미흡했던 이번에 계약한 부사님(잘 끝나서 다행입니다만 비싼 중개수수료를 생각하면 아쉽습니다) 등 다양한 부사님들이 계시니 가능하다면 나와 원팀이 될 수 있는 부사님을 찾는게 최고다.
2. 공급은 때에 따라 위험 혹은 기회이다.
나의 1호기도 최근까지 주변에서 공급이 계속 있어왔던 터라 가격이 눌려있었다. 다른 앞마당들하고 봤을때도 확실히 눌려있었고 대신 전세가는 잘 받쳐주던 지역이라 운좋게 적은 투자금으로 매수할 수 있었다.
3. 마음가짐이 가장 중요하다.
결국 부동산 투자는 공부로 끝나면 의미가 없기 때문에 내가 부족하지 않을 정도로 배우고 확신이 든다면 매수까지 진행되도록 해야한다. 아무리 시장상황이 어지럽다고 해도 주변의 입김이나 분위기에 흔들리지 않는 것이 중요한 것 같다.
(저의 1호기 투자도 생각해보면 확신을 바탕으로 한 결단력이 있었기에 가능했던 것 같습니다. 가장 큰 원동력이었지 않나 싶습니다)
앞으로는 지금까지보다는 조금은 천천히 걸어가보려고 합니다. 2호기의 방향성에 대해서 고민도 조금 필요하고 좋아하는 것도 밸런스 있게 하면서 나아가려고 합니다. 투자는 1호기 이후부터가 본격적인 것이라고 들었던 것 같은데 놓지는 않되, 저만의 속도로 앞마당도 늘리면서 보유 투자금과 상황에 맞게 투자할 수 있는 준비를 해나가려 합니다.
끝으로 많은 감사한 분들이 생각납니다. 부동산에 대해 아무것도 몰랐던 상태에서 미래를 함께 그려가며 으쌰으쌰했던 열반기초반 조원분들, 첫 앞마당을 만드는 데 많은 도움을 주셨던 실전준비반 조원분들, 앞마당은 이렇게 만드는것이다! 를 알려주신 서투기 조원분들, 매임 다니느라 정신 팔려있던 저에게 응원을 아끼지 않아주셨던 열반중급반 조원분들, 강의의 기회로 소중한 자리해주셨던 월부 선배님들, 그리고 월부 강사님들까지 모두 감사합니다.
그리고 저에게 부동산 투자의 계기가 된 월부를 알려준 그리고 같이 나아갈 수 있는 의지가 되어준 저의 친구 용키아 가장 감사합니다.
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