안녕하세요.
투자의 원칙 ‘저환수원리’ 중에, 아직까지도 헷갈리는 개념인 원금보존성에 대해 질문드립니다.
여기서 말하는 원금이, 매매가와 전세가의 차이인 투자금이 맞는거죠?
원금보존성과 함께 따라다니는 키워드가 전세가율이고, 또 매매가는 전세가 밑으로 떨어지지 않는다는 전제도 늘
함께 따라다니더라구요.
그런데 각각의 개념들이 어떻게 연계되어 있는지 도무지 모르겠습니다 ㅠㅠ
(너무 몰라서 답답할 지경입니다 ㅠㅠ)
통상적인 의미로, 원금보존성을 높이기 위해 전세가율을 확인하여 적정 전세가율 이상일 때 투자한다는 뜻인 것 같은데, 이건 저평가에 더 가까운 개념이 아닌가요? (매매가가 그만큼 싸다는 뜻!)
서두에 말씀드린대로 원금이라는 것이 매매가-전세가, 곧 투자금이라면,
이를 보존하기 위해서는 역전세를 맞지 않아야 하며, 그러려면 오히려 낮은 전세가율에 들어가야 적어도 원금을 보존하는게 아닌가요? (맞다고 생각하는 가설들을 이어붙이니 낮은 전세가율에 투자해야 한다는 이상한 결론에 도달하게 되네요. ㅠㅠ)
강의에서나 교안에서는 원금보존성을 설명할 때 매매가 기준으로 설명을 하시길래,
제가 ‘원금보존성’ 자체를 잘못 이해하고 있는게 아닌가라는 생각도 듭니다.
원금이 투자금과 밀접한 관계라면 매매가보다는 전세가에 초점을 두어야 할 것 같다고 생각합니다.
예를 들어 10억/6억 투자금 4억으로 투자했다면, 매매가인 10억이 올라가든 내려가든, 전세가율보다 내려가지 않는다는 전제를 붙이든, 원금(투자금)과는 거리가 멀며, 전세시세인 6억이 어떻게 되냐에 따라 원금이 보존되느냐 회수되느냐 토해내느냐하는 것 아닌가.. 라는 생각까지 미쳤습니다.
질문을 하려고 해도 제가 어느 부분에서 놓치고 있는지도 불분명해서,
생각하고 있는 것들을 두서없이 써봤습니다.
제가 잘못 알고 있는 부분에 대해서 알려주시면 감사하겠습니다.
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댓글
안녕하세요 쏭파고님! 질문 덕분에 저도 다시 한번 생각해보게되었네요 제가 생각하는 원금보존이란 잃지 않는 투자를 할 수 있는가 인 것 같습니다. 그렇다면 내가 투자한 돈을 잃지 않는다를 어떻게 판단할 수 있을까? 에서 전세가율이 나오게 됩니다 전세가는 실수요의 가격입니다. 사람들이 전세를 2개씩 구하지 않으니까요 매매가는 실수요에 + 가수요가 붙은 가격 입니다. 이 가수요는 호재,사람들의 심리 등에 따라 결정이 된다고 생각합니다. 가수요라는 존재 때문에 매매가가 전세가 보다 더 떨어지지 않는다는 전제 조건이 나오게 되고 전세가율에 따라 판단해볼 수 있습니다. 전세가율이 높다는 건 가수요가 붙지 않아 매매가가 실수요 가격에 가깝다고 볼 수 있고 전세가율이 낮다는 건 가수요가 붙어 매매가가 실수요 가격보다 더 비싸다고 볼 수 있습니다. 즉 가수요가 많이 붙어 있으니 시장 상황,심리가 안좋아지면 매매가가 가격이 떨어질 확률이 조금 더 높다고 볼 수 있고 전세가율이 낮으면 조심해야 한다고 생각해볼 수 있습니다. 그렇다고 단순히 전세가율이 높은 아파트를 사면 되겠다! 라고 보기에는 선호도가 떨어지거나, 수요가 많이 없는 아파트 일 수 있습니다. 잃지 않는 투자를 할 수는 있겠지만 더 버는 투자 즉 저평가가 아닌 저가치의 물건을 살 수도 있는 것 입니다 그래서 저환수원리를 모두 고려해야 한다고 생각해 주시면 될 것 같습니다. 최대한 간략하게 말씀 드리려고 했는데 전달이 잘 되셨나 싶네요 화이팅입니다!
쏭파고님! 투자원칙에 대해 정말 열심히 공부하시고 치열하게 익히시는 모습이 정말 너무나도 멋지네요! 저도 쏭파고님의 질문 덕분에 다시 한번 제가 배운 투자원칙과 기준을 점검해볼 수 있어서 감사합니다 :) 1. 저평가 - 가치대비 가격이 싼 물건 - 비교평가하기 위한 단지들의 가치를 판단한 후에 가격을 비교해보는 것 2. 원금보전 - 내 투자금을 잃지 않는 투자 - 매매가는 전세가 밑으로 빠지지 않는다. - 하지만, 역전세가 오면 매매가는 빠진다. - 하지만, 가치가 있는 단지는 가격이 결국 제 가치를 찾아가기 때문에 가격이 우상향한다. 결국, 원금보전 잃지 않는 투자를 하기 위해서는 역전세 구간을 맞더라도 버티며, 가치에 수렴할 수 있는 가격이 되었을 때, 수익을 보고 팔 수 있는 단지인가에 대한 기준으로 생각해볼 수 있습니다. 투자금을 잃는 다는 것의 케이스를 살펴보면, 1. 매매가는 오르지 않는데 전세가가 떨어져서 장기간 회복하지 못해서 판다 => 잃는다 2. 매매가도 떨어지고 전세도 떨어져서 내가 투자한 투자금을 잃고 판다 => 잃는다 3. 내가 투자한 단지의 가치를 믿고 역전세가 와도 내 투자대상의 가격이 가치를 찾아갈때 까지 기다릴 수 있다 => 번다 결국, 역전세의 순간보다는 내가 투자한 단지의 가치를 제대로 알고, 그 단지의 가치에 맞는 가격에 수렴할 때까지 기다릴 수 있는 확신있는 투자의 기준을 잘 점검할 수 있어야 한다고 생각합니다 :)
오오~~쏭파고님~! 저도 이부분에 대해서 같이 고민하고 정리해보고 싶어서 답변 드려봅니다~!! 원금보존 = 나의 돈을 잃지 않는다. 나의 돈 = 투자금 투자금 = 매매가-전세가 저평가는 절대적인 매매가의 수준이 단지가치대비 적정한가이겠지만 원금보존은 내 돈을 잃지 않는 다는 개념이기때문에 전세가도 같아 봐야하고, 그렇기에 쏭파고님의 말씀처럼 전세가와 전세가율 역시 중요해지는 단계인 것 같습니다. 하지만 여기서 중요한건, 매매가와 전세가가 벌어져있으면, 매매가가 전세가까지 떨어 질 수 있다는 점인데요! 예시로 보여드리는 단지는 관악구의 봉천두산입니다. 18년 10월에 6.4/3.8 전세가율 59% 투자금 2.6억이었는데 19년 6월에 6.1/3.8 로 전세가는 그대로인데 매매가가 떨어져요. 이러면 원금보존이 안되는거겠죠? 왜 이런 문제가 일어나냐? 전세가대비 매매가가 너무 높았기 때문에 매매가가 아래로 떨어질 공간이 많았다. 라고 저는 생각해요. 그래서 저평가이면서도 적정한 전세가율로 하방경직성을 탄탄하게 유지하고 있느냐. 로 생각해 볼 수 있겠습니다. 같이 공부할 기회 주셔서 감사합니다~~!!!
