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직장인이 10억 달성하는 법, 열반스쿨 중급반
월부멘토, 밥잘사주는부자마눌, 양파링, 잔쟈니, 주우이
안녕하세요
하루쌓기입니다.
열반스쿨중급반 1강은 밥잘 튜터님과 함께했습니다.
완강하고 나서 가장 기억에 많이 남는 단어는 단연코 “저환수원리”입니다. 그리고 “프로세스”와 “반복”입니다.
월부에서 가장 많이 듣는 단어 중 하나가 저환수원리일 것입니다. 아이러니하게도 제일 많이 접해본 단어인데, 가장 적극적으로 사용하고 있는 단어가 아니었습니다. 가장 큰 이유는 현재 앞마당을 늘리는데 급급해 하며, 하루를 정신없이 살아가는데 시간을 쏟고 있었기 때문인 것 같습니다.
그리고 저환수원리를 알고 있다라는 무의식이 제 뇌 속에 박혀 있었던 것 같습니다. 그것의 의미를 글자로는 알고 있어도 진정한 의미를 아직 타인에게 설명할 수 있는 수준은 되지 않음에도 말입니다. 이에, 이번 1강의 내용을 리와인드하며, 저환수원리를 나만의 글로 정리해 보겠습니다.
저평가:
저평가를 판단하기 위해 가장 중요한 것은 대상 물건의 가치를 알고 있는 것입니다. 가치를 알고 적용하면 저환수원리 기준을 무엇보다 잘 지킬 수 있습니다. 가치는 선호도입니다. 선호도 있는 물건이 가치가 있습니다. 선호도를 알기 위해 임장을 하고 임보를 작성합니다. 선호도가 무엇보다 중요하기에 반복합니다. 임장과 임보의 목적은 선호도를 파악하는데 있습니다.
선호도는 지역 -> 생활권 -> 단지 -> 물건 순으로 큰 범주에서 작은 범주 순으로 판단합니다. 선호도를 알기 위한 가장 기본적인 기술은 입지평가입니다. 직장교통학군환경을 내가 판 손품과 발품을 정리하며 기록합니다. 그리고 데이터로 나오지 않는 수요를 전임과 매임을 통해서 한 번 더 확인합니다. 완벽한 정답은 없습니다. 최대한 확인할 수 있는데 까지 확인하고 가격을 입혀 검증한 다음 시간을 두고 확인합니다.
저평가는 이렇게 확인한 가치에 가격을 입혀서 가치보다 가격이 싸다면 저평가 된 것으로 간주합니다. 저평가 여부를 판단하기 위한 가장 간단한 방법은 다음과 같습니다. 1. 같은 가격이면 더 가치 있는 물건은? 2. 같은 가치라면 더 싼 물건은? 3. 아는 지역과 단지가 많으면 같은 가격 중에서 가장 가치 있는 것을 고를 수 있다. (더 버는 투자) 같은 가치 중에서 가장 싼 것을 고를 수 있다. (더 버는 투자)
환금성:
사전적의미는 저층, 탑층 제외 4층이상.
실제 의미를 생각해 본다면 하락장에 매도할 수 있는 물건인가? 환금성을 가늠하기 위해서는 가치를 알아야 한다. 가치가 높을 수록 환금이 더 잘될 것이기 때문에.
사람들이 어떤 물건을 선호하고 어떤 물건을 비선호 하는지 알아야 한다. 그래서 내가 투자한 물건의 선호도 수준을 알아야 한다. 그리고 앞으로 내 물건의 운용전략을 세워야 한다.
지금 시장분위기와 내 투자금으로 할 수 있는 최선의 판단은 무엇인지? 갈아타기를 해야하나? 한 채를 더 해야 하나? 시나리오를 세우고 펼쳐질 일을 그릴 줄 알아야 한다. 그리고 내 물건의 선호도 수준을 가늠하고 보유할지 아니면 매도해야 할지 결정하고 시장분위기에 맞게 결정해야 한다. 그것이 환금성을 알아야 할 이유다.
수익률:
수익률은 수익금액과 수익률 두 가지를 고려할 수 있다. 지금 수도권 시장은 수익률보다 수익금액을 생각해야 하는 시장이다. 왜냐하면 전세가율이 수익률을 목표로 할 정도로 높게 형성되어 있지 않기 때문이다. (지난달 실전반 1강에서 배운 것)
이번 열중 1강에서 가치를 알고 기준을 지켜서 투자하면 수익은 자연스럽게 따라오는 것이라고 배웠다. 다시 정리하면 가치있는 물건을 (환금성 있는 물건을) 저평가된 가격과 기준에 맞는 전세가율에 벗어남이 없이 그리고 감당 가능한 물건 (역전세, 잔금, 그리고 내가 이 물건을 보유하며 어떤 일이 벌어질 지 가늠할 수 있는 것)이라면 수익은 저절로 따라오는 것이라고 배웠다.
이 물건으로 얼마를 벌지 이 물건과 저 물건 중 어떤 물건이 더 빨리 그리고 많이 오를지는 아무도 알 수 없다. 투자는 가치있는 물건을 사고 그리고 그 물건이 가치를 찾아갈 때까지 기다리는 행위다. 매도는 매도원칙에 따라서 결정하면 되는 것이다. (수익이 났는지? 갈아탈 물건이 있는지? 감당하기 어려운지?)
원금보존:
가치를 알고 저환수리를 지키면 자연스럽게 원금보존도 가능하게 된다고 생각한다. 결국 가치와 저환수원리는 하나의 선상에 놓여있는 것으로 보인다.
원금보존이라는 의미는 잃지 않는 투자와 같은 의미일 것이다. 가치있는 물건을 (환금성 좋은 물건을) 저평가된 가격으로 전세가율 기준을 지킴과 동시에 감당 가능여부를 체크했다면 그 물건은 사는 순간 잃지 않은 투자가 된다.
설령 예측하지 못한 시장상황으로 가격이 하락한다고 할지라도 손실을 확정하지 않는다면 그 물건은 언젠가 다시 수익구간으로 접어들 것이다. 가치 있는 물건이고 자본주의 매커니즘에 따라서 자산가격은 우상향 할 수밖에 없기 때문이다.
리스크:
잃지 않은 투자에서 가장 중요한 것이 저평가와 리스크라고 배운 기억이 있다. 저평가라는 의미 자체가 가치있는 물건이라는 의미를 함축적으로 포함하고 있기 때문일 것이다.
매전투자에서 가장 직관적인 리스크는 역전세와 잔금리스크다. 역전세리스크를 알기 위해 공급물량을 확인한다. 앞으로 입주할 공급량도 중요하지만 가장 최근에 입주한 공급량도 무시할 수 없다. 전세 사이클에 따라서 2년 후 또는 4년 후에 앞서 입주한 전세물량이 다량으로 나올 수 있기 때문이다. (리스크와 관련은 없지만 2년 보유 후 시세차익을 실현하기 위한 매매물량이 다량으로 나올 수도 있다.)
더불어 모르는 것이 리스크라고 불리는 만큼 앞으로 발생할 수 있는 리스크를 가늠할 수 있어야 한다. 거의 모든 문제는 대응의 영역이고 돈이 있으면 해결하기 쉽다. 감정문제로 번지지 않게 조심해야 하고 문제의 본질을 볼 줄 아는 통찰력이 필요하다. 비상시 사용할 수 있는 마이너스통장은 기본 중에 기본이다.
그외:
항상 매물을 볼 때도 저환수원리를 생각하며 기준을 대입하고 기준에 맞고 투자금에 맞는 물건의 경우 물건을 깊숙히 보는 습관을 들이도록 하자. 현재 매물을 볼 때 선호도를 파악하기 위한 매물을 보는데 집중하고 있는데, 매물 개수를 늘려 매달 투자 물건까지 보는 레벨로 올라서야 하겠다.
매달 임장과 임보를 할 때 프로세스를 의식적으로 생각하도록 하자. 이 행위의 올바른 프로세스가 무엇이지? 나는 프로세스를 알고 있나? 그리고 나는 아는 대로 행동하고 있나?
탁월한 투자자가 되는 것, 그리고 목표한 금액을 달성하기 위해 가장 쉽고 정직한 길은 지독한 반복이라는 것을 다시 한번 깨닫게 됐다. 지독하게 반복할 수 있는 환경을 세팅하는 것이 무엇보다 중요한 것 같다. 나는 이미 지독하게 반복할 준비가 됐다. 그리고 이미 나는 지독한 반복 그 자체다.
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