[열중47기 8지 않을 좋을 자산만 사조 윈 윈] 독서후기 - 월급쟁이 부자로 은퇴하라

STEP1. 책의 개요

1. 책 제목: 월급쟁이 부자로 은퇴하라

2. 저자 및 출판사: 알에이치코리아

3. 읽은 날짜: 25. 09. 10

4. 총점 (10점 만점): 10점 / 10점

STEP2. 책에서 본 것

1장 왜 투자를 해야 하는가

01. 무관심 속에 썩어가는 당신의 돈

021 대한민국은 경제체제로 ‘자본주의’를 택한 나라다. 그러니 자본주의를 이해하지 못하면 우리가 삶을 영위해가는 데 영향을 미치는 중요한 요인 중 하나인 ‘경제’를 모르고 사는 것이 된다.

023 인플레이션, 은행이 돈의 양을 계속해서 늘리고 있기 때문이다.

025 자본주의의 핵심은 은행이다. 은행이 없는 자본주의는 존재할 수 없다.

026 ’통화량 증가=돈이 흔해짐=돈의 가치 하락‘이다.

030 아파트도 물건이다. 인간의 삶을 영위하기 위한 필수재인 동시에, 내가 산 가격보다 비싸게 팔 수도 있는 투자재라는 것이다.

031 아파트 역시 물건이기에 인플레이션으로부터 자유로울 수 없다.

034 대책을 강구해야 한다. 돈을 현금이 아닌, 자산으로 바꾸는 대책 말이다. 그것이 바로 투자다.

02. 월급은 절대 오르지 않는다

037 양극화란 가계, 기업, 정부라는 경제의 3주체가 각각 나누어 가지는 부의 비율이 이전과 다르게 큰 격차를 보인다는 것이다.

038 소득분배의 불균형이 심화되고 있다. 가계는 예전과 다름없이 열심히 일하고 있음에도 과거에 비해 점점 더 적은 것을 가져가고 있다.

039 처자식을 둔 현실주의자로서, 나는 결국 내가 어찌할 수 없는 것에는 신경을 끄고, 내 힘으로 바꿀 수 있는 부분에 집중하기로 했다. 회사 밖에서라도 내 힘으로 얻을 수 있는 것을 찾아 나서기로 결심한 것이다.

03. 당신마저 관심 없는 당신의 노후

043 당신은 어떤가? 지금의 소득 수준을 자녀가 성인이 되는 시점까지 계속해서 유지할 수 있는가? 어쩌면 자식을 걱정하는 건 그나마 상황이 나은 건지도 모른다. 당장 나 자신의 노후가 더 심각한 문제이기 때문이다.

045 실제 월100만 원 이상의 국민연금을 받는 사람은 전체의 5.5%에 그치고 있다. 국민연금은 노후 준비에는 완전히 낙제점인 것이다.

047 노년 노동이 불가피하다. 그런데 노인 근로자가 해야 하는 일은 젊은이들에게도 어렵고 힘든 일이 대다수다. 젊은 시절 누구보다 열심히 그리고 성실히 살아왔음에도 이런 사황에 내몰릴 수 있다.

049 당신이 지금 대한민국에서 살아가는 사람이라면 노후는 스스로 준비해야 한다.

04. 직장생활 O년 차, 당신의 현주소

054 바쁘고 귀찮다는 핑계로 아내와 진지하게 이야기할 기회를 얻지 못했다. 여전히 되는 대로 살 뿐이다. 가장 먼저 해야 할 일은 자기 점검이다. ‘지피지기 백전불태’라고 했다. 문제의 심각성을 인식하게 되었다면, 회피하지 말고 직시하면서 대책을 세우고, 그것을 실행으로 옮겨야 한다. 주먹구구식이 아닌, 냉정하고 꼼꼼하게 자신을 돌아봐야 한다.

057 본격적으로 그 방법을 배우기 전 마지막으로 해야 할 것이 있다. 그건 바로 목표를 명확하게 하는 것이다.

058 투자의 첫 번째 목적은 바로 ‘노후 준비’다. 나와 내 가족에 관한 경제적 위험 요인을 제거하는 것.

059 노후 준비는 셀프다. 나와 가족을 위한 울타리를 건설한 뒤에는, 많은 이가 꿈꾸는 편안하고 안락한 부자가 되는 것에 도전해도 된다.

060 노동이 아닌 방법으로 거둔 소득이 정말 잘못된 것이라면, 도대체 당신은 언제까지 일을 할 것인가?

요약

• 자본주의에서 인플레이션은 필연적이며, 이로 인해 당신이 가진 현금의 가치는 점점 떨어진다.
• 갈수록 소득분배의 불평등이 심화하고 있는 상황에서 가계에 속하는 당신은 예전보다 더욱 적은 몫을 가져가고, 그만큼 기업과 정부가 더 가져가고 있다.
• 늦은 결혼과 출산, 고령화로 인해 당신은 더욱 오래 더 많은 돈을 벌어야 한다.
• 투자는 당신과 당신 가족의 경제적 안정을 위해 반드시 해야만 하는 것이다.

2. 당신과 돈이 가야 할 방향

01. 직장인의 투자 전략

064 당신이 잠자는 동안에도 돈이 들어오는 방법을 찾아내지 못한다면, 당신은 죽을 때까지 일해야만 할 것이다.

066 우리가 나아가야 할 방향은, 시간을 직접 투입하지 않아도 돈을 벌 수 있는 방법이다. 업무강도가 낮든, 반대로 업무강도가 살인적이든, 우리 직장인은 결국 시간과 돈을 교환하고 있다.

067 어쩌다 시간을 투입할 수 없는 상황이 되면, 그 순간부터 교환할 돈이 없어지기 때문인다. 소득이 뚝 끊기는 것이다.

069 지금 당신이 ‘시간을 투입해서 돈을 버는 사람’에 해당한다면 ‘시간과 무관하게 돈을 버는 사람’으로 ‘이동’해야 한다.

071 나는 그 답을 돈을 버는 방식보다 쓰는 방식을 변화시키는 데서 찾았다. 나중에 가격이 오늘 가능성이 있는 것을 생산성이 있어 그 가치가 증대될 수 있는 것이기에 ‘생산 자산’으로, 사용함에 따라 가격이 떨어지기만 하는 것은 소비적인 것이기에 ’소비 자산‘으로 정의한다.

072 저금리 환경에서는, 은행의 예금통장 안에 잠든 돈 역시 ’소비 자산‘이다.

074 시간이 흘러도 가치와 가격이 증대될 가능성이 있는 생산 자산은 감가상각 외에는 기대할 것이 없는 소비 자산과 정확한 대척점에 있다. 자산 격차는 점점 더 큰 폭으로 벌어질 것이다.

076 직장에 다니면서 모을 수 있는 돈을 최대한 확보하는 동시에, 그 돈을 소비 자산이 아닌 생산 자산을 사는 데 써야 한다.

078 투자를 시작하고 나니, 투자란 것이 무엇보다 끈기가 필요한 장기전이라는 사실을 절절히 깨닫는다.

02. 돈을 쓰면서 결국 돈을 버는 법

081 나는 급여, 즉 내 시간과 교환한 돈을 어떻게 사용할지 선택한다. 나는 일단 생산 자산 구입에 필요한 돈을 모으고자 지출을 통제했다.

082 내가 산 가격보다 비싸게 팔 수 있는 것(생산 자산)으로 바꾼 것, 그 하나뿐이다.

083 시간을 투자해 소득을 만들고, 그중 생활에 필요한 기본적인 비용을 제한 나머지를 모아서 자본화한 후, 그 자본으로 생산 자산을 사는 데 쓰는것, 바로 이것이 자본주의의 원리를 깨닫고 투자라는 수단으로 부를 쌓은 사람들이 사용했던 방법이다.

084 다양한 생산 자산과 그 특징에 대해 파악해둘 필요가 있다.

03. 내가 부동산을 택한 이유

086 서비스를 제공한다는 명목으로 고객이 돈을 맡기는 시점부터 보험사와 보험 판매인에게 일부 금액이 넘어가는 것이다.

087 투자할 때 가장 먼저 고려해야 할 것은, 그 투자로 얻을 수 잇는 수익이 인플레이션을 상쇄하는 수준인가 하는 것이다.

088 ‘운용보수’라는 것이 존재한다. 이것저것 떼고 시작하는 소위 ;잃고 시작하는 투자‘이므로 바람직하지 않다. 투자자가 주식 투자에 필요한 다양한 정보를 속속들이 알기 위해서는 그만큼의 노력과 경험, 내공을 싸아야 한다.

089 부동산을 택한 이유는 ‘정보 대칭’과 ‘레버리지’ 때문이다.

090 주식은 부동산에 비해서는 투자 대상의 사정을 더욱 자세하고 투명하게 알기 어렵다.

095 세상 어디에도 자산을 마련하는 데 필요한 돈의 70~80% 이상을 무이자로 빌려주는 대출기관은 없다. 대신 무이자로 돈을 빌려주는 사람(임차인)에게 보금자리를 제공하는 것이다. 그러려면 많은 사람이 주거지로 선호할 만한 곳의 물건을 고를 수 있는 안목이 필요하다. 똗 그 물건의 약점을 보완하고 강점을 드러낼 수 있도록 보수할 줄 도 알아야 하고, 그 물건을 중개해줄 수 잇는 사업 파트너와 관계도 잘 형성해야 한다. 필요할 경우엔 직접 임대 홍보도 해야 한다.

093 부동산을 생산 자산 마련을 위한 투자 대상으로 택한 가장 주된 이유는, 레버리지 때문이다. 우리나라에만 있는 전세 제도를 활용

요약

• 돈에 대한 무지는 반드시 부정적 결과를 초래한다
• 궁극적으로 시간과 무관하게 돈을 버는 사람이 되어야하며, 이 포지션으로 이동하고 싶다면 돈을 쓰는 방식을 바꿔야 한다.
• 시간과 무관하게 돈을 벌기 위해서는, 시간이 흘러도 가격이나 가치가 더 오를 가능성이 있는 것에 돈을 써야 한다.
• 부동산의 강점은 자산의 규모를 키우기에 적합한 레버리지를 무이자로 활용할 수 있다는 점이다.

3. 평범한 직장인도 얻을 수 있는 성과

01. 전세금 레버리지 7배 수익을 거두다

106 투자를 고려할 땐 입지를 우서순위로 보고, 그 다음으로 신축인지 구축인지를 따져보는 것이 현명하다

107 ‘입지’ - 인간이 경제활동을 위해 선택하는 장소

111 세상 모든 사람이 나의 간절함에 귀 기울여야 할 의무는 없다.

112 투자자라면 전세가 잘 나가지 않는 상황을 대비해 자금을 철저히 준비해야 한다.

114 부동산을 찾고 매입한 뒤 임대를 놓는 일을 다섯 번 정도 하기 전까지는 자신의 역량보다 주변의 도움이 투자 결과에 더 큰 영향을 미치는 것 같다. 주변인들 사이에서 본인이 누구나 신뢰할 수 있는 좋은 사람이 되도록 노력하자.

116 투자자는 투자 대상으로 고려하고 있는 부동산이 현재 저평가되어 있는지 아닌지를 가장 먼저 체크해야 한다.

02. 저평가 아파트에서 얻은 1억 2,000만 원

121 매일같이 임장 또 임장이었다.

124 저평가란 가치 대비 가격이 저렴한 것을 뜻한다. 가치와 가격, 두 가지 요소로 판단할 수 있기에 어떤 물건의 저평가 여부를 알려면 그 가치와 가격을 동시에 볼 줄 아는 안목이 있어야 한다.

125 ’비교평가‘ 이것이야말로 부동산의 저평가 여부를 판별할 수 있는 강력한 도구다.

126 비교 대상이 많을수록 물건의 가치 판단은 정교해질 수밖에 없다.

127 부동산은 발로 하는 것이지, 책상에서 kb시세로 그래프를 그려가며 하는 것이 아니라는 사실을, 때닫기까지 많은 시행착오를 거쳤다.

130 협상의 기본은 주는 것에 있다.

133 이 기회에 오랜 기간 내 마음속에 자리 잡고 있던 두려움을 극복해보고 싶었다. 대출을 받으면 충분히 잔금을 치를 수 있고 다른 비용도 감수할 수 있다는 걸 확인했다.

134 ‘잃지 않는 선에서 경험 쌓기’

135 여러 번의 투자를 많이 겪어본 사람에게 유리할 수밖에 없다. 국민주택규모 이하의 모든 면적에 도전했다.

137 절대 가격이 높으면 전세가율이 높다 해도 투자금이 많이 들어가기에 수익률 면에서는 대단한 장점이 없다.

138 비쌀수록 매매가든 전세가든 안정성이 떨어지는 것은 당연하다. 잃지 않는 선에서 경험을 쌓아라.

03. 수익률 440%, 아는 지역을 늘린 대가

140 아는 지역을 늘려나가는 건, 투자처를 찾기 위해서다. 아는 곳이 많아질수록 투자할 물건을 찾는 일도 점점 더 쉬워진다.

141 ‘임장 후 모니터링’은 각 지역의 부동산 시세 흐름과 변화를 찾아내고 그 원인을 공부함으로써 투자에 대한 안목을 쌓는 데 도움이 되는 아주 좋은 공부법이다.

144 전세가와 입주 물량들을 살펴보면서 진입할 기회를 찾았다.

145 나에게 최우선 투자 기준은 저평가 여부이기 때문이다.

148 건당 투자금액 기준을 3,000만 원. 중요한 것 중 하나는 서두르지 않는 것이다.

151 대안이 있는 사람은 급할 것이 없다. 아는 지역을 늘려두면, 저평가된 투자처를 발굴할 때뿐 아니라 실제 협상에서도 강력한 무기를 손에 쥘 수 있다.

153 예단하지 않는다. 싸게 사고 장기 보유하면서 가치에 어울리는 가격이 될 때까지 기다릴 뿐이다.

155 잃지 않는 부동산 투자를 하고 싶다면 1. 부동산의 저평가 여부를 판단할 수 있는 ‘안목’, 2. 적은 투자금으로 투자의 효율성을 극대화하는 ‘기술’, 3. 역전세 등에 대비하여 내 자산을 방어할 수 있는 ‘자금 동원력’이다.

가치 대비 싼 가격의 물건을 사서 그것이 스스로 제 가치를 찾아가는 시기까지 즐겁게 생활아며 기다리는 투자를 한다.

156 그저 철저히, 현재 가치를 볼 때 가격이 저렴한 편인지 아닌지에 집중한다.

157 ‘아는 지역이 많아야 투자 시점에 보다 빨리 자신 있게 실행할 수 있다.’ 실제 좋은 성과를 이어주는 것은 결국 내 발이다. 발로 걸어야 아는 지역이 된다.

04. 3,000만 원으로 구한 역세권 대단지 초품아

159 현재 시점 기준으로, 내가 투자하기에 적합하다고 판단하는 부동산 투자금은 3,000만원 ~ 5,000만 원이다.

164 나는 매도자 우위 시장에서는 웬만해서는 투자하지 않는다.

167 투자를 하며 협상을 시작한 물건을 모두 매입한 것은 아니다.

168 협상도 경험이다. 비록 실수하거나 잘못되어 계약이 깨진다 해도 그런 것들 하나하나가 귀한 자산이 된다.

172 무조건 좋은 지역에 투자할 생각을 하기보다, 먼저 자신이 세운 투자 기준에 충족되는지 살핀 후 그 안에서 가장 좋은 지역에 투자하는 순서를 따르자. 투자의 목적은 자금을 효율적으로 운용해 최상의 수익을 내는 거이다.

요약

• 전세투자란 전세 보증금을 레버리지로 하여 무이자로 돈을 빌려 자산을 사는 방식의 투자다.
• 투자자는 부동산의 매매 과정은 물론 임대하는 과정에도 신경 써야 한다.
• 전세투자 성공의 핵심은 저평가된 아파트를 찾는 것이다.
• 경험이 쌓일수록 점점 더 좋은 투자를 할 수 있다. 경험이 실력으로 전환되기 때문이다.

4. 성공 투자를 위한 필수 지식

01. 돈이 없다면 당신을 위한 종잣돈 마련법

176 투자는 위험한 것이 아니다. 투자를 배우지 않는 것이 위험한 것이다.

177 투자의 목적은 무엇인가? 비근로소득, 즉 내가 직접 시간을 투입해 일하지 않아도 돈(자본)이 스스로 일해 창출하는 소득을 마련하는 것이다.

178 모든 지출은 ‘고정비’와 변동비’로 구분할 수 있다.

179 나가는 돈을 지출의 성격에 따라 구분, ‘필요비’와 ‘불필요비’. 불필요비 중에서 가장 큰 규모를 차지하는 건 보험료 였다.

180 투자를 시작한 후 2년 동안 여행을 가지 않았고, 사지 않아도 문제가 없을 것 같은 건 아예 사지 않았다. 가장 놀라웠던 건 음료비였다.

181 나는 커피값으로 절약한 30만 원을 투자 관련 강의를 수강하거나 책을 사는 데 지출했다.

182 먼저 해야 할 것이 있다. 그동안 갖고 있던 경제적으로여유롭고 폼 나는 투자자의 이미지를 머릿속에서 지우는 것이다. 오히려 주변 사람으로부터 ‘왜 저렇게까지 할까?’라는 소리를 들을 각오도 해야 한다.

184 깔고 앉은 돈을 최소화해 나의 돈이 나를 위해 일할 수 있게 배치하는 방식을, ‘자본 재배치’라고 한다. 기존 자본을 다시 배치해 최적의 포메이션을 구성하는 것이다.

185 자산 전부를 거주하는 집에 투자해 깔고 앉는건, 열한 명의 골기퍼로 게임을 치르는 것과 같다.

186 첫 투자에 나서기 전 경제 및 투자 관련 도서를 100권 이상 읽었고, 10여 개의 강의를 수강해 부동산 투자의 이론과 지식을 쌓아나갔다. 그 기간 50명 이상의 투자 동료를 만났으며, 그들에게 신뢰감을 주고 앞으로의 투자 여정에 함께하고 싶은 동반자로 여겨질 수 있도록 최선을 다했다.

187 적어도 그 정도의 준비는 마쳐야 나와 가족의 안위가 걸려 있는 소중한 돈을 무기로 전투에 나설 수 있는 것이다. 실력을 갖춰야 한다. 실력이 뒷받침된 후에야 비로소 돈을 만들 자격이 생긴다는 걸 기억하라.

02. 직장인에게 꼭 맞는 시세차익형 투자

195 10년 이상 직장생활을 할 수 있는 상황이라면, 당장 얼마 되지 않는 월세 수익보다는 장기적으로 볼 때 절대적인 자산의 규모를 키우는 것이 현명한 방향이다.

196 전세투자는 급여라는 안정적인 현금 흐름을 가지고 있는 직장인에게 아주 매력적인 투자법이다.

197 소액 투자처로서 수도권은 여전히 유효하다. 이제 막 투자 시장에 입문하는 초보자라도 해도, 2년가량 열히심히 노력한다면 투자처가 없어 투자를 못 하는 것이 아니라, 투자금이 떨어져 투자를 못 한다는 선배 투자자들의 말을 이해하게 될 것이다.

03. 절대로 돈을 잃지 않는 투자법

199 사는 순간 돈을 버는 것이 투자이고, 막연하게 오를 것으로 생각하는 것에 돈을 투입하는건 투기다.

200 입지보다 가격이 싼지 적정한지 비싼지에 따라 저평가 여부를 판단할 수 있다.

201 입지를 알아보는 요령을 터득하는 것이 중요하다.

202 부동산의 가격은 어떻게 결정되는가? 거래 당사자가 서로 수긍하고 합의한 선에서 결정된다.

203 부동산의 입지를 판단하는 기준은 직장이나 교통, 정주 환경, 학군 정도다. 결국 부동산도 물건 하나만 봐서는 그것이 싼지 혹은 비싼지를 판단할 수 없다.

204 ‘부동산은 발품이다’라는 말도 결국 많은 곳을 둘러보며 아는 지역을 늘리고, 비교할 수 있는 아파트 단지와 물건을 늘려야 저평가된 물건을 발견할 수 있다는 말과 같다.

206 우리나라 부동산 투자에서 돈을 잃지 않기 위해 활용할 수 있는 방법이 하나 더 있다. 바로 부동산의 매매가와 전세가의 차이를 비율로 표시한, ‘전세가율’을 활용하는 것이다.

207 전세가는 부동산의 매매가가 전세가 아래로 내려가는 것을 방어하는 ‘하방지지선’ 역할을 하게 된다. 시세차익형 전세투자를 할 경우, 매입 이후 가격이 하락하게 돼도 내가 잃을 수 잇는 돈을 매매가와 전세가의 차이, 즉, 투자금 만큼이라는 뜻이다.

208 투자 건당 리스크를 줄이는 것이야말로 모든 투자자가 지향해야 할 부분이기 때문이다.

209 첫째, 여러 지역의 물건과 비교해본 결과, 저평가된 것이 확실한가? 둘째, 전세가율이 높아 투자금이 적게 들어가며, 건당 리스크는 작은 물건인가? 내가 한 번이라도 갔던 지역이라면 지도만 들여봐도 그 지역 부동산이 머릿속에 그려질 정도가 되었다.

04. 용돈 몇 푼 벌 것인가, 인생을 바꿀 것인가?

215 용돈 벌이가 아닌 인생을 바꾸는 투자의 과정

• 노후 준비를 목표로, 돈이 얼마나 필요한지 구체적으로 계산한다.
• 현재 현금 흐름을 파악하고 저축이나 자본 재배치를 통한 투자를 위한 종잣돈을 마련한다.
• 보유 자산의 크기를 키워나간다.
• 매입한 부동산을 장기 보유한다.
• 원하는 은퇴 시범을 전후로, 축적된 자산을 현금 흐름화하거나 매도해 시세차익을 얻는다.

216 매입한 부동산을 팔지 않고 꾸준히 모아서 자산을 키우는 건 결국 부동산이라는 그릇에 돈을 담아놓고 꺼내지 않는 것과 같다. 굳이 서둘러 수익을 실현할 이유가 없다. 장기 보유의 장점은 거래 횟수가 줄어 그에 따르는 각종 비용을 아낄 수 있다는 점이다.

217 2년 뒤가 아닌 10년 뒤를 바라보는, 즉 장기적인 안목을 가지고 투자에 접근해야 한다. 부동산 투자는 결국 시간에 투자하는 것이다.

05. 인생을 바꾸는 시스템 투자의 원리

219 단기간에 큰돈을 벌 것으로 기대해선 안 된다. 기본적으로 투자금 자체가 적다면 한 가지 사실은 인정해야 한다. 바로 시간이 필요하다는 것 말이다.

220 ‘조급함을 버리고 10년 이상을 봐라.’

221 인생을 바꾸기엔 부족한 투자 한 건당 수익을 키워나가기 위해 선택한 것이 ‘시스템 구축’이다. 여기서 말하는 시스템이란 ‘다주택’을 의미한다.

222 역전세 리스크가 비단 똘똘한 한 채에서만 발생하는 것은 아니지만, 똘똘한 한 채에서 해당하는 아파트들의 전세가는 금액 자체가 크므로 금융위기나 주택 공급 증가 등으로 인한 외부 충격에 더욱 민감한다.

223 똘똘한 한 채에 투자하는 방식은 여유 자금이 풍부한 고액 자산가에게는 상당히 유효한 투자법이다.

225 소액으로 채수를 늘려가며 시스템을 만드는 투자를 하면, 회를 거듭한수록 이전 투자에서 잘했던 것은 더욱 발전시키고 실수한 것은 개선할 수 잇는 기회를 얻게 된다.

227 많은 사람이 부동산은 시장 흐름이 상승세이든 하락세이든 이를 살 때와 팔 때만 수익이나 손실이 발생한다고 생각하는데, 시세차익형 전세투자를 할 경우, 2년마다 현금 흐름이 발생한다. 이것 또한 빼놓을 수 없는 시스템 투자법의 핵심이다.

229 주택 전세의 경우 2년마다 재계약이 진행된다. 2년에 한 번씩 계단식으로 상승한다는 의미다.투자자가 그 집을 매도하지 않았음에도 현금 흐름이 발생한다는 것이다. 수익 일부가 실현되는 것이다.

232 은퇴 시점에 여러 주택의 전세금 상승분을 모아 일부 주택의 임대 방식을 전세에서 월세로 전환하는 방식으로 현금 흐름을 창출할 수 있다. 매도하여 목돈을 마련하는 것도 방법이다.

232 전국에 고르게 투자해 보유하게 된 모든 주택의 전세가가 동시에 하락하는 일은 거의 없다. 즉, 결국 당신이 어떻게 투자했느냐에 따라 우려는 기우가 될 수 있다.

06. 위기가 나만 피해갈 거라는 착각은 버려라

235 전세금을 레버리지로 활용하는 투자 방식의 특성상 자산 가격의 상승과 별개의 리스크가 존재한다. 그것은 바로 요즘 많이 대두되는 ‘역전세 리스크’다. 투자한 자산의 가격이 상승하는 것도 결국 내가 그 자산의 소유권을 방어할 수 있을 때나 의미가 있따. 향후 지속적으로 보유할만한 가치가 있는 물건임에도 당장의 역전세에 대응할 수 있는 현금이 없다면, 결국 매도할 수밖에 없다. 최악의 경우 그마저도 쉬지 않아 법적 분쟁에 휘말리게 될 수도 있다.

238 이러한 리스크는 어떻게 준비하고 대응해야 할까? 현금, 즉 유동성을 확보해야 한다. 당장 통장 속에 있는 현금이 아닐지라도, 현금을 동원할 방법을 마련하는 것으로도 가능하다. 마이너스 통장이나 신용대출 등이 이에 해당한다.

239 절대 무너지지 않을 리스크 관리법

1. 처음부터 전세가 하락에 대한 우려가 저은 물건에 투자한다.
2. 신규 주택 입주 물량이 예정된 곳이라면 신중하게 접근한다.
3. 마이너스 통장이나 신용대출 등으로 현금을 확보한다.
4. 세제 혜택 등을 위해 매입하는 물건을 임대용으로 등록하는 임대사업자라고 해도, 매도해 현금화가 가능한 투자 물건을 한 두 개 정도는 남겨둔다. 다주택자라면, 시세차익이 발생한 물건 중 매도할 물건의 순서를 미리 정해두어야 한다.

요약

• 투자를 필요한 돈을 모으는 것과 동시에 만들 수도 있다. 단, 준비가 필요하다.
• 현시점 직장에게는, 아파트 전세투자야말로 노력 대비 효용이 높은 투자 방식이다.
• 돈을 잃지 않기 위한 첫 번째 조건은, 저평가된 물건에 투자하는 것이다.
• 인생을 바꾸고 싶다면 당신의 자산 시스템을 구축해나가라.
• 쌓은 것을 잘 지켜내고 싶다면 주머니 속 현금 상황을 항상 체크하고, 과욕을 삼가라.

5. 누구나 따라 할 수 있는 투자 매뉴얼

247 주변에 휩쓸리지 말고, 스스로 전문가가 되어라.

01. 확실한 투자 기준 세우기

248 당신이 가장 먼저 해야 할 것은 자신만의 투자 기준을 마련하는 것이다.

249 투자의 기준 세우기

1. 투자의 기준 : 다양한 투자 종목 중 어떤 것에 투자할 것인가?
2. 부동산 투자의 기준 : 부동산 중 어떤 대상에 투자할 것이가?
3. 아파트 투자의 기준 : 아파트 중 어떤 아파트에 투자할 것이가?
4. 더 좋은 아파트 투자의 기준 : 앞의 3단계 투자 기준에 맞는 여러 개의 아파트 중 어떤 아파트에 투자할 것인가?

251 투자의 기준을 제대로 세우려면 직접 경험해봐야 한다. 다음 세 가지는 나의 실전 투자 경험에서 얻은 깨달음으로 완성한 투자 대상의 아파트를 선택하는 기준이다.

1. 저평가된 상태인가?
2. 투자금이 적게 드는가?
3. 리스크가 감당할 수 있는 수준인가?

252 초보자일 경우 그 차이가 3,000만 원이 넘는다면 가급적 투자 대상에서 제외하는 게 좋다. 건당 투자금이 적어야 한 번이라도 더 많은 투자를 경험해볼 수 잇다는 것도 기억하자. 네 번의 투자를 지역도 다르고 평형이나 기타 입지 조건도 다른 아파트에 골고루 한다면, 1억 원이라는 수업료를 아주 유용하게 활용하게 된다.

253 경험이야말로 더 좋은 투자를 할 수 있게 만드는 최고의 무형 자산임을 잊지 말자.

254 6개월에서 1년가량 꾸준히 공부하고 시장을 예의주시하다 보면, 기준에 부합하는 투자처가 보이기 시작한다. ‘이 물건도 저 물건도 모두 아파트 투자 기준 세 가지에 부합하는데, 그중 어떤 물건에 투자해야 하지?’

255 결국 부동산의 입지와 위상 때문이다. 보통 부동산 상승장 초입, 바닥을 확인한 후 아파트의 전세가에 의해 매매가가 밀려 올라가는 시기에도 매수 심리는 좀처럼 빠르게 회복되지 않는다. 이전 침체기에서 시세하락 공포가 쉽게 사라지지 않는 것이다. 하지만 상승장이 지속되면서 차츰 공포가 쉽게 사라지지 않는 것이다. 하지만 상승장이 지속되면서 차츰 공포가 사라지면, 대중들 사이에 상승랠리에 동참해야 한다는 조바심이 퍼진다. 이 과정에서 실수요뿐 아니라 투자수요, 즉 가수요도 시장에 진입하게 되는데, 이때 많은 사람이 선호하는 입지에 대한 수요 쏠림 현상이 더욱 커진다. 즉, 너도나도 좋아하는 입지에 실제 거주하거나 투자하고 싶어 하면서 입지 간 가격 상승폭에 차이가 생기는 것이다.

256 저평가된 상태에 투자금이 적게 든다고해도 예상되는 리스크가 내가 감당할 수 없는 수준이라면 과감히 투자를 포기한다. 투자흐름 [ 지역 선정 → 사전조사 → 현장조사 → 실전투자 ]

02. 가격이 상승할 지역 선정하기

258 나는 부동산 시장의 커다란 움직임은 근본적으로 수요와 공급이 만든다고 생각한다. 또한 부동산 시세 기울기의 급격하거나 완만한 변화는 시장의 참가하는 사람들의 수가 큰 영향을 미치고, 시장 참여자의 수가 곧 전반적인 분위기, 즉 대중들의 심리에 영향을 받는다고 생각한다.

260 나는 그 변수를 수요와 공급 그리고 그로 인한 대중의 심리 변화라고 본다.

261 아파트는 시장에 엄청나게 많은 수요가 몰린다고 해도 완성품을 즉시 공급할 수 없는 재화다.

262 수요와 공급이 균형을 이루지 못하는 기간 동안 시장은 냉각(공급>수요)과 과열(수요>공급)을 반복하게 되고, 정책도 이에 맞춰 시행된다. 또한 이런 움직임은 사람들의 심리에도 영향을 미친다. 이것이 우리가 아는 아파ㅡ 시장의 가격 사이클이 생겨나는 이유다.

• 2012~2015 : 전세대란
• 전세물량 심각하게 부족, 전세가가 매매가를 밀어 올림, 매수세 살아나지 않음
• 2008~2013 : 부동산 장기침체기
• 턱밑까지 차오른 전세가에도 집을 사지 않음. 매전갭 차이가 없어 어쩔 수 없이 집을 사는 사람이 생김. 반등 준비
• 2014~2016 : 회복기
• 공급이 부족한 시기에 이뤄진 분양이 본격적인 입주까지 이어지지 않아 아파트는 여전히 부족하고 그에 따라 전세가는 계속 상승한다. 이 시기엔 아파트의 매매가와 전세가가 동신에 상승하는 움직임을 보였다.
• 2017~2018 : 상승기
• ‘갭 메우기’, ‘과열’이라는 단어가 심심찮게 등장. 이 시점에 부동산 시장의 안정을 위해 정부가 규제의 칼을 빼 들기 시작. 이미 시장에 퍼진 부동산 상승에 대한 강한 믿음과 이로인한 분위기는, 시장 참여자들의 조급함만 자극한다. 이러한 이유로 이 같은 시기에도 아파트 분양 사업장에서는 ‘완판’ 소식이 들려오고, 공급이 지속해서 늘어나고 있음에도 가격은 계속 상승한다. 이 시기엔 부동산의 매매가는 상승하는 반면, 이전 회복기에 이뤄진 분양 물량의 입주가 본격화되면서 주택의 공급 부족이 어느 정도 해소되기에, 전세가는 보합하거나 오히려 조금씩 하락하기도 한다. 그렇게 하늘 노은 줄 모르고 상승하던 가격도 임계점에 다다르게 된다. 하락기가 도래한 것. 하락기로 접어드는 시점이 되면 서서히 미분양이 늘어나기 시작한다. 전세가 하락이 본격화되면서 매매가에도 영향을 미친다.

267 이러한 현상이 왜 일어나는 걸까? 앞서 말했듯 수요와 공급의 시차 때문이다. 수요가 많을 때 입주가 아닌 분양을 한다. 이 시차가 수급 불균형과 가격의 등락을 일으키는 핵심 요인이 된다. 이를 어떻게 투자에 활용할 것인가? 나는 이를 ‘권역’을 구분할 때 활용한다. 권역이란, 앞서 말한 부동산 사이클이 동일하게 움직이는 범위를 뜻한다. 268 수도권은 하나의 권역으로 볼 수 있다. 지방의 경우에는 대부분 시 단위로 권역이 다르다. 나는 통상 임장지역을 선정할 때 전세가율과 가격을 우선 조건으로 꼽는다.

269 입주 물량이 조금 많아 보이더라도 전세가율이 높고(70% 이상), 가격 자체가 저렴하더면 일단 임장을 한다. 입지와 가격을 파악해두고 기다린다면, 최적의 매수 타이밍을 자을 수도 있다. 부동산 지인 - 시구별 시세 확인

271 부동산을 비교할 때 상대적으로 저렴하게 느껴지는 지역 몇 군데를 정해 ‘조인스랜드부동산’ 사이트와 ‘네이버 부동산’에서 보다 구체적으로 물건을 살펴본다. 예기치 못한 역전세나 가격 하락을 피하기 위해 입주 물량과 미분양에 대한 통계도 함께 확인해볼 필요가 있다. 나는 ‘부동산지인’과 ‘호갱노노’, ‘아파트실거래가’ 앱을 주로 활용한다.

273 투자하기 가장 적합한 상황이라고 해도 해당 지역의 아파트들 중 투자하기에 가장 좋은 것을 찾아내기 위해서는 반드시 여러 차례 가보고 많은 물건을 확인해야 한다. 거의 매일이 임장, 지역 분석, 실전 투자를 반복하는 나날이었다.

274 인내심을 가지고 아는 지역을 늘려갈수록 머릿속에 투자할 수 잇는 후보지가 늘어난다. 그리고 이는 머지않아 무엇과도 바꿀 수 없는 당신의 소중한 자산이 될 것이다.

03. 임장 전, 지역조사 하기

276 지역을 조사하고 현장을 방문하는 건 해당 지역의 가치(입지)와 가격을 파악하기 위함이다. 직접 방문하기 전에 모든 것을 파악할 수는 없기에 사전 조사는 해당 지역에 대한 전반적인 인상을 가지는 것 정도를 목표로 삼자.

277 내 집을 마련해야 할 경우 ‘기왕이면 이런 곳에 살고 싶다’라는 생각이 드는 곳이 잇을 것이다. 그런 곳이 바로 입지가 좋은 곳이다. 결국, ‘오늘날 대한민국에서 살아가는 사람들이 살고 싶어 하는 곳인가 아닌가’로 좋은 입지인지 아닌지를 따질 수 있다. 대표적인 것이 바로 일자리, 교통, 환경, 학군, 지역의 분위기나 위상 등이다.

278 근로소득 통계와 산업분류별 일자리 통계 등을 활용한다. 국세청의 ‘국세통게 홈페이지’에 가면, ‘시.군.구별 근로소득 연말정산 신고현황’ 자료가 있다.

279 수도권은 대중교통, 그중에서도 지하철이 차지하는 위상이 상당하기에 ‘지하철 역세권’이 부동산 입지에 큰 의미가 있지만, 지방 부동산은 그 정도가 덜하다고 보면 된다.

280 수도권 부동사에서는 ‘강남 접근성’이 중요한 선택 요인이 된다. 환경이란, 백화점이나 대형마트, 종합병원 등의 생활편의시설과 공원이나 산, 강이나 천과 같으 자연환경이 근처에 얼마나 잘 조성되어 있는지를 뜻한다.

284 일자리와 학군은 부동산 가치를 결정짓는 전국 공통 요소라 할 수 있다.

285 사전조사나 임장 시 초품아를 파악해두는 게 현명하다. 입지를 결정짓는 요소가 하나 더 있다. 바로 인구 구성이다. 그 지역에 거주하는 사람들의 연령 분포를 살펴보는 것인데, 이것이 그 지역의 분위기를 결정짓기 때문이다. 동별 인구 구성비율

287 임장지역 내의 모든 아파트를 조사해야 한다. 몇 개의 단지만 찍어서 가격조사를 하는 것으로 가장 싸고 좋은 물건을 찾아낼 수 있을까? 좋은 물건을 찾아내는 데 왕도는 없다.미련해 보일지 몰라도, 모든 단지와 모든 평형의 가격을 파악해봐야 한다.

289 현장에서 사전조사 내용을 모두 기억해재니 못해도 괜찮다. 손품을 파는 건, 결국 전체적인 감을 읽히기 위한 것이다.

04. 지역을 눈에 담는 현장조사

290 ‘부동산 임장’이라고도 부르는 이 현장조사의 목적은 무엇일까? 사전에 전화나 인터넷으로 조사한 내용을 확인하고 틀린 정보는 바로잡아, 그 지역을 제대로 그리고 완전히 익히는 것이다. 지역을 완전히 익힌다는 것은 앞서 말한 해당 부동산의 입지와 가격을 정확하게 파악하다는 의미다.

291 한마디로 ‘그 동네엔 어디에 뭐가 있고 분위기는 어떤지를 현지인보다 더 잘 숙지하는 것’이라고 할 수 잇다. 나는 임장을 행다면 스마트폰을 지도로 확인하지 않아도, 길을 잃지 않고 어디든 찾아갈 수 잇는 정도가 되어야 한다고 생각한다.

292 워낙 둔한 편이라, 처음에는 동네별로 분위기가 어떻게 다른지, 단지별로 어떤 차이가 잇는지 감이 잡히지 않았다. 그렇지만 무엇이든 초반의 시행착오는 당연하다 생각하고 꾸준히 반복해나갔다. 또 임장으 마치고 집으로 돌아오는 길에 혼잣말을 하며 그 지역 특색을 정리해보곤 했다. 발품에 어떤 노하우나 특별한 방법이 이승ㄹ 것으로 생각하는가? 그런 건 없다. 결국 많이 가봐야 한다.

293 투자 기준에 맞는 단지를 찾아라. 주로 소액으로 투자할 수 잇는 것들이다. 중요한 건, 똑같이 소액으로 투자할 수 잇는 단지라면 그 동네에서 가장 선호도가 높은 물건부터 우선 확인해야 한다는 것이다. 같은 돈을 주고 살 수 있는 최고의 물건을 사는 게 핵심이다.

294 나는 같은 지역의 열 중개소를 1시간 반~2시간 간격으로 예약한다. 어느 정도 투자에 익숙해지니 비교적 빠르게 물건을 확인하고 정리할 수 있게 되었는데, 초보자라면 3시간 정도의 간격으로 방문할 중개소를 예약하는 것이 좋다.

297 중요한 건, 사전에 조사한 내용을 맹신하고 묻는 걸 생략하거나, 반대로 질문을 넘어 지나치게 아는 척을 하지 않는 것이다.

298 물건으 ㄹ보고 중개소로 돌아오면 그날 본 순서대로 중개인에게 매물의 정보와 동/호수, 거주인이 집주인인지 임차인인지, 잔금 지급 일자, 수리 상태, 매매가, 전세가 등을 정리해달라고 부탁한다. 각 물건의 특징을 메모지 위에 직접 정리해보라. 마지막으로 그중 가장 괜찮은 물건을 하나 정하나. 그 중개소에서 본 매물 중 가장 좋은 물건 하나가 명확히 떠올라야 한다.

300 무슨 일이든, 그 일에 임하는 사람의 태도가 중요하다. 태도가 결과와 큰 상관이 없어 보여도, 나는 그것들 하나하나가 모여 나중에 중요한 차이를 만든다고 믿는다.
301 그동안 잘 몰랐던 부동산 투자를 진정 잘하고 싶고 이를 통해 돈을 벌고 싶다면, 무엇보다 그 일에 진지하게 임해야 한다. 지난 3년간 낮에는 회사일, 밤과 주말엔 부동산 투자생활을 이어가는 게 쉬운 일은 아니었다. 현장은 내가 들이는 노력의 방점을 찍는 곳이다.

302 노하우와 기술보다 중요한 건 다름 아닌 ‘태도’라는 걸 기억하라. “돈을 좇으면 오히려 돈이 도만간다. 하지만 투자를 잘하고 싶다는 열망을 가지고 부단히 노력하면 돈이 자연스럽게 따라온다.”

05. 투자 즉시 돈 버는 실전 투자법

303 부동사 중개소에는 이른바 ‘장부 물건’이라는 것이 있다. 이는 홍보 없이도 거래가 쉽게 이뤄질 수 잇는 물건이라, 중개소끼리 공유하는 전산망이나 네이버 부동산에 올리지 않는 매물을 뜻한다.

305 이렇게 확인 여러 가지 매물 중 어떤 물건이 투자에 적합한 물건일까? 나의 경우, 동과 측에서 선호도가 낮은것 (ex 저층, 탑층, 사이드, 길가에 위치한 동 등)이 아니면서, 가격이 저렴하고 임대가 수월하게 될 만한 물건을 우선 선택한다. 여기서 임대가 수월하게 될만한 물건이란, 기존에 수리가 아주 잘 되어 있거나 공실 상태라서 수리를 통해 그 가치를 올릴 수 잇는 것을 말한다.

306 가격 협상에서 매수자의 협상력보다 중요한 것은, 매수 시점의 시장 분위기다. 정부의 각종 부동산 규제나 금리인상 같은 소식은 일반인들에게는 부동산 시장의 엄청난 악재처럼 비칠 것이다. 이렇게 매도자의 심리가 위축되는 시기에 장마철이나 여름 휴가철, 연말 겨울철 같으 ㄴ계절적 비수기까지 겹치면, 부동산 시장이 얼어붙을 수밖에 없다. 그런데 바로 이런한 시기가 매수자 입장에서는 가격 협사에 매우 유리한 상황이 된다는 걸 기억하라. 매수자 우위 시장으로 전환되는 것이다.

307 투자 실패의 주된 원인이 되는 조급함을 통제할 방법이 없을까? 내 경험상 가장 좋은 방법은 ‘거기 아니면, 여기에 하지 뭐’란 마음이 드는 상황을 만들어두는 것이었다. 이는 곧 2개 이상의 투자처를 확보해둔다는 의미다.

309 내가 해줄 수 잇는 것을 확인하고 그 안에서 협상 범위를 정한 후 먼저 배려하는 태도를 보이면, 실질적으로 모두에게 좋은 결과를 이끌어낼 수 있다.

310 임대를 결정짓는 네 가지

1. 가격
2. 집의 상태
3. 입주 가능 시기

312 한 가지 팁을 주자면, 잔금을 치러야 하는 시기가 이사철 성수기인지 비수기인지도 따져보라. 이사철 성수기인 2,3월과 9,10월 비해, 여름 비수기인 6~8월, 겨울 비수기인 11~1월에 잔금을 치러야 한다면, 전세 이사수요가 적은 시기라 신규 임차인을 구하는 데 애를 먹을 수 잇기 때문이다. 통상 적인 24개월이 아닌, 27개월 정도로 수정하기도 한다. 입주일은 비수기라도 계약 만기일은 성수기가 되도록 하기 위해서다.

313 당신이 처음 손님으로 중개소의 문을 열고 들어갔을 때 그가 보인 모습과 핸동을 떠올려보라. 대개는 친절한 분이 전세 임대도 수월하게 진행한다.

315 당신이 시스템 투자법을 따르려는 직장인 투자자이고 매입한 물건이 장기 보유에 어울릴 만큼 준수한 물건이라면, 크게 고민할 필요 없이 임대사업자 등록을 하는 게 낫다고 생각한다.

316 의무임대 기간을 채운 물건들의 양도세 감면 혜택을 노리는 것이 현명할 수 있다.

요약

• 간결하고 확실한 투자 기준을 마련하라.
• 너나위의 세 가지 투자 기준은 저평가, 적은 투자금, 리스크 감당 가능 여부다.
• 아파트 시장의 흐름은 수요와 공급 간 시차에서 비롯된다.
• 싸다고 느껴지며(저평가) 전세가율이 높은 곳(적은 투자금)을 주기적으로 탐색하고 임장하라.
• 사전조사를 통해 관심 잇는 지역의 인상을 파악하라.
• 현장조사를 통해 가장 투자하기 좋은 물건부터 아닌 물건까지 물건의 우위를 가늠하라.

• 수월한 임대 조건 네 가지(가격, 집, 상태, 입주 가능 시기, 사람)를 기억하라.

   

6. 당신의 돈 그릇을 키우고 싶다면

320 돈은 당신의 간절함이 아닌, 당신의 실력에 담긴다.

01. 인식과 태도의 변환이 시작이자 끝

321 나도 부동산에 투자하기 전에는, 우리 부부처럼 맞벌이하면서 몇십 년 동안 돈을 모아도 서울에 아파트 한 채 마련하기 어려운 현실을 받아들일 수 없었다.

322 세상이 당신의 예상대로 흘러가는가? 만약 그렇지 않다면, 지금까지의 입장과 생각만 고수할 게 아니라 그것이 틀린 건 아닐지 고민해봐야 하지 않을까? 이렇게 고민하는 건 현재 나를 둘러싸고 있는 상황 중 내 힘으로 바꿀 수 있는 것과 바꿀 수 없는 것을 구분하기 위해서다. 불가능한 일에 에너지를 낭비하기보다 현실에서 내가 할 수 잇는 것을 해야 한다. 내가 어찌할 수 없는 일이라면 그것의 옳고 그름을 따지지 말고 그렇게 된 원인과 과정, 결과를 이해하고 이를 활용해야겠다고 마음먹길 바란다. 정글에서 생존하는 법을 찾아 나서야 한다.

324 상황은 그저 팩트다. 사실을 두고 옳고 그름을 따지지도, 가치 판단도 하지 않길 바란다.무슨 요인들이 어떻게 서로 작용하여 현재의 상황을 만들었는지 객관적으로 보고, 과거의 역사를 있는 그대로 보라. 그다음으로 해야 할 것은 선택이다. 불평과 불만으로 허송세월할 게 아니라, 지금 상황에서 스스로 바꿀 수 잇는 범위를 설정하고 무엇을 할지 선택하라.

325 왜 변화가 일어나지 않는 걸까? 알기만 하고 행하지 않아서다. 자본주의에 대해, 돈에 대해, 부동산 투자에 대해 몰랐던 것을 알게 되었다면 그리고 지금 변화를 갈망하고 있다면, 아는 것에서 멈추지 말고 반드시 이를 실행에 올겨라.

326 차츰 시간이 흐르자, 변화는 그런 나에게 찾아왔다. 이유는 단 하나다. 나는 행했다. 일이 잘 풀리지 않을 때는 칠흑같이 어두운 불확실함에 두려빅도 했지만, 그럼에도 뚜벅뚜벅 걷고 매일 해야 할 일들을 묵묵히 해나갔다. 현실을 바꾸는 경험을 하고 싶다면 그래서 인생을 바꾸고 싶다면 그저 행하라!

02. 한 번의 성공보다 중요한 것들

327 “인생을 바꾸는 투자” 투자의 달인이 되는 것, 투자의 달인 될 때까지 해야 한다. 그렇게 되기까지 생각보다 오랜 시간이 걸릴 수도 있다. 쉽지 않을 수도 있다.

328 내가 가장 먼저 말하는 건 조급함을 누르라는 것이다. 지금 당장 투자하지 않아도 망하지 않는다. 준비하고 있으면 결국 기회가 당신을 찾아온다.

329 투자 공부의 순서

1. 경제와 투자 관련 서적 읽기
2. 투자 관련 강의를 듣고, 오프라인 모임에 참석하여 투자 동료 만들기
3. 실제로 투자 실행하기
4. 1~3번 반복하기

330 나는 수험생처럼 주변과 차단된 시간과 장소를 정해두고 하루에 1권, 적어도 이틀에 1권씩 읽어 투자 전에 100권 이상을 읽겠다는 자세로 임했다. 평소 독서가 습관이 된 사람이 아니었기에 애초부터 카페가 아닌 독서실에서 전투적으로 읽기로 마음먹은 것이다. 그렇게 하다 보니 정해진 시간에 더 많이 그리고 잘 일을 수 잇게 되었고, 생각보다 빨리 습관이 되었다. 독서 외의 것들은 조금 느긋한 마음을 갖고 접근하자. 책을 통해 기본적인 부동산 지식을 먼저 다지는 것이 훗날 현장에서의 더 빠른 적응과 성장을 돕는다. 모든 것을 완전히 이해할 때까지 정독하려고 하기보다. 모르는 것은 일단 넘어가고, 매일 목표로 삼은 독서량을 채우는 것에 집중하자.

332 책을 통해서 하는 간접 경험도 꽤 익숙해지는 시기가 온다. 이때 해야 할 것은 독서실이 아닌, 밖으로 나가는 것이다. 부동산 강의나 오프라인 모임 등을 통해 자신과 비슷한 생각과 목표를 가진 사람들을 직접 만날 차례다.

333 두려움은 미지의 세상에 대한 무지에서 온다. 책은 그 미지의 대상이 가진 어렴풋한 형상을 보여준다. 하지만 실제 자세한 모습을 보려면 그다음 단계가 필요하다. 나는 강의나 모임이라는 창구를 통해 실제 부동산 투자로 성과를 거둔 사라모가 나와 비슷한 목표를 가진 사람 들을 만나 많은 도움을 받았다.

334 확실한 건, 책을 통해서든 강의를 통해서든 배운 것을 실천하는 것은 전적으로 당신의 몫이라는 것이다. 투자의 감을 잡기 위해서는 적어도 6개월 이상의 기간 동안 하루도 거르지 않겠다는 의지로 해야 할 일을 꾸준히 하는 게 중요하다.

335 어떻게 하면 ‘꾸준함’이라는 무기를 장착할 수 있을까? 나는 단기 에너지인 ‘의지력’을 장기 에너지인 ‘꾸준함’으로 바꾸려면, 본인의 의지뿐 아니라 타인의 힘도 정말 중요하다는 걸 경험으로 알게 되었다. 가족, 친구, 투자동료, 투자 후배들 당신의 주변에 비슷한 생각과 목표를 가진 사람들을 두라. 장거리 여행하는 철새는 혼자 나는 법이 없다.

03. 종잣돈처럼 귀하게 사람을 모아라

빨리 가고 싶다는 바람이 아무리 간절하다 해도 경험이 부족하면 빨리 갈 수가 없다. ‘성공’이란 단어보다’생존’이라는 말이 더 자주 나오는 건지도 모르겠다. 처음 접한 영역, 익숙하지 않은 길이라면 빨리 가려고 해도 그럴 수 없다는 사실을 인정하고, 천천히 두드리며 찾아가길 바란다.

339 서로의 성장을 응원하고 이끌어주는 사람들과 함께해야 한다. 그들이 바로 최고의 동료다. 성공적인 투자를 위해 꾸준히 그리고 멀리 가기 원하는가? 최고인 사람들과 함께하라.

340 내가 먼저 좋은 사람이 되는 것. 여기서 말하는 좋은 사람이란, 주변에 좋은 영향을 미치는 사람이란 뜻이다. 좋은 영향을 미치고 싶다면, 내가 가진 재능과 경험을 주변에 나누어야 한다.

341 나를 필요로 하는 사람들에게도 마찬가지로 좋은 사람이 되려고 애썼다. 내 인생을 바꾸는 투자를 원하고 그 짧지 않은 레이스를 함께 걸어갈 동료를 찾는다면, 먼저 내어줄 수 있는 사람이 되어야 한다.

04. 갈등에 대처하는 자세

345 갈등의 근본 원인은 ‘시간’이었다. 좋은 투자자가 되겠다는 목표를 달성하려면, 반드시 투자에 필요한 절대 시간을 확보해야 한다. 모든 일을 순조롭게 해나가기 위해서는, 개인의 경험이나 능력도 중요하지만, 무엇보다 선행되어야 하는 것은 절대적인 시간 확보인 셈이다. 우선순위를 정한 후 이를 충실히 따르는 것이 현명하다.

346 투자의 우선순위

1. 가정과 투자
2. 회사
3. 기타(친구, 지인 등)

내가 투자를 하는 궁극적인 목적은 가정을 위해서다. 다만 투자를 지속하려면, 아내와 아이에게도 좋은 남편과 아빠가 되어 가정이 평화로워야 한다. 이처럼 둘 중에 어느 하나를 후순위로 둘 수 없기에, 상화에 따라 밸런스를 맞추는 노력이 필요했다.

347 “무언가를 얻기 위해서는 반드시 치러야 할 대가가 있습니다”.

348 나는 투자를 택했다. 그래서 회사에서의 욕심을 내려놓았다. 적어도 회사와 약속한 시간에는 충실해야 한다. 우선 회사에서 일하는 시간만큼은 사력을 다해 일하라. 내 몱을 다하고 나면 용기가 생긴다. 투자를 하기 전에는 나는 직장인이었고, 투자를 시작하고 나서는 직장인 투자자가 되었다. 직장이이라는 사실엔 변함이 없다.

349 “문제의 원인은 내가 아닌 상대에게 있다’라는 식의 아마추어 같은 사고를 ‘상황을 개선하기 위해 내가 무엇을 할 수 잇을까?’ 고민하는 프로의 태도로 바꾼것이다.

350 마지막으로 가장 어려운 갈등 구도가 남았다. 가정과 투자의 충돌이다. 351 책임감 잇는 태도로 신뢰를 주는거. 그것이 가장 중요했다. 당시이 혼자 있을 수 있는 시간은 누군가가 만들어준 시간이란 걸 잊어서는 안 된다.

352 어차피 투자는 평생 해나갈 일이다. 투자에 성실하게 임하되, 하루 24시간 중에서 가족과 함께하는 시간을 완전히 지워버리지는 말자. 정 어렵다면 토요일까지는 투자 관련 일에 집중하고 일요일은 가족과 함께하는 식으로 계획을 짜보라.

353 우리는 시간표를 만들었다. 시간표를 만드는 일은 서로의 합의점을 찾아가는 과정이다. 필요할 때마다 아내와 일정을 공유했다. 이제는 평일 저녁 한 번 그리고 일요일은 온전히 가족과 함께 시간을 보내게 되었다.

354 한 가지 아주 작은 팀을 주자면, 때에 따라 가사도우미 서비스를 이용하라는 것이다. 일요일 하루만큼은 온 가족이 온전한 휴식을 취하고 서로에게 집중할 수 잇도록, 월요일에 가사도우미 서비스를 종종 이용한다. 우선 당신이 가려고 하는 길에 놓인 장애물부터 치워라. 성공정ㄱ이고 무엇보다 꾸준한 투자를 하려면, 예상되는 갈등 상황을 반드시 해결해야 한다. 장애물이란 원래부터 못 할 사람에겐 핑곗거리가 되고, 반드시 해내고자 하는 사람에겐 에피소드가 된다.

요약

• 자본주의 시스템과 돈, 그리고 부동산을 두고 옳고 그름을 따지지 말라. 그저 관찰하고 이해한 후 활용하면 그만이다.
• 조급함은 멀리하고 꾸준함을 가까이하라.
• 멀리 가기 위해서는 함께해야 한다. 그리고 함께 가려면 서로에게 도움이 되는 사라모가 함께해야 한다.
• 먼저 주어야 돌려받는다.
• 모든 것을 원하는 대로 할 수도, 가질 수도 없다. 그러니 선택해서 집중하라.
• 오랜 시간을 함께하지 못한다고 해서 꼭 인간관계가 멀어지는 건 아니다. 절대 가족을 잊어선 안 된다.

에필로그. 한 번뿐인 인생을 주도적으로 이끌고 싶다면

356 투자를 시작하고 나는 줄곧 세상에 양보했던 내 시간을 되찼아 왔다. 그리고 난생처음 나를 위해 시간을 쓰기 시작했다.

357 어느 것 하나 명확한 게 없었다. 투자를 위해 반드시 있어야 할 시간과 돈이 부족했다. 그나마 다행인 것은 그저 ‘이대로는 답이 없다’고 생각했던 일종의 절박함과 ‘나도 잘하고 싶다’라는 열정이 내게 있었다는 것이다.

358 열심히 살고 있는데도 전혀 나아지는 게 없는 것 같은 허무함과 불안함, 가진 것 하나 없는 내게 자신의 인생을 걸고 함께해주는 아내에 대한 애틋함. 태어나보니 내가 아빠인 딸에게 조금이라도 더 넓은 세상을 보여주고 싶은 마음. 자식들 뒷바라지하느라 당신들 노후는 제대로 챙기지 못한 부모님에 대한 죄송함.

359 책을 쓰면서 그때의 마음들이 나의 가슴을 다시 뜨겁게 달궜다. 부동산을 공부하고 투자해온 것처럼, 무식하게 시간을 쏟아부었다. 하다 보면 길이 생기는 법이니 말이다.

360 회사와 조직에서의 삶은 내가 주도하는 삶이 되기엔 어려운 구조이기 때문이다. 나의 뜻보다는 타인의 의도에 따라 하루 절반의 시간을 보내는 것이 이 시대 직장인들의 현실이다.

361 무언가를 접하고 받아들이며 생각하는 모든 과정에서 조급함이 줄었다. 경제적 여유가 그런 힘을 가지고 있음을 부인할 수 없다. 무엇보다 내가 좋아하는 일을 찾았다는 것에 가장 큰 기쁨을 느낀다.

362 이제는 행복과 즐거움, 돈이 하나의 선상에 놓였다. 성장의 즐거움 끝에 돈이 나를 찾아온다. 투자를 하면서 내가 얻은 선순환이다. 필요한 것을 좋아하는 일로 바꿀 수 있을 만큼 매진해보라고 말이다.

363 당신이 ‘아는 것’에 그치지 말고 ‘행동하기’를 진심으로 바란다.긴 호흡으로, 차근차근, 하나하나 시작하자. 당신과 당신의 가족에게 행운이 깃들기를 빈다.

STEP3. 책에서 깨달은 것

• 자본주의 시장에 살고 있으면서 경제가 어떻게 돌아가는지 모르고 살았다. 세상을 정면으로 볼 용기가 없어서 그저 ‘열심히’라는 말 뒤에 숨어 하루 하루를 소비하며 살아 왔다.
• 자본주의 중심에는 은행이 있으며, 양적완화와 신용창출로 더 많은 돈이 만들어지고 인플레이션이 발생해 돈의 가치는 시간이 지남에 따라서 계속 떨어지고 있다. 또한 정부, 기업, 개인 간 소득의 차이도 계속 더 벌어지고 있다. 결국 지금의 근로소득만으로는 가족의 울타리는 고사하고, 내 노후를 보장할 수 없다. 즉 현재 상태가 계속된다면, 내가 내 아이의 짐이 될 수도 있다는 뜻이다.
• 내 근로소득을 자본화 해야한다. 매달 월급에서 일정 비율로 먼저 저축하고, 소비를 통제하며 자본금을 만들어야 한다.
• 앞마당을 늘리며 투자마인드와 실력을 키우고, 감당 가능한 자산을 일 년에 한 채씩 늘려 시스템을 만들어야 한다.
• 일시적 의지가 아닌, 환경설정을 통해 노후준비를 마쳐야 한다. 경제적 자유는 그 이후의 문제다.

STEP4. 책에서 적용할 점

• 투자공부 3년 이상
  • 투자관련 도서 150권
  • 30개의 강의

  • 50명 이상의 투자동료

     

STEP5. 책 속 기억하고 싶은 문구

187 적어도 그 정도의 준비는 마쳐야 나와 가족의 안위가 걸려 있는 소중한 돈을 무기로 전투에 나설 수 있는 것이다. 실력을 갖춰야 한다. 실력이 뒷받침된 후에야 비로소 돈을 만들 자격이 생긴다는 걸 기억하라.

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