✅아파트명
마곡동 마곡우림필유 - 선정 이유는 마곡동 마곡나루역 인근 구축 아파트가 궁금했음.
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장 - 일자리 좋다!
2. 교통
아파트에서 마곡나루역까지 1km, 도보 17분 소요로 역세권은 아님. 9호선의 힘으로 도보 포함 1시간 내로 중심 업무 지구에 접근이 가능함. 특히 여의도로의 교통이 좋음.
3. 학군
인근 중학교 학업성취도율이 높다고 할 수 없다. 학군의 수요로 이 지역으로 오는 건 아니겠다.
4. 환경
마곡역 트레이더스 (1.3km) 대형 마트 있음. 그래서 사실은 제외!
5. 공급
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 전고점 대비 -15%로 절대적 저평가
상대적 저평가 여부는? 앞마당 수지구 비슷한 매매가, 비슷한 연식, 비슷한 세대수
수지구 동천동 동천마을현대홈타운1차 (2025.09.11 기준 매매 호가 90,000)
직장 - 마곡우림필유 (강남 종로 영등포 구로가산) > 동천마을현대홈타운1차 (강남 판교 여의도)
교통 - 마곡우림필유 = 동천마을현대홈타운1차
학군 - 마곡우림필유 < 동천마을현대홈타운1차
환경 - 마곡우림필유 (강서구 1등 생활권) > 동천마을현대홈타운1차 (수지구 중간 순위 생활권)
마곡우림필유의 근소한 승?!
과거에는 동천마을 현대홈타운이 더 높았는데, 마곡우림필유가 따라잡았다?!
성남시 중원구 중앙힐스테이트 1차 ('12, 356^) 전용 85 2025년 9월 5일 기준 89,000
강남역 51분 / 여의도역 62분 / 시청역 73분
직장 - 마곡우림필유 > 중앙힐스테이트1차
교통 - 마곡우림필유 > 중앙힐스테이트1차
학군 - 마곡우림필유 > 중앙힐스테이트1차
환경 - 마곡우림필유 > 중앙힐스테이트1차
마곡우림필유가 더 좋다.
중앙힐스테이트 전고가 더 높은데 너무 껑충 높은 전고여서 제대로된 전고점인지 의구심이 든다. 연식도 중앙힐스테이트가 더 좋기에, 마곡우림필유가 더 우선이라 생각함.
상대적으로도 마곡우림필유가 저평가 되었다고 생각한다.
2) 환금성 : 서울 300세대 이상, 기준 매매가는 1~3층 이상, 탑층 제외 물건이어서 환금성 있다.
3) 수익률 : 투자금 34,000, 고점까지 상승한다면 시세차익 15,000 수익률 44% + 전세금 상승으로 투자금 회수시 수익률 더 상승할 것
4) 원금보존 : 전세가율 62%로 적정 전세가율 양호, 입지 독점성 있으며, 단기 입주 물량도 적정하다. 하지만 용적률이 267%로 재건축이 어렵지 않을까?
5) 리스크 대비: 향후 3년간 강서구 입주가 적어 리스크는 적을 것
나의 투자 결론(매수 여부): 판단하기 어렵다.. 절대적으로도 상대적으로도 저평가 된 아파트인데, 건물 가치가 오래되며 재건축이 잘 안 될 것 같은 단점이 있는 것 같다. 구축을 본다면 용적률이 낮은 아파트를 찾아봐야되나 싶다.. 땅의 가치가 있으니 재건축이 안되어도 열심히 수리하며 전세 놓으면 되나?!
✅ 작성하면서 느낀점 : 아파트 비교가 확실히 어렵다.. 수익률을 계산해보니 이 아파트를 투자했을 때 내가 얻을 수 있는 수익이 대략 예상이 되어 좋았음.
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