전문가칼럼

[너나위] 새로운 국토부 장관은 어떤 생각을 가지고 있을까? (퇴근길 선물)

안녕하세요. 너나위입니다.

오늘 국토부장관 후보자의 인사청문회가 있었습니다.


'(커다란 이변이 없는 한) 새롭게 국토부장관이 될 분은 어떤 생각을 가지고 있을까' 궁금해서 기사를 읽어보았는데, 몇 가지 생각이 들어 글을 적습니다.



| 부동산 시장에 관여하는 정부 기관은 어디일까?


정부 정책을 보면서 시장을 가늠하기에 앞서 정부가 어떻게 시장에 관여하는지를 먼저 알아야 합니다.

그러려면 정부 정책을 보는 것이 아니라 부동산 시장의 구성요소를 먼저 봐야 하고요.


부동산 시장은 수요-공급 사이드와 금융 시장 사이드, 이렇게 두 개 축으로 움직입니다.

수요-공급은 어떤 종류의 집을 어느 정도의 기간 동안 얼마나 공급하고 그에 어떻게 수요가 부응하는지에 따라 결정됩니다. 인허가-착공-입주로 이어지는 하나의 과정에서 결정됩니다. 이 과정에서 세제 등도 영향을 줍니다.

금융 시장은 담보 대출, 전세 대출의 양과 질에 의해 결정됩니다. 양은 대출 규모를 결정하는 것들(DSR과 같은)에 의해 직접 영향을 받고, 질은 금리 수준에 의해 영향을 받습니다.

물론 금융 시장은 나아가 수요에 영향을 줍니다.


자, 이제 2개 축을 나눠보았으니 각각을 정부의 어느 부처나 기관에서 담당하는지를 봐야 합니다.

수요-공급 사이드를 컨트롤 하는 곳은 국토교통부 및 산하 기관입니다.

금융 사이드를 컨트롤 하는 곳은 금융위원회 및 산하 기관입니다.


그래서 부동산 시장에 대한 정부의 입장을 헤아리려면 국토교통부 장관과 금융위원회 위원장의 발언을 뜯어보는 것이 좋습니다.



| 국토부 장관 후보자의 생각 읽기


다음 기사에 이번 국토부 장관 후보자의 인사 청문회 발언이 잘 정리되어 있습니다.


https://n.news.naver.com/mnews/article/011/0004276890?sid=101&lfrom=kakao



하나씩 살펴보겠습니다.


"인구·가구 구조 변화에 맞춰 다양한 형태의 주택이 도심 내 공급되도록 공급 측면의 애로를 우선적으로 해소할 것"

정부의 주택 공급 계획에 대해서는 "5년 간 270만 호를 공급하는 것이 목표였는데 금리 상승과 자재비 인상 등으로 첫 해부터 목표 달성이 불투명한 것 같다", "단년도 실적도 중요하지만 빠른 시간내 주택 공급이 가능한 부분을 찾아 그 부분에 대한 규제를 완화하고 도심 내 주택 공급이 많이 이뤄지도록 노력할 것"

특히 오피스텔에 대해서는 "다양한 주택을 공급하기 위해 노력해야 하는데, 오피스텔 건축을 활성화하는 것이 제 마음 속에 있는 정책 중 하나"

→ 아파트 뿐 아니라 비아파트 역시 공급의 중요한 측으로 생각하고 있음. 배경에는 현재 여의치 않은 공급 진행상황이 있음. 주택 공급에 대한 우려를 하고 있는 것임. 향후 서울 중심으로 주택 공급이 충분치 않다는 것을 확인할 수 있음. 다만, 필요한 공급량을 맞추기 위해 시장에서 선호가 떨어지는 주택유형을 다수 공급할 경우, 아파트와 비아파트간 격차가 벌어질 수 있음을 알아야 하며 수요자들 입장에서는 내집마련시 참고해야 함. 비아파트의 경우 인허가부터 시공까지 절차가 비교적 간단하여 정부 입장에서 손쉽게 활용할 수 있는 공급 카드임. 현재 하락기를 사람들이 선호하는 유형의 주택을 취득하는 기회로 삼아야 하며, 설령 이 기회를 놓치더라도 선호도가 낮은 주택 유형에 대한 접근은 신중해야 함.


세제 완화에 대해서는 신중한 입장을 유지, "지난 정부에서 세금을 부과한 것이 투기 수요를 억제하기 위한 부분이 있다"며 "공급 사이드의 여러 규제를 하루 빨리 풀어야 한다는 것이 제 생각인데, 수요를 자극할 수 있는 부분은 신중하게 생각해야 한다"

농어촌 등 지방의 1가구 2주택 규제는 완화해야 한다는 입장을 밝혔다. 박 후보자는 "지방과 수도권은 (주택) 가격이 엄청나게 차이 나는데도 (지방에 소유한 집도) 2채라고 하는 불합리한 것들은 풀어야 한다"며 "조그만 집 하나 있다고 2주택이 인정돼 억울한 경우를 당하는 사례가 많다"

→ 주택 시장을 공급 사이드에 적극적으로 개입하여 풀어가려 함. 아직까지 수요 자극 우려가 있는 시장이라고 판단하는 것으로 보임. 수요를 자극할 수 있는 취득세, 종부세 등 완화는 시장 상황이 더 악화되어야 검토할 것으로 보임. 다만, 11월 서울 거래량이 2천 건 밑으로 내려왔고, 21,22년과 같이 시장 경착륙이 다시 재현될 경우 입장이 어떻게 변화하는지 지켜보아야 할 것으로 보임. 수요에 대한 규제를 건드리기보다는 공급을 통해 문제를 해결하려는 자세를 보았을 때, 반대로 수요 관련 규제 완화를 시행할 경우 정부는 시장을 최악의 상황으로 규정하고 있다고 생각할 수 있으리라 보임.


실거주 의무 폐지에 대해서는 원칙적으로 찬성한다고 답변했다. 박 후보자는 "시장의 자연스러운 흐름에 정부가 깊이 관여하는 것은 바람직하지 않다고 생각한다"

→ 실거주 의무 폐지시 입주 아파트에서 전세 물량 등이 대거 출회될 수 있음(물론 폐지하지 않아도 주변 단지 전세물량이 늘어나는 것은 마찬가지이나 입주 아파트의 경우 입주 지정 기간이 있어 영향이 더 클 수 있음) 24년은 그런 물량도 많지 않으나 25년엔 굵직한 입주 아파트가 많은 만큼, 실수요자들의 경우 해당 시점 내집마련 매수를 미리 준비하면 좋은 결과를 얻을 수 있으리라 생각됨. 미리 준비해야 할 시기임.



| 금융 위원회는 요즘 무슨 생각을 하고 있을까?


지난 달 금융위원회와 금융감독원은 2023년 10월 중 관계부처 합동 「가계부채 현황 점검회의」 개최하고 그 자리에서 새로운 대출 규제 방안인 『stress DSR』도입을 시사했습니다.



그리고 마침 어제 구해줘월부 이슈편 주제 선정 poll에서 많은 분들이 금리와 관련된 내용을 다뤄달라고 요청해주셨어요.



앞서 말씀드린 바와 같이, 국토교통부와 함께 정부 부동산 정책의 주요 실행자인 금융위원회의 새로운 대출 정책과 이번 금리 인하 분위기가 시장에 미칠 영향에 대해 내일 방송에서 자세히 다뤄볼 예정입니다.


내일 구해줘월부는 저녁 7시에 라이브로 여러분들을 찾아갑니다.

'금리와 대출'을 중심으로 현재 시장 분위기를 완벽하게 정리해드리겠습니다.


궁금하신 분들은 내일 라이브 놓치지 마세요~

(이 글을 보고 있는 시간이 23.12.21.오후 6시 50분 이후라면 아래 링크 클릭하셔서 참여하시면 됩니다)


https://www.youtube.com/@weolbu_official


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