[열중 47기 7구 책읽었3? 맛도리] 2강 전세빼기 강의 후기

양파링님의 매우 자세한 전세빼기 프로세스 강의에 감사드리며! 인상 깊은 점과 적용할 점 위주로 후기를 간단히 남긴다. 

1.세낀 집을 살 때 특징

임대리스크가 없고, 잔금치기 어려울 때 세가 낀 집을 매수한다.

이번에 배운 것은, 잔금일 기준 3개월 이상 남은집 사라는 것.

기존임차인 전세만기 3개월 이상 남은 집으로 선택해야 한다. 은행심사기간 3개월이니까, 새 임차인구하기 전 3개월 유지 이미 하고 있어야, 새로운 임차인이 대출 심사 받을 기간이 생기는 것이다. 

추가, 주의 할 점은 매매계약시 임대조건 기록된 전세계약서 3번 확인하기! 임차기간. 금액.특약 등등

가계약전.인적사항 가리고 이미 있는 전세 계약서 사진 찍은 것 보고 확인하고 가계약금 넣자(사장님 실수가능!!)

2.주인전세 집 살 때 특징 

주전의 이유는 다른 집 분양받은 매도인이, 분양 집 입주 때 닥쳐서 집이 안 팔릴까봐 살던 집 매도하고 잠시 거주하려고, 또는 세금 문제 때문에 정히잰 기간 전에 집을 팔아야 할 때, 현재는 규제 시장에서 매도 전략으로!

장점은 잔금리스크가 없다는 것, 전세대출 없이 소유권 이전, 주의는 주전 만기 최소 3개월 남아있는 집이어야 한다. 이유는 세낀 물건 살 때 와 같다. 

근저당 있는 상태라면 소유권 이전이 안된다! 그래서 매도인이 미리 갚아서 말소하거나, 그게 불가능하다면 타대출 일으켜서 말소, 혹은 매수인이 주는 중도금으로 말소, 그것도 안된다면 거래가 어려운 것이다. 

3.적정 전세가격 정하기

-실투자금 계산, 감당가능한지 가늠

1단계 단지- 같은 단지 내에서 평형끼리 비교한다. 실거래가와 호가 모두 본다(당연히!)

2단계 생활권-주변에 같이 가격이 가는 단지들 몇몇과 비교하여야 한다

3단계 공급-구축 단지 경우 신축 하위 평형 전세가와 경쟁력을 비교하라 

4.임대기간 설정, 뭘 봐야 하나?

1 공급-지방 소도시로 갈수록, 물량이 많으면 2년후에 임대리스크 존재한다!

2 수요-학군지 30평이면 성수기 비수기가 있고, 학군지 아니거나, 10,20평대면 비수기는 여름 장마 명절연휴(+전후) 겨울 등등

3 포트폴리오-내가 투자하는 집 채수가 많아지게 되면서, 재계약 시기를 겹치게 하지 않도록 한다 

5.파링님의 독서법

책 시작할 때 목차를 읽으며 목표를 정한다. 

책을 읽을 때 “목표”를 생각 해본적이 없는데, 그렇게 접근할 수 있구나! 

보통 밀리의서재로 읽는데, “메모”란에 책의 목표를 기록해두고 읽어봐야겠다. 

책을 읽고 한 문장을 꼽아서 엑셀에 정리는 해왔는데, 그 한문장 모음을 종종 들여다 보려고 한다.