[열기반] 2주차 강의후기 (듣고 꼭 실행할 문장들 / 강의 들으면 정리한 내용들)

꼭 인지하고 실행할 문장들

물가에 연동되는게 집값이기 때문에 우상향 할 수 밖에 없고 결국 전고점을 뛰어넘는다.

투자 1년차의 목표는 잃지않는 것 (원금보전)이다.

투자는 오래 지속할 수록 이긴다. 오래 버티는 것이 중요하다.

조급함, 무지, 탐욕이 리스크이다.

규제가 있든 없든 지금의 부동산 흐름에서 어떤 계절에 있는지를 알아보는게 중요하다. 아무 리스크도 지지 않기 위해 아무것도 하지 않는게 최고의 리스크다

계절은 무조건 오게 되어있다. 여름에 비가 내려도 가을 겨울은 온다. 시간이 답. 중간의 변수는 변수일뿐.

투자는 원금보전의 확신이 있을 때 한다.

누군가는 주저할때 누군가는 도전한다. 완벽주의가 아니라 완료주의가 되어라. 실거주는 6개월 안에, 투자는 1년안에 무조건 실행하기!

강의정리

[부동산 가격이 결정되는 핵심 기준]

• 돈을 버는 단계 > 돈을 관리하는 단계 > 돈을 불리는 단계 > 돈을 부리는 단계 (내 급여의 3배 수준)
• 부동산 가격에 가장 큰 영향을 주는 요소
  • 장기(숲)
    • 물가, 통화량, 경기(좋으면 상승/나빠지면 하락), 수요(입지), 입지독점성
  • 단기(나무)
    • 가격저평가여부(가치>가격), 매수(매도)심리, 입주물량(공급), 투자기준
• 집값, 매매가
  • 23년이 서울의 전저점이었을것
  • 집값은 물가에 연동되기 때문에 항상 전고점을 뛰어 넘을 수 밖에 없다. 인구 100만이 넘는 도시는 자생한다.(자급력)
• 전세가
  • 경제 위기 왔을때 전세가는 훅 빠진다.
  • 보통 5년 상승> 3년보합 > 2년 역전세 의 10년 패턴으로 일어난다.
  • 물가에 따라 올라간다.
• 전세가 단기 영향 요소
  • 입주물량 터졌을때 위험(전세금 하락)
  • 금리가 급등할때 위험(전세대출에서 월세대출로 옮겨가는 추세)
  • 전세대출 규제: 대출 못받으니 전세입자 못맞춰서 매물 내놓게 됨.
    • 위기: 세 빼기 어렵다. 기회: 매물 가격이 폭락
• 부동산 가격 결정의 요소 <물가> - 전세가격이 오르는 원리
  • 급여상승률보다 물가상승률이 높다. 물가가 훨씬 빠르게 오른다.
  • 물가는 통화량의 영향을 받는다. 통화량이 증가하면 물가가 오른다.
    • 통화량은 왜 느는가? : 우리나라 경상수지 상위5%이상 수입수출로 흑자(돈이 들어온다는 것)
  • 평당 전세가 변화 : 10년마다 평균 2배 상승
  • 아파트 건설 원가 = 재료비(자재)+노무비(인건비)+경비(식비)+토지
  • 매매가 중 전세가가 투자의 안전마진이다.
    • 적어도 매매가의 60%정도가 전세가 인것을 보기 10억 아파트는 6억이 안전마진
  • 물가가오른다 = 전세가가 오른다.
  • 전세가 변동률
    • 역전세: 전세가격이 2년전 보다 낮아져서 집주인이 기존세입자에게 돌려주어야 하는 상황이 된것.
    • 보통 전세가가 엄청 오른 후 역전세 상황이 반드시 옴. 그리고 역전세 이후에는 전세난이 옴.
      • 전세줄때 전세가 높게 받으려는 욕심 부리면 반드시 역전세맞음.
    • *올해: 내년 입주물량 적고, 물가 올라서 전세가 오를 가능성 있음. 하지만 전세가가 떨어진다면 그 요인은 대출 규제 일것
      • 그러나 은행은대출금리로 돈을 벌기 때문에 지금과 같이 대출규제 계속은 불가
• 부동산 가격 결정의 요소 <수요와 공급>
  • 서울입주물량
    • 서울에는 멸실하는 가구, 사용가구, 신규가구가 있음
    • 서울에 필요한 물량은 4.8만이 평균. 지금 3만채가 채 안됨.
      • 이것이 전세금 상승의 요인. 수요가 공급보다 큼
    • 경기는 6.5만이 평균. 올해 미달.
    • 지방은 인구수가 낮아지고, 입주공급 물량이 적을 때
    • 입주물량은 부동산지입 웹/ 호갱노노 앱이 좋음 > 아파트 입주예정 물량보기
    • 하나의 구 안에 입주 물량이 터지면 인접구도 영향을 받는다.
    • 실거주는 어떤 지역의 입주물량이 터지면 그때가 매수타이밍! 공급이 많아져서 매매가가 낮아지기때문에.
    • 투자는 임대잔금 빼는날 앞뒤 3개월의 입주물량이 많으면 전세빼기 어렵다.
      • 투자 물건 매수할때 전세끼고 산다면 전세 만기때 입주물량이 어떨지 미리 확인해야한다.
  • 입주 터진다: 공급물량이 많다 > 전세 경쟁이라 가격을 낮춘다.> 투자보다는 실거주매매에 유리
  • 인근과 현 지역 입주 없을때: 공급물량이 적다> 전세가가 상승해서 전세가 매매가 갭이 적어지기 때문에 투자에 유리해진다.
    • 위두개의 사이에서 공급물량적어서 전세가는 상승하고, 매매가가 낮은 시점에 투자해야한다.

[너바나의 투자원칙]

<투자 VS 투기>

• 투자: 원칙에 따라 투자 / 투자는 자기기준 / 실력을 쌓으면 됨(과정,결과 모두 중요) / 투자리스크&성과를 알고함
• 투기: 가격,감정에 따라 투자(투자 대상을 잘 모름)/ 타인에게 의지(누가 찍어줌) / 결과만 중요(운) / 투자리스크&성과 모름

<투자 기준, 원칙잡기> 저환수원리

1. 저평가 여부 : 저평가된 부동산을 산가. 가치>가격
   1. how? : 매매가격이 적정한지 본다. 비교평가. 같은 가격에 더 가치있는 것을 사기 위해 아파트가치분석하고 임장함.
   2. 가치는 어떻게 확인함? 지난 시간에 배운 가치평가 6가지 기준 : 입지, 학군, 환경, 호재악재, 브랜드,입지독점성
2. 환금성 여부 : 현금으로 돌려받을 수 있냐 없냐
   1. 부동산은 주식대비 환금성이 낮다.
   2. 부동산 중에서 그나마 아파트가 가장 환금성이 좋다. 월세는 환금성에 해당하지 않는다. 큰돈은 월세가 아닌 시세차익에서 나온다. (오피스텔 월세 노노)
3. 수익률이 어떤가 : 투자금 대비 내 돈은 얼마로 돌아오는가?
   1. 수익률 = 수익금(현재가격-내가 산가격) / 투자금(매매가-전세가)
      1. 예) 수익금 2억 나누기 투자금 5천만원 x 100 = 400%의 수익률 > 5년이었다면 나누기 5 > 연 80% 수익률
   2. 72의 법칙: 72나누기 수익률= 원금의 2배가 되는 시간
      1. 예) 72나누기 3% = 24년 > 3퍼센트의 수익률은 원금 대비 2억을 벌려면 24년이 필요하다는 것
   3. 적정목표 수익률
      1. 1년차 : 잃지않는것
      2. 2년차: 10%
      3. 3년차: 20% …
   4. 수익률 높이는 방법
      1. 수요 많고 공급은 적은 곳: 서울
      2. 적절한 투자금으로 전세금 상승 : 전세금이 상승하면 투자금 회수가 빠르게 가능해짐
      3. 좋은 타이밍
      4. 수익률, 수익 모두 중요: 수익률은 높은데 수익이 절대적으로 너무 작으면 안됨. 이건 투자금이 너무 작다는의미. 좋지않다. 1회 투자에 큰 수익금 발생이 필요하다.
      5. 투자시장과 가치를 신뢰하며 인내하는 것 이 중요
         1. 투자는 시장전망을 무시하며 가치보고 믿고 기다리며 존버하는게 중요하다.

4. 원금 보전 : 투자 원금 지키기. 잃지않는 투자

   1. 매수시
      1. 이 물건으로 내가 겪을 수 있는 최악의 손실은 얼마? (손실= 전세가 빠지는 것) > 어디까지 하락예상
      2. 적정 전세가율 이상의 부동산을 매수한다. > 안전마진 확인하고 사기
         1. 적정 전세가: 서울은 60% 강남 50% 지방 80%
      3. 앞으로 전세가가 오를 수 있는 부동산 물건을 매수한다. > 전세가가 빠질 가능성을 예상해보고 사기
      4. 수요가 높고 입지 독점성이 높은 부동산을 매수한다. (가치 투자)
   2. 보유시
      1. 가치 있는 부동산을 매수 했다면 가격이 하락하거나 오르지 않아도 팔지않고 버틴다. 내 목표수익률이 될때까지.
   3. 원금보전을위한 매물 질문
      1. 적정 전세가율 얼마인가?
      2. 전세가가 지속상승하는가?
      3. 수요 많고 입지독점성 갖는가?(가치있는가)
      4. 단기입주물량 적정한가? (많아지먄 전세 빠지니까)

   *올해 현재. 전고점 대비 15%-20%사이 정도로 빠져있는 물건은 원금 보전 가능하다는 뜻. 지금 들어가도 잃을게 없음. 상승만 남음

   *23년 1월 후 가격이 바닥인것. 지금도 그 가격비슷하다면 오를 가능성이 농후

5. 리스크관리 : 조급함, 무지, 탐욕의 리스크 헷지하기
   1. 시세차익 부동산 리스크 와 헷지 방법
      1. 역전세 > 적은갭에 너무 욕심내지 않는다. (전세금 높여받는 욕심 노노)
      2. 대량공급 > 3년 이내 입주물량 입지독점성 확인 필수
      3. 급격한 전세상승으로 인한 다음해 급하락 > 무리한 전세가 x, 전세금 5%상승을 기준으로 잡기, 전체 전세보증금의 5%-10%는 현금보유 필요
      4. 수익(상승)시기 모름 > 오르는 건 운 이기 때문에 여기에 몰빵 하지말고 고정적인 수입(급여)가 필요함
   2. 투자리스크
      1. 원금손실 > 잃지않는 투자 할 수 있는가?
      2. 작은수익 > 나의 연평균 투자수익률 중요
      3. 환금성 > 매도가능한 물건인가

**원칙은 무조건 고정이다. 원칙과 본질은 두고 시장상황에 따라 기준은 바뀔 수 있다.

[부동산전망과 투자 잘하는 법]

• 부동산전망: 예측 불가능.
• 내가 할 수 있는건 상승시나리오, 하락시나리오를 내 물건으로 대응 시나리오 준비해보는 것일 뿐
  • 수익 얻을 수 있는가? (저평가 물건구매) / 원금보전할 수 있는가?
• 그러나 물가는 계속 상승하기 때문에 인플레이션 헷지하는 유일한 방법은 내 물건 1개라도 갖고있는 것
• 신고가: 이전 전고점을 넘는 더 높은 가격으로 실거래가 이뤄진 가격
• 규제가 있든 없든 지금의 부동산 흐름에서 어떤 계절에 있는지를 알아보는게 중요하다. 아무 리스크도 지지 않기 위해 아무것도 하지 않는게 최고의 리스크다. 규제와 집값은 상관이 없다.
• 투자와 내집마련(막차) 중 맞는것 골라서 실행하기. 지금이 매수시기임.
  • 강남서초송파가 가장 큰 폭으로 먼저 오르고 다른 지역들이 조금 더 적은 폭으로 늦게 오르는데, 아직 뒷단의 작은 파도가 안생겼기 때문에 지금이 타이밍임. 이때 저평가 된것 사야함.

[시세차익부동산 : 낮은 가격에서 오를때 까지 기다리는 투자법]

• 투자용 부동산 순위
  1. 아파트
  2. 오피스텔 : 원금보전 세모, 환금성 엑스
  3. 빌라: 는 아파트가 될 재개발재건축 앞둔것만 가능 > 관리처분인가가 되는 지역의 빌라 (관리처분인가: 재개발, 재건축의 사업 막바지 단계.)
     1. 이런것 제외하고는 빌라는 환금성이 낮음. 사지마!
• 부동산 가치결정요소 = 토지가격 + 건물가격
  • 토지가 많이 올라야 한다. 건물은 감가가 있기때문에, 토지가격에 따라 부동산 가치가 높아진다.
• 싸게 산다는 것
  • 싸다는걸 알아야 하고, 사는것을 실행에 옮겨야 한다.
  • 그게 가치투자 = 잃지않는 투자 = 싸게 사서 비싸게 판다.

** 2021,2022 쯤이 전고점. 2023 하락장. 지금 하락장에서 올라오는 중. 아직 덜올라온 것을 찾는게 중요하다.

** 지금이 2015-2017과 비슷하다. 전고점 대비 15%떨어진 물건이면 사야된다.

누군가는 주저할때 누군가는 도전한다. 완벽주의 말고 완료주의로 가자.

실거주는 6개월 안에, 투자는 1년안에 무조건 실행한다.

[실제투자사례]

• 1기신도시: 평촌 호계동 무궁화 효성 한양
  • 재건축 중요요소: 조합과 용적률> 용적률200% 미만인데 가격이 안높은것을 찾아보자. 가능성이 높다.
• 지방: 대전 둔산동 국화신동아 > 지방은 교통보다는 학군, 인구, 새로운 택지지구
• 부천 송내역 반달극동
  • 서울수도권 10년, 지방 5년 의 법칙. 오르기전엔 팔면 안된다.
  • 실제로 10년만큼 들지 않겠지만 그만큼 버틸것을 예상하고 버티다가 그 전에 수익목표 달성하면 판다.