✅아파트명
광명 e편한세상센트레빌
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장
2. 교통
강남54분/시청 54분/여의도 52분/가디 24분/구디 32분
3.학군
하안북중 85%
지역내 선호 학군
4. 환경
이마트나 홈플러스 같은 대형마트가 주변에 없고, 그나마 갈 만한 마트로 하안동의 뉴코아 아울렛과 철산동의 세이브존.
가까운곳에 백화점이 없는 것도 아쉬움
가까운 종합병원으로는 광명성애병원이 있다.
5. 공급
2025말~2027까지 12,210세대 입주 예정- 적정수요 초과
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 전고점대비 -20% 절대적 저평가 ok /
2) 환금성 : 광명에서 선호지역의 대단지, 저층, 탑층 제외 ok
3) 수익률 : 저점대비 수익률 49% ok
4) 원금보존 : 전세가율 60%, 우상향 ok
5) 리스크 대비: 향후 3년 적정공급 이상-주의
나의 투자 결론(매수 여부):
광명은 그동안의 공급으로인해 가격이 많이 눌려있는 상황,
전고 대비 -20% 으로 절대적 저평가 구간이므로 투자금에 들어간다면 고려해 볼만 한다.
하지만, 27년에 공급 리스크가 있다. 27년 10월 2878세대, 27년 5월1509세대
전세 재계약을 위의 기간을 피해서 할 수 있는 물건 있다면 진행,
또한 25년말에도 공급리스트가 있으므로 전세가 껴있는 매물로만 진행.
전세가 껴있는 매물이고,
재계약시점을 27년10월~12월을 피해서 할 수있으면 투자.
✅ 작성하면서 느낀점 :
그냥 좋다고 막연하게 생각하던 지에 직접 저환수원리를 입혀보니 어떤 리스크가 있고, 어느정도의 수익률을 기대할 수있을지 데이터로 알 수 있어서 그 아파트의 가치가 좀 더 명확하게 다가왔다.
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