[열중반 1강 후기_선개미] 실전투자를 위한 마킹

[투자의 완성은 매수가 아닌 임대까지]

매수가 투자의 시작이긴 하지만 그 끝은 전세 셋팅입니다. 따라서 안전하게 전세를 셋팅하기 위해서 이 역시 배워야하는 부분이며 열중반을 수강한 이유 중 하나이기도 합니다. 물론 시장 상황이나 규제에 따라 그 방법은 조금은 달라지긴 하지만 변하지 않는 본질을 알고 상황에 따라 대응한다면 어려울 것이 없습니다. 모르기 때문에 더 무서운 것이고 행동할 수 없는 것입니다. 

9.7 주택공급 확대방안을 발표했지만 중요한 것은 여전히 향후 입주물량이 부족한 것이 펙트이며 현재 금리인하 기조로 투자하기 적합한 시장인 것 같습니다. 무엇보다 아직 시장에는 저평가된 물건들이 많이 있기 때문에 투자를 할 수 있다면 투자하기 좋은 시기입니다. 그리고 또 하나 현 시장에서 가장 수월하게 전세를 빼는 방법이 주전세와 세낀 매물이지만 그 이유를 알고 디테일을 살려서 셋팅하는 것과 막연하게 선택하는 것에는 분명 차이가 있다는 것을 알게 되었습니다. 

→ 시장상황이나 규제는 언제든지 변할 수 있기 때문에 현 상황에 유리한 방법만 알고 있기보단 언제든 시장에 유연하게 대응할 수 있도록 매매과정 전체를 미리 알고 있는 것이 좋을 것 같습니다. 

[적정 전세가를 설정하는 3단계]

전세를 빠르고 안정적으로 빼기 위해서 ‘상태'와 더불어 ‘적정 가격’을 아는 것이 무엇보다 중요합니다. 원래는 단지내 전세 호가와 실거래가, 그리고 주변 단지 시세정도로 적정 전세가를 가늠해볼 수 있다고 생각했지만 그 보다 더 넓은 시야로 생활권과 공급까지 적정 전세가에 영향을 미칠 수 있다는 것을 배웠습니다. 또 하나 인상적이었던 부분은 전세 뺄 때 욕심을 부리거나 주관적으로 판단하기 보다는 시장 상황에 맞춰서 계약을 진행 해야된다는 것을 배웠습니다.

→ 시장 상황에 따라 전세를 놓는 방법과 가격, 기간 설정이 모두 달라지게 때문에 매수 이후에도 꾸준히 시장을 관찰하는 것이 중요할 것 같습니다. 또한 시세 트레킹할 때도 매매가 뿐만 아니라 전세가와 전세 개수까지 같이 트레킹하면 좋을 것 같다는 생각이 들었습니다. 

[임대기간 설정 시 고려해야 할 3단계]

임대기간 설정이 중요한 이유는 투자금을 효율적으로 사용할 수 있고 이는 다음 투자를 고려할 수 있는 기회비용을 창출할 수 있기 때문입니다. 이전에는 계약 시점 공급물량과 계약 만기 시점의 공급물량 관점에서는 생각했지만 강의 이후에는 내가 투자하는 단지의 수요 측면까지 생각해봐야 한다는 것을 배웠고 나중에는 포트폴리오 관리도 임대 기간에 영향을 미칠 수 있다는 것을 배우게 되었습니다. 

→ 아직은 무주택자이기 때문에 포트폴리오까지 염두하지는 않겠지만 투자하고 전세를 놓는 단지가 사람들에게 어떤 수요를 끌 수 있을지 알고 그것을 염두하여 임대기간을 설정하면 좋을 것 같습니다. 반면에 이를 응용하면 투자금을 줄여서 투자를 진행할 수도 있을 것 같습니다. 예를들어 내가 투자한 단지가 학군이 중요한 단지라면 개학 시즌인 1~2월에 수요가 몰릴 것입니다. 매수하는 입장에서는 이때 전세가가 오를 것이기 때문에 적은 투자금으로 매수할 수 있을 것이고 전세를 빼야하는 입장에서는 임대 만료 시점을 해당 시즌에 설정해두면 계약이 종료되었을 때 다음 학군 수요를 가진 다음 세입자를 수월하게 구할 수 있을 것입니다.