안녕하세요.
반드시 적재적소에만 투자할 적투입니다~!
투자를 하기 직전의 단계에서
가장 많이 듣는 말이 있습니다.
"전수조사 하셔야 합니다"
그래서 정말 열심히 단지들을 조사하고,
시세까지 정리해두었는데…
막상 그다음에 뭘 해야 할지 막막한 분들,
생각보다 정말 많으시다는 생각이 듭니다.
" 저평가 단지? 어떻게 봐야할지 모르겠어요…"
" 투자금에 맞춰보라는데, 또 어디서부터 어떻게 봐야 하는거지?"
"그냥 조사만 하고 끝나버린 것 같아요…"
이런 어려움이 있으신 분들을 위해
오늘은 전수 조사 데이터를
실제 투자 판단으로 연결하는 법을
중심으로 정리해보려 합니다.
매매가 정렬: 저평가 단지, 이렇게 찾습니다
전수조사를 마쳤다면
가장 먼저 해야 할 건 ‘매매가 기준 정렬’입니다.
이 때는 오로지 매매가만 보면서 판단해야 합니다.
전세가? 투자금? 전세가율? 다 배제하고
같은 평형끼리 매매가만으로 비교해보세요.
억대 단위로 단지를 묶어보고,
그 안에서 상대적으로 가치가 좋은
저평가된 단지를 추리는 작업을 해봅니다.
"이건 아니다" 싶은 단지는 제거하고,
"오, 이 가격에 이 정도면 괜찮다" 싶은 단지는 체크!
이 과정을 통해
억대별 저평가 단지 리스트가 만들어집니다.
색깔을 칠해도 좋고,
간단하게 메모를 남겨도 좋습니다.
중요한 건, 내 판단이 데이터 위에
쌓이기 시작했다는 것입니다.
최고가 정렬: 내가 놓친 단지 다시 점검하기
1차로 정리를 끝냈다면,
이번엔 전고가 기준 정렬을 해봅니다.
왜냐하면, 앞에서 놓친 단지가
있을 가능성도 있기 때문입니다.
" 이 단지는 왜 전고점을 높게 찍었을까? "
" 내가 놓친 이유가 정말 있을까? "
이런 시선으로 다시 한 번 점검해보는 과정입니다.
물론, 전고점은 참고지표일 뿐
절대적인 기준은 아닙니다.
그럼에도 1차적으로 저평가를
스스로 판단하는 과정을 거쳤기에
놓칠 수 있는 부분에 대해서
판단의 방향이 맞았는지 검토할 수 있는 기회가 됩니다.
투자금 정렬: 실제 투자 가능한 단지 정리
이제 마지막 단계입니다.
앞서 추려낸 저평가 단지들 안에서,
투자금 기준 오름차순 정렬을 해봅니다.
이 단계는 저평가된 단지들 내에서
현재 내가 가진 투자금으로
" 지금 들어갈 수 있는 단지는 어디일까?"를
찾아 나가는 과정입니다.
저평가 되어있다는 가정하에
같은 투자금이라면
더 좋은 위치, 더 나은 단지인 곳을
우선으로 봐야겠죠?
중요한 건, 이 정렬은 무조건
‘저평가 후보 안에서만’ 하셔야 한다는 것입니다.
저평가에 대한 판단이 없이,
전체를 투자금으로만 정렬하면
가치 보다는 투자금에 꽂혀
가치 없는 단지를 추려나갈 수 있기 때문입니다.
정리해 보자면,
위와 같은 3단계를 거치면
단순한 전수 조사 자료가
실제 투자 판단 자료로
바뀔 수 있게 된다는 것입니다.
전수조사는 그냥 "하는 것"이 아니라,
"정리하고 판단해 나가는 과정"입니다.
위 과정을 앞마당에 반복 적용해 나가면,
진짜 후보 리스트가 손에 들어오게 됩니다.
정리하고, 비교하고, 반복하다 보면
그 안에서 내 기준과 감각도
함께 성장해 나가실 수 있게 될 거라고 생각합니다.
앞으로도 적재적소에 꼭 필요한 이야기로 찾아뵙겠습니다 🙂
감사합니다!
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