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STEP1. 책의 개요
1. 책 제목: 부동산 투자 황금 로드맵
2. 저자 및 출판사: 부동산 김사부(김원철), 다산북스
3. 읽은 날짜: 2024.08.21~09.14
4. 총점 (10점 만점): 10점/ 10점
STEP2. 책에서 본 것
[1장. 황금 숫자 4년에 100%]
#수익률 100% #인내 #시장 분위기에 따른 대응
리치 라이프의 시작은 20억원 정도면 우선 일차적인 목표에 근접한 수준이 되었다고 본다. 그리고 그 금액은 12년 정도면 충분히 만들어 낼 수 있다. 사실 20억원이 있어도 계속해서 여유로운 생활을 할 수 없다. 내가 얼마를 보유하고 있느냐의 문제가 아니라 ‘계속 수익을 창출할 수 있는 시스템이 있느냐 없느냐’의 문제다.
부동산은 순식간에 오른다. 그 ‘순식간’의 순간이 언제 올지 모르기 때문에 목표 상승률이 나올때나올 때 충분히 기다리는 편이 좋다. 투자 수익은 대부분 저평가된 물건을 고르는 것, 미래의 성장성이 높은 물건을 고르는 것 이 두가지를 통해 얻을 수 있다.
일단 투자 금액의 2배가 되는 기간이 평균적으로 4년이다. 이 중 가장 긴 기간은 약세장이고 가장 짧은 기간은 하락장이다. 우리는 이 사이클에서 약세장과 강세장의 초입 또는 중간 정도까지 매수할 예정이다. 그 외의 구간에서는 매수를 하지 않는다. 그러나 ‘4년’이라는 숫자를 고정적으로 생각해서는 안 된다. 시장이 지나치게 과열되었다는 생각이 들면 2년 만이든 3년 만이든 매도하는 쪽으로 방향을 선회해야 한다.
투자를 성공적으로 하기 위해서는 마음가짐이 매우 중요하다. 가장 중요한 요소는 인내다. 투자는 항상 시장이 만들어주는 결과물을 받아들이는 것이다. 확신을 가지고 기다려야만 한다. 고수라면 그 어려움을 받아들여야 한다는 당위성을 인정하고 받아들이려고 노력할 뿐, 인내 자체가 쉬워지진 않는다.
[2장. 첫 번째 황금 로드맵, 부동산 사이클링 기법]
#인내 #시장의 흐름은 막을 수 없다. #일시적 1가구 2주택 갈아타기
매년 2,500만원씩 저축하고 12년간 투자하면 20억원이 된다. 목표를 달성하기 전까지는 어떤 상황이 와도 투자된 자금을 꺼내서 다른 곳에 쓰지 않아야 한다. 좋은 부동산을 고를 수 있는 능력을 갖춰 투자를 시작해야 한다. 그리고 부동산 사이클을 이용할 줄 알아야 한다. 마지막 방법은 고수의 영역이긴 하다. 그 자체가 어렵다기보다는 이해한다 해도 정작 실천하기 쉽지 않다. 항상 대중을 거스르는 일이기 때문이다.
부동산 사이클은 너무 놀랍게도 점점 짧아지고 있다. 시장은 크게 세가지 강세장, 하락장, 약세장으로 나뉜다. 한번 강세장이 이어지면 보통 최소 5년에서 8년 정도 비슷한 현상이 계속 이어진다. 하락장은 보통 6개월에서 1년 정도로 마무리된다. 부동산 사이클로 봤을 때 가장 짧다. 그러나 시장에 미치는 타격감은 강력하다. 약세장은 보통은 최소 5년, 길면 8년 정도 이어진다. 전체적으로 보면 좋은 부동산의 경우 완만하게 상승한다. 약세장에서 돈이 되는 부동산을 찾으려고 노력을 기울여야 한다.
우리는 일시적 1가구 2주택으로 양도세를 비과세하는 해택을 받도록 움직일 것이다. 좋은 부동산을 찾는 실력과 부동산 사이클을 이해하고 있으면 일시적 1가구 2주택을 활용하여 연 2,500만원을 저축하고 투자하면서 자산을 늘릴 수 있다. 11년차에서 부동산을 매도한 금액을 재투자하지 않고 현금화하는데 강세장 다음에 하락장이 올 것을 예상하기 때문이다. 정확히 언제 어떤 일이 벌어질지는 아무도 모른다. 그럼에도 결국 강세장-하락장-약세장은 반복된다.
부동산 사이클링 기법을 실행하려면 본인이 살고 있는 집이 있어야 한다. 어느 정도 자금이 모일 때까지는 전월세로 사는 수밖에 없다. 우린 인내를 해야 한다. 전월세로 불편을 겪는 일들은 내가 부자가 되기 위해 당연히 치러야 하는 비용이라고 생각해야 한다.
[3장. 두 번째 황금 로드맨, 수익형 전세 레버리지 기법]
#가치 있는 5채 # 현금흐름 만들기 #세금과 역전세 대비한 현금 보유
자금을 어느정도 모았다면 계속 부동산 사이클링 기법을 쓸 수는 없다. 어느 정도 상위권에 속하는 부동산을 보유하면 그것을 매각하고 더 성장성이높은 대상을 찾기가 어려워 진다.
전세 레버지리 기법을 통해서 적당히 주택 수를 늘리며 현금흐름을 만드는 방법이 마음 편하게 우수한 결과를 낼 수 있는 최선이다. 주택 수를 늘리는 방법은 입주권을 매수하는 방법 밖에 없다. 내 집을 포함하여 최대 5채까지만 보유한다. 그리고 보유한 주택들에서 나오는 자금으로 리치 라이프를 즐기는 것이다. 추가로 나온 자금을 전부 수익으로 보지 않고 양도세분을 제외하고 나머지를 수익으로 본다.
전세가가 하락한 시점은 10년에 한 번씩 올까 말까 한 일이다. 그것도 전세가의 평균 수준을 알면 충분히 대비할 수 있다. 전세가 평균 상승률을 기준으로 그 이상의 전세금은 따로 보관해준다. 적당한 현금을 가지고 있다면 위기도 피할 수 있고 기회도 어느 정도 활용할 수 있기 때문에 늘 일정 수준의 현금흐름을 유지하는 것이 매우 중요하다.
[4장. 성공률 90% 돈 되는 부동산 고르기]
#꾸준함 #확신을 가지는 실력
구축과 신축의 가격 차이는 입지가 같다면 약 20% 이상 차이 나는 것이 일반적이다. 그런데 현재 10%만 차이가 있다면 향후 20% 이상 격차가 벌어질 가능성이 높다. 중요한 투자 원칙 중 하나는 확신을 가질 수 있어야 한다 라는 원칙이다. 본인 스스로 확신을 가질 수 있느냐 없느냐는 매우 차이가 크다. 확신을 가질 만큼의 지식이 있어야 한다.
투자의 원리를 정확하게 이해하고 있다면 무엇을 사야 하고, 언제 베팅을 해야 하고, 어떤 확신을 가지고 행동을 해야 하는지 알게 된다.
투자 수익을 내는 길은 대중의 생각과 행동 너머에 있다는 사실을 인식할 필요가 있다. 강세장이 계속되는 시정에서는 기대치를 낮춰야 한다. 전세금 상승분이 나와서 재투자를 해야 하는데, 아무래도 거품인 것 같아 투자를 하지 않고 현금을 가지고 기다리고 있었다고 해보자. 그런데 하락장은 오지 않고, 상승을 한다면 스트레스를 받는다. 그래서 머리로는 알고 있어도 행동으로 옮기기에는 매우 힘들다. 그래서 아주 명백한 거품이 아니라고 판단이 든다면 차라리 기대치를 낮춘다라는 전략으로 접근하면서 매수 포지션을 취하는 것이 훨씬 현실적이다. 시장이 거품인지 아닌지 판단하는 것은 매우 바보 같은 짓이다. 그보다는 상승을 얼마나 지속했는지, 그러면서 공급은 원활히 되고 있는지 보는 것이 진실에 접근할 수 있는 비교적 유력한 잣대이다. 명백한 거품일 때는 반드시 쉬어야 한다.
꾸준히 해야 할 뿐이다. 꾸준히 시장을 관찰하다 보면 모호한 경계가 모호하지 않게 다가오고, 과감하게 행동할 수 있게 될 것이다.
STEP3. 책에서 깨달은 것
1. 정부의 규제가 나와있는 상황에서 다주택자로 주택수를 늘리는 것은 세금의 부담으로 현 상황에 맞지 않아 보인다. 일시적 1가구 2주택으로 양도세 비과세를 받으며 갈아타기 하면서 자산을 불려가는 것이 자산이 없는 상황에서 최적의 방법인 것 같다.
2. 자산이 어느정도 불려 지면 현금 흐름을 발생 시킬 수 있는 단지들로 세팅하고 세금의 부담도 감당할 수 있는 정도의 현금흐름 시스템을 만들 수 있다면 다주택자로 확장하면서 경제적 자유를 이룰 수 있다.
3. 투자자는 현 시장의 상황을 제대로 파악하고 있는 것이 중요한 능력 중에 하나라고 생각이 든다. 미래를 예측하여 언제 떨어질지 상승할지를 모르지만 현재 시장이 상승 흐름인지 하락인지 약세장인지는 알 수 있을 것이다. 투자 환경에서 꾸준히 하다보면 상승에서 하락으로 하락에서 상승으로 변하는 시점을 민감하게 반응할 수 있지 않을까 기대감도 든다. 아직까지 책의 내용을 100% 소화하지 못한 것 같다. 많은 투자 사례를 하나씩 시간을 내어가면 뜯어 보고 싶다.
4. 재독을 하면서 투자 사례를 차근차근 곱씹으면 이해를 해 나가야겠다.
STEP4. 책에서 적용할 점
1. 종잣돈을 꾸준히 모을 수 있도록 자금계획을 잘 지키자.
2. 할 수 있다고 생각하고 꾸준히 실행하기
3. 하락장에 대비하여 현금을 준비해 놓기
STEP5. 책 속 기억하고 싶은 문구
P232 진정한 리치 라이프를 살고 싶다면 ‘얼마를 벌어야겠다’라는 생각보다는 시스템을 만드는 것이 훨씬 더 중요하다.
P252 오늘 나에게 어떤 일이 벌어져도 다 해결할 수 있고, 나는 오늘 어떤일이 갑자기 하고 싶어도 모든 것을 할 수 있으며, 오늘 갑자기 어떤 일이 하기 싫으면 하지 않아도 된다는 그런 마음이 들 때 너무 행복합니다. 그게 내가 돈을 버는 이유입니다.
(마지막으로 내가 읽은 책의 페이지나 책 표지를 대표사진으로 꾹 클릭해주세요.)
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