[열기88기 30억 향해 달려_웨클] 2주차 강의 후기_자본주의에서 소유권을 갖는다는 것의 의미

안녕하세요. 될 때까지 할 것이기에 성공할 수밖에 없는 투자자, 웨클입니다.

오늘 열반기초반 88기 2주차 강의의 핵심은 ‘현금주의에서 자산주의로의 전환’입니다.

우리가 마주한 자본주의에서 통화량의 증가, 인플레이션의 발생, 현금 가치의 하락, 자산 가치의 상승이라는 맥락을 이해할 수 있는 시간이었습니다.

[기록한 것]

1. 성장이 정체된 것 같다고 생각할 때, 회사든, 투자환경이든 나보다 뛰어난 사람(실제로 성과를 냈고, 가르쳐줄 성의가 있는 사람)을 곁에 두어야 하는 게 중요함.
2. 1) 돈을 버는 단계, 2) 돈을 관리하는 단계, 3) 돈을 불리는 단계, 4) 돈을 부리는 단계(경제적 자유, 수동소득이 내 급여보다 3배가 많아질 때)
3. 물이 바위를 뚫듯.... 선택과 집중이 중요함. 목표는 ‘원씽’이 되어야 함. 선택에서 중요한 건 어떤 것은 ‘포기’할 줄 아는 것.
4. 시간 관리에서, 아침이 가장 중요함. 저녁은 변수가 많고 의지력이 떨어져 통제하기 어려움.
5. 부동산은 실사용재이기 때문에 물가에 연동된다. 또한, 경기에 영향을 받는다. 경기가 호황이면 부동산 가격이 오른다. 그리고, 공급의 영향이 적고, 수요가 충분한 ‘입지독점성’이 중요함.
6. 23년 초는 지금 시장의 전저점이 분명하고, 앞으로 지난 전고점을 넘을 수밖에 없다. 왜냐하면, 부동산 가격은 물가에 연동하는데, 물가는 오를 수밖에 없기 때문에.
7. 부산처럼 300만 이상 대도시는 돈이 몰리는 자생력(자금력)을 가지며, 지금 부산은 가격이 계속 빠지고 있는데, 지금이 전저점 또는 확실한 건 무릎 이하라는 것.
8. 급여 상승률보다 물가 상승률이 더 높다. 통화량이 늘면 물가는 오른다. 신기하게도 통화량이 10년 사이 2배 느는데, 그때 전세가격도 2배 는다. 2025년 현재 서울 평균 평당 전세가는 2,400만원인데, 앞으로 2035년에는 5,000만원이 될 가능성이 크다. 30평 기준 현재 7억 → 35년 14억.... 현재 전세가 14억 미만 아파트는 싼 것.(오를 가격이 충분함)
9. 지금 우리나라 경상수지 흑자는 역대 2위 수준으로, 전 세계적으로 10년 동안 경상수지 흑자 규모가 6위일 만큼, 경제상황이 좋음. 2024년 기준 경상수지 흑자는 990억 달러임. 이 돈이 우리나라에 풀리고 있다는 것. 돈이 풀린다는 건 물가가 오른다는 걸 의미함. 돈이 쏟아져 들어오는 상황에서 ‘자산’이 있어야 나에게 들어올 수 있음. 물가가 오른다는 얘기는 전세가가 오른다는 얘기(매매가도 오를 수 있다는 얘기)
10. 은행의 주 수입은 예대마진임. 매매 대출을 6억원으로 조이고, 전세대출 한도를 3억원으로 조인다고 하는데(미정),... 이렇게 되면 은행 경영난이 심화될 것이기 때문에, 계속 이렇게 대출 규제가 지속될 수는 없음.(은행 죽이는 꼴)
11. 아파트 투자는 기준에 따라 기준에 맞는 경우에만 배트를 휘두를 수 있다. 기준에 맞지 않으면 배트를 휘두르지 않아도 된다. 이것이 야구와 다른 점.
12. 부동산 자체가 환금성이 좋지 않은 편인데, 그 중 아파트는 환금성이 좋은 편이고, 오피스텔, 도시형생활주택, 지식산업센터 등은 환금성이 떨어짐. 아파트 중에서는 나홀로 아파트, 1,2,3,탑층은 환금성이 떨어짐. 부동산의 상장폐지는 매도가 안되는 물건을 사는 것.
13. 월세의 유혹. 퇴직 하고 60대 이후에 월세 받을 거 아니면, 월세는 큰 의미 없음. 월세 때문에 환금성 떨어지는 물건을 사는 과오 주의. 의미 있는 수익을 벌려면, 시세차익형 투자에 집중해야 함.
14. 호재 관점에서 가장 큰 호재는 재건축, 재개발이다. 그래서, 용적률이 의미가 있음. 용적률 200% 이하가 의미 있음.
15. 인내란? 내가 투자한 물건의 가치를 믿고 버텨야 한다. 너바나 님도 믿지 마라. 시장(상승장)을 만날 때까지 기다리는 게 중요함. 사람들의 말들(소음), 시장의 전망을 무시하라.
16. 원금보존이란? 내가 투자를 하고나서, 매매가(호가)가 떨어지는 게 아님. 우선, 매수할 때 이 물건이 얼마까지 떨어질 수 있을지 생각해본다. 그 떨어지는 최저점은 전세가까지임. 서울 투자의 경우 10년 후 수익 계산은? 내가 산 매매가 1.8배. 서울의 적정 전세가율 60%, 강남 50%, 지방은 80%. 앞으로 전세가가 오르는 부동산을 매수한다. 가치 있는 부동산을 매수했다면, 매매가가 떨어지더라도, 버틴다. 도중에 팔아버리면 원금보존을 못하는 것.
17. 30년이 넘어가는 아파트는 전세가가 별로 안오른다. 그래서 재건축이 될 수 있는지를 우선적으로 보는 게 중요함.
18. 원금보전의 1원칙) 적정 전세가율인가  2) 수요는 많은데 , 공급은 적은 입지독점성을 가졌는가(그래서 전세가가 꾸준히 우상향 하는가) 3) 전고점 대비 하락률이 커서 안전마진이 있는가
19. 마음이 조급한데, 투자에 대해서 무지하고, 탐욕이 많으면 사고를 치게 된다.
20. 시세차익형 부동산 투자의 최대 리스크는 언제 오를지 모른다는 것. 그래서 오래 지키기가 어려움. 그리고, 역전세다. 매매가 하락은 안 팔면 손실이 아니기 때문에.
21. 거시경제를 예측하는 건 불가능하고, 의미가 없다. 할 수도 없다. 투자의 물건에 대해서 가치 확신을 갖는 게 중요함. 시장에 투자하는 게 아니라, 물건 1개에 투자하는 것이기 때문에. 그 다음은 대응의 영역임.
22. 상승할 때 수익을 올리려면, 자산이 있어야 한다.(소유권을 가지고 있어야 함) 하락할 때의 대응 태도? 원금보존을 할 수 있는가. 자산이 없는 것은 선택지에 없다. 자산을 무조건 가지고 있어야 하는 건 디폴트. 자산이 하나도 없으면 인플레이션 헷지가 전혀 안됨.
23. 내가 지금 어떤 계절에 있는지가 중요함. 지금은 다시 겨울에서 봄으로, 따뜻해지는 순간임. 온도는 계속 올라갈 것임. 규제와 부동산 가격은 관련이 없다고 보는 게 맞음. 규제는 잠시 비바람(태풍)이 오는 것. 그때 잠시 시장이 침체기일 때 기회를 잡는 게 현명함. 지금은 부동산 매수 시기가 맞음. 지금은 내가 살 수 있는 가장 좋은 물건을 사는 게 맞음.
24. 부동산의 가치 = 토지가 + 건물가. 토지가는 수요와 공급에 따라 움직임. 건물가는 시간이 지나면서 감가상각됨.
25. 가치투자의 두 종류 : 1) 담배꽁초투자 : 저평가된 초저렴한 매물을 발굴하는 방식(사용가치는 있음) - 원래 부자, 금수저가 아닌 이상 자수성가한 사람들은 모두 담배꽁초투자로 시작함.(주식도 잡주로 시작함. 우량주가 아님) 2) 성장가치투자 : 우량주(가치가 좋은 물건)가 가격이 가치 대비 쌀 때 사서, 가격이 가치를 찾아갈 때까지 기다리는 것.
26. 부자가 되는 과정은 반드시 계단식일 것이며, 그 과정에서 많은 어려움이 있을 것. 시련을 가만히 들여다보면, 해결책이 있다. 누군가는 해결했던 문제라는 생각을 가질 것.
27. 싸게 사서 비싸게 판다의 의미? 싸게 사려면, 이 물건이 싼 줄 알아야 한다. 그리고, 사야한다.(행동), ‘비싸게 판다’에서 비싸게 될 가치가 있는 물건인 줄 알아야 하고, ‘판다’는 팔리는 물건이 사야 한다는 이야기
28. 누군가는 주저할 때, 누군가는 도전한다. Not 완벽주의, But 완료주의
29. 세금의 실상을 알고, 절대 손해를 보지 않겠다는 생각을 버리고, 편익과 비용을 계산해서, 편익이 많다면, 그 방향으로 선택한다. 아무것도 하지 않으면 편익은 0이다. 실제 계산해보고, 감수할 수 있으면 감수한다.
30. 투자하는 직장인(= 똘똘한 한 채, 일시적 1가구 2주택 상급지 갈아타기 활용) vs 직장인 투자자(= 비조정지역, 40억 이하의 자산, 부부 공동명의, 충분히 싸다면 취득세 감수)

[느낀 것 & 적용할 점]

1. (현금주의에서 벗어나 자본주의로) 우리나라가 공산주의로 체제를 바꾸지 않는 한, 자본주의의 생리를 아는 것은 생존의 문제다. 마치 경기의 룰도 모르면서 경기에 뛰어드는 격이다. 이런 경우 결과는 불 보듯 뻔할 것이다. 자본주의는 냉혹한, 약육강식, 적자생존의 정글과 같은 곳이어서, 일찍이 자본주의 게임의 룰을 체득하고, 자금력을 가진 자에게 당하고 말 것이다. 은행은 없는 돈을 찍어내고(대출), 경상수지가 흑자일 때 외국자본이 국내에 들어오면서 통화량은 늘게 된다. 돈이 풀리게 될 때 돈은 모든 사람에게 공평하게 1/n 나누어지지 않는다. 공산주의가 아니기 때문이다. 자산이 있는 사람에게 돈이 흘러 들어가게 되어 있다.  통화량이 느는 것은 자본주의에서 지극히 자연스러운 현상이라는 것을 알아야 한다. 통화량이 늘면, 돈의 가치는 떨어지고, 물가는 오르고, 인플레이션이 발생한다. 반면에 자산의 가치는 오르게 된다. 현금을 쥐고 있으면, 서서히 녹아 내리는 것과 같다. 현금주의에서 탈피해 자산주의로 넘어가야 하는 이유다. 자산에 돈이 몰리게 되는 것은 당연한 이치다. 자산이 없으면 인플레이션 헷지조차 안됨.

2. (원금보존의 의미) 너바나 레시피 저환수원리에서 원금보존의 개념이 여전히 잘 정립되지 않았다. 원금을 지킨다는 표면적인 의미는 쉬운데, 풀이된 속뜻이 아리송했다. 이번 강의에서 알게 된 원금보존의 세가지 의미는 이렇다. 첫째, 팔지 않으면 원금 손실이 아니다. 전세가가 떨어져서 역전세가 나면, 당장 내 주머니에서 돈이 빠져나가게 되는 일시적(?) 확정 손실인 것이다. 하지만, 매매가는 팔지 않으면 손실이 아니다. 그런 의미에서 내가 매수하고 나서 매매가(호가)가 떨어지는 것은 시장의 자연스러운 흐름일 수 있다는 것을 알아야 한다. 둘째, 적정 전세가율에 매수하는 것은, 매매가의 하방 지지선이 전세가라는 것을 알면 이해하기 쉽다. 매매가가 계속 빠지더라도 전세가까지만 빠지게 될 것이고, 이 경우 적정 전세가율에 매수하는 것은 의미가 있다. 셋째, 입지독점성의 개념이 원금보존에 있다는 것이다. 수요가 충분한데, 공급이 적은 것. 그래서 가격이 하방압력이 적은 것을 말한다. 무엇보다 실거주 수요가 충분해서 전세가가 꾸준히 우상향 하는 것은 잃지 않는 투자의 핵심이다. 넷째, 전고점 대비 하락률이다. 이는 곧 안전마진을 확보하는 것으로, 하락률이 크다면 더 떨어질 일이 적다는 것. 잃은 것이 별로 없다는 것을 의미한다. 가치가 있다면 가격의 크게 우상향 할 것이기 때문에.

3. (너바나 님의 시장 진단) 우리나라 경제가 망해서, 퇴행하지 않는 한, 그리고 자본주의 경제체제를 유지하는 한, 자산의 가치는 우상향 할 것이다. 규제는 잠시 그 속도를 늦출 뿐. 가격의 거대한 흐름에는 변함이 없을 것이다. 임금 상승보다 자산 상승이 훨씬 빠르고, 크기 때문에 자산을 쌓는 게 너무나 중요하다. 가치 있는 자산이라면 지난 23년 초는 다시 만날 수 없는 전저점이 될 것이고, 지난 번 상승장 전고점은 반드시 넘어설 것이다. 이미 서울 1,2급지가 그러한 방향키를 보여주고 있다. 거대한 시대 흐름에 전고점 이하의 ‘적절한’ 가격에 샀다면, 충분히 승산이 있고, 시장(상승장)을 만날 때까지 버티고, ‘오래’ 기다리면 되는 게임이다. 이런 근거를 가지고, 매수의 확신이 섰다면 ‘오래’ 보유하는 것은 그리 어려운 일이 아닐 것이다.