2강 후기 열기 36조 (포도몰)

●부동산 가격에 영향을 미치는 요소

장기요소(숲)= 물가,통화량,경기,수요(입지.직장교통등등),입지독점성(빈땅이 없는 대체할수)

단기(나무)=가격저평가여부(가치≫가격),매수(매도)심리,입주물량(공급),투자기준

25년8월현재 대구와 부산은 무릎이하라고 생각한다. 100만이 넘어가는 도시들은 자생력이 있다. 전세투자10년기간동안 5년은상승, 3년보합, 2년역전세

역전세가 오는 경우=주변입주물량쏟아질 때, 대출금리급등할 때(전세에서월세넘어감), 전세대출규제. 23년에 하락장이 온이유는 21년에 너무 오른것도 있지만 전세대출을 막아버림.

전세대출 규제는 위기이자 기회.

통화량이 가격을 결정하는 한요소-서울의 전세가는 10년마다 2배씩(아팟기준) 상승

통화량이 느는 이유=한국 경상수지 전세계6위 역대2위 그러나 우리는 쏟아지는 돈을 자산으로 넣지 않으면 나랑 상관이 없다. 더 어려워질뿐.

●너바나의 투자원칙

투기=가격,감정에 따라 투자(투자대상 잘모름),타인에게 의지,결과만 중요(운),투자의 리스크와 성과(편익과 비용)를 모름

투자=원칙에 따라 투자(투자대상을 잘 알고 있음), 투자는self,과정과 결과 모두 중요(실력=돈), 투자의 리스크와 성과(편익과 비용)를 알고 투자

부사님은 임팔라 나는 풀 나만의 스트라이크존(선구안과 히트능력)이 없으면 다 뜯긴다.(휘둘림)

1.저평가여부(가치≫가격) 가격이 비슷하면 어디가 더 가치가 있는지를 살펴봐야 함.

저평가는 가치평가와 비교평가가 거의 전부(핵심)이다. 가치를 알려면 임장을 가야함.

2.환금성: 상가,호텔분양,오피스텔,아파텔 수익을 낼수는 있지만 팔기가 너무 어렵다. 월세는60이후에 시세차익투자에 아팟만한 것이 없다.

3.수익률=수익금/투자금(매매가-전세가) 

72의법칙=72÷수익률=원금이 2배가 되는기간 예)72÷3%=24년

수익률 높이는 법=수요가 많고, 공급은 없는곳(서울), 적절한투자금.전세금상승, 좋은 타이밍,수익률과 수익 둘다 중요, 인내(투자시장,가치 신뢰)

4.원금보존: 매수시에 최악의 손실을 계산하고 원금보전1원칙 적정 전세가율 이상(서울60강남50지방80%이상)의 부동산을 매수하되 앞으로 전세가가 오를수 있는 부동산을 매수한다.

원금보전2원칙 수요가 많고 입지 독점성이 높은 부동산을 매수할 때 원금보전이 용이하다.

아파트가 30년 넘어간 것들은 전세가가 잘 안오른다. 그래서 재건축 될수 있는가를 잘 봐야함. 주변에 단기입주가 있으면 전세가가 빠지는데 지방은 더 심하다.

지금같은 하락장에는 가치있는곳은 전고점 대비 15%이상 빠진곳은 원금 보전이 된다고 보는 것이 맞다.

23년1월의 가격에 근접해 있다면 그것은 최바닥에 가깝다고 봐야함.

5. 리스크 관리: 시세차익의 가장큰 리스크 역전세. 주변대량공급이 가장큰원인. 급격하게 전세상승하면 다음해에 많이 빠짐.

리스크 헷지를 위해 전세금 욕심을 내지 않는다(잔금). 3년내 까지 입주물량 체크, 입지독점성

작은수익(월세), 환금성, 리스크(역전세와 잔금)

수강생 여러분의 가장 큰 리스크는?= 無知

원칙vs기준

원칙(저환수원리)는 바뀌지 않는다. 그러나 기준(전고점대비 투자금, 지역의 타이밍)은 바뀔수 있다. 왜냐면 시장이 바뀌기 때문.

●부동산 전망과 투자 잘하는 법

2017(상승초입기)년 전문가들의 부동산 전망은 하락전망(이유는 대출규제와 금리인상)

전문가들 전망이 매번 틀리는 이유. 

찰리멍거=거시경제 예측은 망상에 가깝다. 나와 워렌은 좋은파도와 나쁜파도에 맞춰서 수영하되 오래 수영하는것에 초점을 두었다.

시장전망을 하는건 불가능 하다는 것을 전제할 때 

1.상승할때의 시나리오- 나는 수익을 얻을수 있는 자산이 있는가?

2.하락할때의 시나리오- 내가 가진 자산은 안전한가?(원금보존 되는가?)

상승장에 저평가된 물건을 소유하고 하락장에 원금보존되는 물건을 가져가는게 중요하다.

어떤 파도가 올지는 알수 없지만, 어떤 파도에서도 헤엄칠 수 있는 능력을 갖는 건 우리가 할수 있다.! 

“전문가로부터 시장전망을 듣는 것은 시간낭비다.” 워런버핏

이것을 나 개인에게 적용하면 나역시 어떤 물건에 투자하면서 당연히 올라야한다 언제 올라야 한다라고 지나친 기대와 예측을 하면 나중에 기다리지 못하거나 멘탈적으로 흔들릴수 있다.

역대정권의 규제와 주택가격의 상관관계를 보면 상관이 없다. 규제를 통해 집값을 잡을수 없다는 것을 알고 태풍속에 기회를 잡아야 한다. -너바나-

우리는 어떻게 대응할것인가? 앞으로 내집마련의 기회가 점점 사라집니다. 사다리(전세갭)사라지기전에 잘 선택해야 함.

느낀점: 개인적으로 가지고 있던 고정관념, 편견, 틀 이런것들이 세부적으로 조정되고 깨지는 느낌을 받았다. 기존에 알고 있던것들도 재정립되고 새롭고 리마인드 되고 여기서도 반복되는것은 이것이 기본이고 변하지 않는 원칙에 가까운것이라는 생각을 가지게 되었다.

달달 외우고 싶은 마음도 앞서지만 서서히 체득하고 스펀지처럼 흡수한다는 마음으로 욕심과 조급함을 내려놓고 꾸준히 반복적으로 공부해 나가고 싶다.