주전세 매물계약전 매물상황 한번만 봐주세요

안녕하세요 기연랩님~정보가 제한적이라 질문 1~3에 대해 자세한 답변이 힘들겠지만 제가 아는 수준에선 답변드릴테니 참고해 보시면 좋겠습니다. *질문 1) 이 경우(기존 매도인의 근저당이 남아 있는 경우) 신규 임차인의 전세자금대출은 불가능한 것으로 알고 있습니다. 왜냐하면 신규 임차인이 전세자금대출 신청한 은행 입장에서 보면, 임대인은 기연랩님이라고 하는데 등본 상 근저당은 웬 다른 사람의 이름이 있는거지!?라고 간주하기 때문입니다. 그래서 주전세로 거래 후 전세를 놓을 땐 등본상 근저당은 모두 말소하셔야 하는 것으로 알고 있습니다. 이 부분은 그래도 꼭 대출상담사 2~3명에게 문의도 해보시구요. *질문 2) 일단 주전세 거래를 하며 근저당은 반드시 없애기 위한 조율이 필요할 듯 합니다. 남은 대출 1.8억, 매매-전세는 1.5억인 상황에서 만약 저라면, "사장님, 제가 3천만원 대출이라도 더 받아서 일단 근저당 말소하면서 주전세 거래할테니 500이라도 더 깎아주시고, 주전세 기간은 혹시 모르니 6개월로 해주세요. 대신 임차인 최대한 빨리 구해서 그 전에도 퇴거하실 수 있게 노력하겠다고 말씀도 전해주시구요" 이런 식으로 접근해보겠습니다. 현재 전세 상황에서 주인전세계약 기간을 너무 짧게 잡아놓으면 내가 쫓기는 투자를 하게 될 수 있습니다. 매매 4.5억 수준의 매물이라면 현재 시장에서 엄청 급하게 사야할 것은 아닐 것이라 생각합니다. *질문 3) 내 물건의 상태에 자신이 있다면 전세가를 처음엔 적당히 높은 수준을 도전해봐도 괜찮다곤 생각합니다. 6개월 정도 시간을 벌었다면요. 다만 본인만의 데드라인은 정하시면 좋습니다. "1달은 3.2억에 광고해보자. 만약 안 구해지면 망설임 없이 원래 계획대로 3억으로 내려서 후딱 빼자!" 이런 접근 방식으로요. 그러나 만약 주인전세계약기간이 3~4개월이라면 그냥 욕심 안내고 3억에 뺄 것 같습니다. 하필 경쟁 매물도 있는 상태니까요...전세 못빼면 잔금 치르게 되는데 그럼 전세 놓는 것도 규제상황에서 더 힘드니까요. 조금이라도 도움이 되셨길 바라겠습니다^^ 잘 고민하셔서 과정에 후회없는 투자하시길 바랍니다! 화이팅~!

안녕하세요 기연랩님! 열심히 투자물건을 만들기 위해서 노력하시는 모습이 정말 멋지십니다. 여러 상황속에서 문제를 해결해나가시는 것 같은데, 일이 진행되는 순서에 따라 답변드리고자 합니다. * 9/17 - 매매계약(매수인-매도인) => 매수하려는 부동산에 근저당이 설정되어있다면, 소유권이전하기 전에 근저당을 말소하는 걸 매도인과 합의하셔야 하고, 특약으로 남겨둡니다. "잔금일에 말소등기를 신청하지 않을 경우 해당 계약을 해지하고 매도인은 매수인에게 계약금을 반환하고 위약금도 지급한다." (예시 특약사항) * 10/15 - 매매계약 잔금일 및 주인전세 계약 및 시행일 => 매매계약 잔금일에는 소유권일 이전하고, 기존의 매도인을 임차인으로 내려야 합니다. => 이때, 매도인의 근저당 금융사에 근저당 상환계좌를 받아, 잔여 근저당 금액(1.8억 = 1.5억(매매잔금) + 0.3억(매도인의 현금))으로 기존의 근저당을 말소 후에, 금융사에 말소확인서를 받으시면 됩니다. => 후에 매도인분과 약속한 기한만큼의 전세계약을 진행하시면 됩니다. => 새롭게 맞춰야할 임차인분의 전세대출 여부도 신경써야합니다. 보통 소유권이전 후의 3-6개이후의 물건에 대해서는 전세대출이 나오는 편입니다. 이 점을 참고하시어 매도인분과 전세계약일을 협의하시면 됩니다. * 10/15 ~ 주인전세 만료기간(3~6개월 후) 동안 전세입자를 구하는 기간 => 기연랩님께서는 수리를 원하신다고 하셨는데, 그렇다면 기존의 임차인(매도인)분을 내보내시면서 3.0억의 기존전세금을 돌려드리고, 공실을 만들어서 인테리어공사를 진행하신 후, 새로운 임차인분들 맞으셔야 합니다. => 잔금을 하지 않고 수리를 하는 방법에는 신혼부부와 같은 분들께 잔금을 받아서, 기존 전세금을 돌려드리고 공실을 만든 뒤 수리를 진행하는 방법도 있습니다. => 적정 전세금에 대한 건 정확한 정답이 없습니다. 기연랩님께서 매물상황과 기존에 실거래되는 전세가격을 보시고 적당한 가격으로 광고를 시작하여, 어떤 반응이 오는지에 따라 전세금을 올리겨나 내리면서 적정전세가를 찾아가 보는게 도움이 되실 수 있다고 생각됩니다. 답변이 기연랩님의 결정에 조금이나마 도움이 되기를 바라겠습니다. 감사합니다 :)

기연랩님 안녕하세요 투자 고민중이시네요 ^^ 1) 매수하고자 하시는 지역이 지방이라면 조건부 전세자금대출이 가능합니다. 다만 최근 대출 총량규제나 각 은행, 지점별 정책의 차이로 대출이 나오지 않는 경우가 있어 이 부분에 대한 확인이 필요합니다. 2) 기연랩님께서 매전차이만큼의 금액을 지불하면 매도인분의 자금을 더해 근저당을 말소할 수 있는지를 확인해보시는 것이 중요하겠습니다. 기연랩님께서 등기를 가져올 때는 근저당이 말소되는 상황이어야 합니다. 이 부분 매도자분과 잘 협의해보세요! 매도하고 싶으실테니 매도인분께서도 방법을 찾으시리라 생각합니다 3) 단지 내에 나와 있는 전세 매물의 상태가 어떤지 전화로 확인해보시면 좋겠습니다. 3.3억으로 나와 있는 올 수리 물건의 가격 조정이 어디까지 되는지에 따라서 3.2억의 내 물건이 1등이 될 수도 있고, 아닐 수도 있습니다. 또한 전세 빼기 골든타임이 입주 2~3개월 사이이기 때문에 이 전까지 타임라인을 정해두고 얼마의 시간이 지나면 가격을 얼마로 낮출 것인지 계획을 세워두시면 좋겠습니다. 모쪼록 좋은 투자 하시기 바랍니다!