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책 제목 : 결국엔 오르는 집값의 비밀
저자 및 출판사 : 김준영 지음, 한국경제신무
읽은 날짜 : 25.09.15 ~ 17
핵심 키워드 3가지 뽑아보기 : #입주물량 #사이클 #전세
도서를 읽고 내 점수는 (10점 만점에 ~ 몇 점?) : 9 / 10점
1. 저자 및 도서 소개
: 김준영 저자님은 25년차 실전 투자자이면서 시장을 정확하게 분석하기로 유명한 이론가이다. ~24년까지의 부동산 데이터를 토대로 집값이 어떻게해서 변하는지 저자님이 분석한 것을 토대로 집값이 왜 오르는지 알려주며 미래를 위해 노력하는 사람들에게도 전파하고자 한다.
2. 나에게 어떤 점이 유용한가?
: 강의와 시장의 변화를 통해 유추만 할 수 있는 부분을 김준영 저자님의 데이터 분석을 통해 집값 변동의 이유를 조금 더 명확히 이해하고 집값이 변하는 이유와 그것을 미리 추측할 수 있는 선행지표와 동행지표를 어떻게 바라봐야하는지 조금이나마 이해하게 되는 것 같다. 또한 지역별 흐름은 지역의 특성에 따라서 완전히 같을 수 없다는 것도 알게되었다.
3. 이 책에서 얻은 것과 알게 된 점 그리고 느낀 점
(P.37) 자산의 가치는 변동성에 의해 때로는 고평가되기도 하고 때로는 저평가되는 시기도 오게 됩니다. 자산을 장기적인 변화의 관점에서 평가하고 투자할 것인지 아니면 단기적인 변동성을 이용해서 투자할 것인지는 개인의 판단과 선택에 달려 있습니다.
→ 부동산의 가치가 높고 낮음은 가격과 연결되기 때문에 고평가 저평가가 시기에 따라 다른것이라는 생각이 든다. 때문에 본질인 가치에 집중하여 투자대상의 본질을 알 수 있는 실력을 가져야 고평가/저평가를 판단할 수 있다.
(P.51) 금리의 변동성이 낮고 천천히 변하고 있다면, 대부분의 경우 전세가격은 수요와 공급에 영향을 받게 됩니다.
(P.102) 지방은 3년 누적 공급량이 선행해서 시장에 영향을 미치고, 서울 수도권은 입주가 된 이후에 지속적으로 재고주택이 누적되어 시장환경을 만든 다음 상승 혹은 하락하게 되는 것입니다. 이런 이유로 지방은 공급이 선행하는 시장, 서울수도권은 공급히 후행하는 시장이라고 합니다.
→ 우리가 공급을 파악할 때 1년의 공급량이 아니라 3년의 공급량을 사전에 파악하는 것도 누적공급량과 연관성이 있는 것일까?
(P.123) 수도권의 전세수급지수와 전세가율의 긴 흐름은 전세수급지수가 상승한 후 전세가율이 상승하고, 상승한 전세가율에 의해 매매가격이 강승하는 패턴의 반복이라는 점입니다.
(P.159) 소득이 전세가격을 따라가지 못할 때 월세가 늘어나게 됩니다. 소득이 전세가격을 따라가지 못해 수요가 줄어들면 임대인은 점차 반전세로 변경하게 되고, 반전세에서 월세로 이동하게 됩니다.
→ 현재 시장은 정부의 규제로 인해 대출의 절대량 자체가 부족한 상황으로 내돈 + 대출 = 예산인 상황에서 전세가격의 절대적인 가격수준이 높게 형성하기 어려운 점으로 인해 월세 거래가 늘어나는게 아닐까?
(P.173) 계약갱긴청구권 제도는 수요와 공급의 불일치 문제와 함께 공실을 증가시킵니다. 시장에는 다양한 전세 기간의 수요가 존재하듯이 임대를 공급하는 쪽에서도 2+2년의 전세기간에 맞출 수 없는 다양한 임대인이 있기 때문입니다.
→ 임대인은 한번의 전세를 계약할 때 최소 4년이라는 긴 기간을 묶여야 하고, 그로인해 다음 전세도 신중히 고민할 수밖에 없을 것 같다. 임차인도 동일하다. 거주만족도가 높거나 이사할 이유가 없다면 오래 살 수 있으니 나쁠 것 없는 선택인 데다가 요즘같이 전세가 귀한 시기라면 더욱 오래 있고 싶어할 것이고 시장에 나오는 전세물건 자체가 줄어드는 현상이 반복되는게 아닐까?
(P.184) 정부의 정책은 단기간에는 시장의 방향을 돌릴 수 있습니다. 하지만 지속적으로 유지하는 것은 매우 힘듭니다. 시장은 시장 안에서 나름의 규칙을 가지고 움직이고 있기 때문입니다. 즉 시장이 오랜 시간에 걸쳐 만들어놓은 상승환경과 하락환경은 정부의 정책으로 단기간에 변하지 않기 때문입니다.
→ 작가님이 지역 연도별 그래프를 보여주면서 설명할 때 이미 과거가 이야기해주듯이 절대적인 영향을 주는 것은 사람이기 때문에 공급의 변화가 결국 주거 자체를 흔들어서 정책과 무관하게 규칙의 범위 안에서 움직이지 않을까 생각해본다.
(P.201) 2~3년 후를 스스로 판단하고 예측해 볼 수 있는 통계 자료는 입주물량과 인허가물량밖에 없습니다. 결국 공급량 부족으로 나오는 전세부족이나 전세가율 상승 등의 현상들에 거래량과 같은 통계들을 추가하며 보조지표로 사용하는 것이 가장 바람직한 방법입니다.
→ 입주물량과 인허가물량이 다른 지표보다 우선하는 선행지표이기 때문에 꼭 투자전에 공급량 체크를 하도록 하자
(P.212) 만약 도시의 경쟁력이 타 도시보다 약한 곳이라면 선택의 폭을 좁혀야 합니다. 이런 도시에서는 위치나 상품에서 경쟁력이 있는 등 그 도시의 평균 상승률보다 높아질 곳을 선택하여야 합니다.
→ 청주 안에 서원구와 흥덕구가 있듯이, 상위지역이면서 상품성이 좋을수록 그 가치는 높고 작가님이 이야기한 평균 상승률보다 높아질 곳이지 않을까 싶다. 다만 도시의 인구규모에 따라서 상위지역이 우선일지 상품성이 우선일지는 판단해야한다.
(P.278) 어떤 분석을 하든 다가올 미래를 정확하게 예측할 수는 없습니다. 하지만 도시의 특성에서 만들어진 수요를 기반으로 하는 유일한 선행지표가 입주물량입니다. 이를 바탕으로 전망한다면 최소한 가격이 하락하는 시점을 피할 수 있을 것이라고 생각합니다.
→ 미래는 예측할 수 없지만 입주물량을 파악함으로써 단기간의 예측을 통해 부동산 투자에서 하락 리스크를 관리할 수 있다.
(P.280) 부동산 시장은 사람이 움직입니다. 그리고 사람들이 움직이는 이유는 두 가지가 있습니다. 하나는 주거이고, 또 다른 하나는 자산가치 상승에 대한 기대입니다.
→ 결국 부동산을 움직이는 것은 사람이라는 생각이 든다.
4. 이 책을 통해 적용할 점
1) 선행지표인 입주물량 파악을 꼼꼼히 하자.
- 리스크 관리의 기본은 공급물량 파악이다. 3년 누적 공급량을 파악함으로써 지역내 하락요소를 미리 파악하자
2) 지역을 뭉뚱그려서 하나로 보지 말자
- 지역별로 영향은 매우 다르게 드러난다. 대전은 세종과 그 영향을 주고받고 창원은 부산의 영향을 많이 받듯이, 주변 지역과의 관계도 중요하다. 서울수도권은 그 영향이 더욱 크다.
5. 연관 지어 읽어 볼만한 책 한 권을 뽑는다면?
: 전세가를 알면 부동산투자가 보인다.
(마지막으로 내가 읽은 책의 페이지나 책 표지를 대표사진으로 꾹 클릭해주세요.)
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