[열중 47기 6개월 동안 8십프로 성장할 조_선사자] 2주차 강의 후기_전세 세팅 두렵지 않다.

투자란 매수로 끝나는 것이 아니라 전세셋팅까지라고 하는데 6.27 규제가 나오면서 더욱 까다로워진 상황이다.

전세 세팅 5가지방법과 주의할 점

 1. 현금전세: 자금계획체크/가격경쟁력확보/전세가 변동 확인

 2. 세낀물건: 다음 세입자 대출을 위해 3개월 이상의 계약기간 남았는지 확인/임차인과 전세계약서 사본확인

 3. 주인전세: 주전세 이후 3개월 이상 간격두고 매매진행/소유권 가져오는 날 근저당 말소 필요/가계약 전 특약합의

 4. 매도자가 전세 계약 후 승계(세낀 물건 상황 만들기): 임차인 전세 실행 후 가계약, 본계약 진행하기/근저당권 말소위한 전세대출 불가능한 은행리스트 확인하기/사후관리기간확인→추후 임차인에게 집주인이 바뀔 시 대출이상없는지 확인요청필요

 5. 잔금 뒤 전세세팅: 전세 세팅까지 3개월 이상 걸릴 수 있음/다주택불가/비용증가

세낀 물건 매수 시 3가지 주의사항

규제로 인해 전세 세팅을 조금 더 수월하게 하는 방법은 주 전세/세낀 물건 접근이 많아

이런 곳에서 기회를 찾으면 좋은 시장.

세낀 물건 검토 시 꼭 확인해봐야 하는 3가지

• 전세보증금 : 현재 전세가와 비교필요, 수익률 높이기 위해 절대가 싼 게 중요!
• 임대만료일: 재계약 시 공급확인, 역 전세 대비

• 계약갱신권사용유무: 거주의무기간확인, 기회비용 및 투자금회수가능 확인필요

   

3가지 모두 각기 달라 보이지만 생각해보면 저환수원리와 연결된 것이다.

전세보증금은 수익률, 임대만료일과 계갱권 여부에 따른 투자금 회수는 리스크대비다.

계약 시 꼭 챙겨봐야 하는 등기부등본 및 계약서 특약

등기부등본은 표제부-갑-을 로 나뉘어지는데 아래의 사항은 꼭! 확인해봐야 한다.

• 소유자
• 가압류,가등기,가처분 유무
• 근저당권
• 열람일시
• 열람총페이지

근저당권의 경우 잔금 시 말소조건이며, 규제이후로는 조건부 전세대출이 불가하니 그 전에 꼭 말소요청 하는 것도 잊지 말자!

전세가격설정시는 단!생!공!, 임대기간설정시는 공!수!포!

적정 전세가격을 측정하고자 한다면 단! 생! 공!

   단지 내 평형별전세가격확인

→생활권 단위의 적정전세가확인

→영향력 있는 공급 시 신축 하위 평형과 비슷한 금액정도로 가격 감안하기

임대기간 설정 고려 시 공! 수! 포!

    대규모 공급 시 매수 자체를 고민

→수요에 따른 시기 설정(학군지는 1-2월 성수기, 수능11월 비수기)

→포트폴리오(다주택이 되면서 전세 세팅 시기 계획하기)

이번 규제로 인해서 막연히 전세세팅이 어렵다, 막연히 전세세팅이 두렵다라는 생각이 있었는데 전세세팅 대출규정은 시기, 은행마다 달라지기에 막연한 두려움을 가지기 보다는, 대응의 영역으로 대해야 투자를 해 나갈 수 있다.

규제 속에서 전세 세팅할 수 있는 방법 종류와 프로세스를 구체적으로 알려주시고 주의할 점까지 알려주셔서 

여러가지 상황의 전세세팅에 대해서 대응의 능력을 높일 수 있는 시간이였다.

지금과 같은 전세가 상승이 예상되는 시장에서는 매매가가 싸고 전세 낀 물건중에서 상대적으로 더 좋은 컨디션의 물건을 찾을 좋은 기회라고 하니 적극적인 매임을 통해 내 물건으로 만들 수 있는 협상을 사용하며 만들어 봐야겠다.