안녕하세요?

우주(cosmos)의 기운을 모아

부자가 될 코쓰모쓰입니다.

[규제 시리즈]

🌸9.7. 부동산 대책 '대출 규제' 주용 내용 정리 (보도자료 원문 포함)

🌸[대출 규제 시리즈] 현금 세입자 찾아 투자하는 방법

규제 시장과 상관없이 누군가는 꾸준히 돈을 벌고 있습니다.

현재 시장에서 실질적인 투자 방법 안내서를 시리즈로 작성하고 있습니다.

순서대로 읽으시면 이해가 더 쉽습니다.

세안고 물건이란?

현재 수도권의 경우 '소유권 이전 조건부 대출'이 막혔습니다.

세입자가 전세 대출 받으면서

당일 매수인이 잔금을 치는 것이 불가한데요.

세안고 물건은 매수하면서 '소유권 이전'을 먼저하고

전세 만기에 새로운 세입자와 계약할 때

'전세대출'을 일으키므로 동시 진행이 아닙니다.

이미 세입자가 맞춰진 '세안고 물건(세낀 물건)'

매매와 전세가 차액만 있으면 매수 할 수 있어

현 시점에서 가장 매수하기에 쉬운 방법이라고 생각이 듭니다.

하지만 세안고 물건 매수 전에 꼭 확인해야하는 부분이 있는데요!

하나씩 확인해보겠습니다.

만기가 몇 개월 남은 물건을

매수해야 할까요?

현장에 가면 전세 만기가 남은 기간이

3개월, 6개월, 9개월, 2년 등 다양하게 있습니다.

이 중에서 어떤 물건이

현재 시장에서 투자하기 좋은 물건일까요?

적어도 만기가 6개월 이상 남은 물건을 보셔야 합니다.

은행에 따라 소유권 이전하고

3개월 후 전세대출이 나오는 은행,

6개월 후 전세대출이 나오는 은행 등

은행 마다 기준이 다른데요.

새로운 세입자가 어떤 은행에서

대출을 받을지 알 수 없기에

보수적으로 6개월을 기준으로 투자해야

리스크를 줄일 수 있습니다.

집을 못 본다구요?

세입자 분이 거주하시는 집의 경우

집을 보기 어려운 경우가 많습니다.

집을 못 본다는 사장님의 말에 수긍하기보다

왜(WHY) 안 보여주시는지 이유를 알아야 하는데요.

사장님을 통해

임차인과 직접적으로 소통하면서

- 큰 돈을 들여 집을 사는데 안 보고

살 수 없는 상황임을 설명

- 집을 보여주기에 어려운 점들을 파악

- 이유를 찾아 해결할 수 있어야

추후에 전세 만기에도 새로운 세입자를

맞추는데 어려움이 줄어듭니다.

이렇게 집을 보기 어려운 경우

가격을 깎는 협상 포인트로도 생각해 볼 수 있어요.

나에게 어렵다면 남에게도 어렵습니다.

어려움을 해결하면 기회가 될 수 있어요.

세안고 물건의 리스크는?

보수적으로 투자를 해야 하는 이유는

6.27.대출규제 이후로 대출이 강화되었기 때문입니다.

생활안전자금대출이란 이미 보유하고 있는

주택을 담보로 받는 대출입니다.

세입자 보증금을 돌려주기 위해

'전세퇴거자금대출'도 생활안전자금 대출의 한 종류인데요.

6.27.대출규제 이후로

수도권 보유주택을 담보로 전세퇴거자금대출 한도가

1주택자의 경우 최대 1억원으로 제한되고,

다주택자의 경우 대출자체가 어렵습니다.

6.27. 이후로 매매계약을 하였다면

전세 계약 시기와 상관없이 대출 한도가 1억 입니다.

전세 만기로 기존 임차인이 퇴거하는 경우

새로운 세입자를 맞추지 못하다면

현재 대출로는 전세금 반환이 쉽지 않기 때문에

전세 만기가 남은 기간을 보수적으로 봐야합니다.

※ 9.7.부동산 대책 이후 달라진 점은?

1주택자의 경우 수도권 전세대출 한도가 2억으로 통일이나,

기존 주택에 계속 거주하면서 계약 갱신 등을 통해

전세대출 만기를 연장하는 경우에는

대출금액을 증액하지 않는다면 기존 한도(최대 3억)까지 가능합니다.

☞ 임차인이 1주택자이면서 대출금액을 증액하면

한도가 이전보다 줄 수 있습니다.

※ 실거주 Tip

실거주 매수(무주택 or 1주택 갈아타기)는

소유권 이전 3개월 이내라면

전세퇴거자금대출이 아니라 주택담보대출이 가능합니다.

실거주라면 전세 만기가 3개월 이내로 남은

급한 매물에서 기회를 찾아볼 것 같습니다.

오늘은 현재 시장에서 많이 보고 있는

세안고 물건(세낀 물건)에 대해 알아봤는데요.

다음 글은 세안고 물건 만큼이나 조건이 좋은

주인 전세 방법에 대해 가져오겠습니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다 ♥