[열반스쿨 기초반 88기 자산 스윗하게 싹3조 리초미] 3강 후기 - "돈 더 버는 아파트로 받는 만큼 일하는 월급쟁이 졸업하자"

안녕하세요, 열반스쿨 기초반 88기 3조 리초미입니다.

누구나 돈을 벌기 위해 ‘투자 공부를 해봐야겠다’고 결심하는 순간이 있습니다. 하지만 그 첫걸음에서 마주하게 되는 벽이 바로 이 질문이 아닐까요? "어떤 아파트를 사야 할지 모르겠어요 ㅠㅠ" (저 또한 그랬던 것 같아요. 실은 지금도 답을 찾아가는 중..) 오늘 강의는 이 질문에 대한 가장 본질적인 답을 찾을 수 있었던 시간이었습니다. 바로 <돈을 더 벌 수 있는 아파트 선택 방법>에 대한 강의였기 때문입니다. 아마도 우리가 가장 궁금해하는 것이고, 월부에서 가장 핵심적으로 알려주고자 하는 것이며, 앞으로도 계속해서 심화 학습해야 할 주제이기도 합니다.

돈을 더 버는 아파트란
 

“어떤 아파트를 사야 하나요”에 대한 답은 “돈을 더 버는 아파트!”이고 그것은 “수익률이 높은 아파트”가 됩니다. 그렇기 때문에 투자에서 수익률이 중요한 것이고, 수익률 높은 투자가 무엇인지 먼저 아는 것이 중요하다고 생각되었습니다. 저는 그동안 무조건 투자금이 적게 들어가고 수익이 많아야 수익률이 높은 것이라고 생각했는데, 내 상황/실력에 맞게 수익률을 높이는 투자 방법을 고려해야 한다는 것을 배웠습니다. 아래 세 가지 모두 수익률이 높은 투자에 해당하게 되는 것입니다.

• 돈이 많이 들어가지만 더 많이 번다 (똘똘한 한 채)
• 돈이 적게 들어가지만 많이 번다 (가치성장투자)
• 돈이 적게 들어가고 적절하게 번다 (초보의 최우선 목표=잃지 않는 투자)

수익률 높은 아파트는 <수익률 보고서 작성>을 통해 알 수 있습니다. (지난 주 과제로 수익률 보고서 작성 연습을 해보았는데, 임보의 요약 버전 같은 느낌이었습니다.) 수익률 보고서 작성법 강의에 앞서 수익률이 높은 단지와 높지 않은 단지의 실제 사례를 비교하여 입지 좋은 단지가 먼저 오르고, 오름폭도 크다는 것을 확인함으로써 투자 결정 이전 왜 수익률 보고서를 작성해야 하는지, 왜 수익률을 따져야 하는지 그 중요성에 대해서도 먼저 알게 되었습니다.

✔️ “좋은 것(가치)을 싸게(가격)사서 보유하는 것이 수익 or 수익률을 높이는 방법인데, 가치를 알게 하고 믿게 하고 시장을 기다릴 수 있게 하는 것이 수익률 보고서이다.”

수익률이 높은 아파트를 찾아보자

(수익률 보고서 작성법)

🏢 아파트 선정하기
랜드마크 아파트는 지역 주민이 선호하는 단지를 파악할 수 있고, 내 투자금에 맞는 아파트를 선정하면 내 돈으로 살 수 있는 집의 수준을 알 수 있으며 현재 살고 있는 집이나 관심 있는 아파트를 선정할 경우에는 기존 알던 곳을 투자자의 시각으로 바라보는 연습을 할 수 있다는 점에서 의미가 있다는 것을 알게 되었습니다.

📍위치 확인하기
단지를 Zoom-in, Zoom-out 하면서 지리적 위치 뿐 아니라 출입구, 상가, 동 배치, 향과 주변 환경까지 다각도로 살펴보면서 단지의 가치를 확인해야 한다는 것을 배웠습니다.

✨ 입지 평가 - 직장/교통/학군/환경/공급
각 지표를 확인해야 하는 이유와 평가 기준, 확인하는 방법까지 떠먹여주셨습니다. (은혜로운 주우이 멘토님) 이미 앞마당을 넓혀가며 임보 작성을 통해 몇 차례 연습을 해본 경험이 있어 그나마 익숙한 내용이었지만, 각 지표의 결과 값을 투자자가 어떻게 해석해야 해석의 오류가 없는지에 대해 생각의 범위를 더 확장하는 계기가 되었습니다. 특히 “공급”은 무조건 리스크라는 선입견이 있었는데 시장을 읽고 기회로 전환할 수 있는 안목을 배워야 한다는 점을 알게 되었습니다. 특히 역전세 가능성을 생각하여 매수 기회가 있어도 소극적인 투자 스탠스를 취하는 것에 대해 경각심을 가져야겠다고 생각했습니다. (결국 전세는 우상향이다!)

BM

• 공급으로 매물이 증가할 경우, 인근 구축의 가격 하락 → 매수 기회 (전세가 하락은 리스크/타이밍을 본다)
• 매물 많고 전세 줄어드는 시점 → 빠르게 움직여야 할 매수 기회(전세 실거래 찍히면 경쟁자 많아짐)
• 매수 후 수시로 공급량 확인하여 매도 타이밍 확인
• 인근 대형 재건축 이주 수요 발생 시점 → 매수 기회

✨ 수익률 분석
수익률은 말 그대로, 투자금 대비 얼마를 벌었는가(과거), 투자금 대비 얼마를 벌 것인가(미래)를 계산하는 것입니다. 투자금에 따라 수익을 목표로 하느냐 수익률을 목표로 하느냐는 조금 다를 수 있겠지만, 수익률 목표를 200%로 설정하고 계산하여 이전 전고점 만큼 달성할 수 있는지 여부를 파악하면 된다는 것을 배웠습니다. 전고점이 없는 경우는 비슷한 가격대의 단지를 나열 → 비교 → 더 좋은 단지를 찾는 과정을 반복하면서 올라갈 수 있는 가능성을 합리적으로 판단하는 방법을 배웠습니다. (이미 제출한 과제에서 수익률 분석 부분 다시 확인하고 계산해보자!)

-

“반복되는 운은 실력이고, 반복되는 실패는 습관이다”는 말처럼, 실력이 쌓이면 행운 같은 성과가 반복될 것입니다. 이제는 ‘받은 만큼’ 일하는 월급쟁이의 사고에서 벗어나 ‘받고 싶은 만큼’ 일하는 부동산 사업가로 성장하기 위해 실력을 키우는 데 더욱 집중해야겠다는 다짐을 하게 됩니다. 반대로 실패가 반복된다면, 그 원인은 결국 내 안에 자리 잡은 잘못된 습관일 가능성이 높다는 점도 명심해야겠습니다. 이미 성공한 선배들의 경험을 레버리지하고 그들의 습관을 내 삶의 루틴으로 정착시킨다면 나 또한 언젠가는 “운이 좋네”라고 말할 수 있을 만큼의 큰 성과를 만들어낼 수 있을 것이라는 큰 교훈과 설레임을 얻은 하루였습니다.

주우이 멘토님, 

오늘도 많이 배웠습니다 ❤️