부동산트렌트 2025 독서후

8시간 전

▼추천도서후기 쓰는 양식

책 제목(책 제목 + 저자) : 김경민,김규석,이소영,이보람,이영민,정재훈

저자 및 출판사 : 와이즈맵

읽은 날짜 : 25.9.18

1. 기억하고 싶은 내용

57PAGE : 수도권 부동산 시장을 한강을 기준으로 나눠보면, 한강 이남과 이북 지역에서 부동산 가격 확산(동조화) 현상이 다르게 나타나는 것을 알 수 있다. 가격 확산이란 특정 지역의 부동산 가격 움직임이 주변 지역에도 비슷한 영향을 미치는 현상을 의미한다. 한강 이남 지역에서는 수도권으로의 가격 확산이 활발히 진행 중인 반면, 한강 이북 지역에서는 이런 현상이 거의 나타나지 않고 있다. 이러한 차이는 각 지역의 일자리와 직주근접성에서 비롯된다. 한강 이북 지역은 주요 업무지구와의 거리가 상대적으로 멀고, 일자리 분포가 분산되어 있다.

63PAGE : 권역에 따라 가격 확산이 달리 일어난다.

가. 수도권 동남부(강남, 분당, 수지) : 수지구의 누적 상승률은 두 지역에 비해서 현저히 낮은 편이다. 수지구 주변에 새로운 아파트를 대량으로 공급할 수 있는 충분한 공간이 있기 때문이다.

나. 수도권 서북부(마포, 일산, 파주) : 마포구는 강남구와 비슷한 가격 변동 패턴을 보이며 동조화 현상을 이루고 있지만, 이러한 상승세가 일산과 파주로까지 확산되지는 않고 있다. 마포구와 강남구는 독립적인 시장임에도 불구하고 두 지역이 유사한 경제적, 사회적 조건이 있기 때문이다. 이는 마포구가 강남구와 유사한 주거 선호 지역으로 자리 잡고 있음을 보여준다. 반면 일산과 파주시는 독립적인 부동산 시장의 특성을 보이고 있다. 일산과 파주는 마포구와 비교해 직장과의 근접성이 떨어진다. 서울 중심부나 강남구로의 접근성에서 차이가 나기 때문에 가격 상승의 파급력은 줄어든다. 수도권 서북권은 디커플링된 시장이다.

다. 수도권 서남부(양천, 안양, 김포) : 양천구와 안양시 동안구는 동조화된 흐름을 보이나, 김포시는 향후 추이를 살펴봐야 한다.

라. 수도권 동북부(노원, 남양주, 의정부) : 노원구와 남양주시의 매매가격은 동조화 현상을 보이며 동시에 변동하는 경향이 있다. 그러나 의정부시는 이들과 다르게 약 2개 분기의 시차를 두고 매매가격이 변하는 모습을 보인다.

89PAGE : 서울시 아파트 세대수를 생활권별로 분석해보면 강남 3구에 약 34만 세대가 있으며, 이는 전체의 약 19.8%를 차지한다. 노도성에는 약 31만 1,000세대가 있어 전체의 약 17.8%에 해당한다. 서울시를 대표하는 고가 아파트 시장(강남 3구)과 중저가 아파트 시장(노도성)으로 구분될 수 있으며, 서울시 부동산에서 매우 중요한 역할을 하고 있다.

106PAGE : 두 시장을 통해 얻을 수 있는 시사점

가. 고가와 중저가 아파트 상승의 시차가 존재한다. 그러나 과거 서울 부동산 시장을 오랜 기간에 걸쳐 바라보면, 강남과 강북의 누적 상승률은 거의 비슷하게 나타났다. 강남이 먼저, 또 빠르게 상승한 것은 사실이지만 시차를 두고 강북도 비슷한 수준으로 상승했다. 따라서 앞으로도 이러한 추세가 계속될 가능성을 무시할 수 없다.

나. 고가 아파트 시장에서는 권역 동조화 현상이 나타나고 있다. 강남구에서 아파트 가격이 오르면, 이는 곧바로 인접한 분당구에도 영향ㅇ르 미쳐 그곳의 아파트 가격도 상승한다. 이러한 동조화 현상은 고가 아파트 시장 전체의 가격 상승을 더욱 가속화하는 역할을 한다.

다. 중저가 아파트 시장에서는 비동조화 가능성이 나타나고 있다. 중저가 지역 내에서도 아파트 가격의 움직임이 다양해지고 있음을 의미한다. 성북구 아파트 가격이 상승한다 해도 같은 중저가 지역의 다른 아파트 가격은 동일한 양상을 보이지 않을 수 있다. 중저가 아파트 시장 내부에서도 다양한 움직임이 발생하고 있다.

141PAGE : 상승과 하락의 사이클이 주는 인사이트

가. 가격 상승기에는 강남구가 서울 전역에 비해 상승이 1~2개월가량 선행하는 데 반해, 노원구는 서울 전역이 상승장에 진입한 후 후행해 상승장에 들어간다.

나. 부동산 상승기와 하락기는 매우 장기간에 걸쳐 나타난다.

155PAGE : 시공비는 팬데믹 이전 대비 퀀텀 점프해 매우 높은 수준을 유지하고 있으며 과거 통계를 볼 때 시공비가 내려갈 가능성은 희박하다는 것이다. 이것이 현실이다. 시공비 급등은 건설 준공시점을 연기시키거나 아니면 아예 시공 자체를 불가능하게 해 인허가의 급감을 가져온다. 신규 공급의 절벽이 나올 수밖에 없다.

164PAGE : 서울시 전세가격은 언제나 우상향했다.

전세가격은 큰 틀에서 항상 우상향했다. 2012년부터 2022년 3분기까지 근 11년 동안 전세가격이 전년 동분기보다 낮았던 적은 고작 2회에 불과하다. 서울에 거주하고자 하는 압도적인 규모의 수요 그리고 전세가격이 인플레이션만큼 혹은 그 이상 상승하는 경향에 기반한 것으로 본다.

서울시는 인근 경기도와 인천시에 비해 더 많은 규모의 양질의 일자리를 제공한다. 따라서 다른 조건이 동일하다고 할 때 다수의 일자리 인근에 거주하려는 수요는 당연히 존재할 것이며, 수도권 지역에서 서울로의 이주 수요는 매우 풍부하다고 할 수 있다. 이러한 실거주 수요의 존재는 전세 시장에 지속적으로 긍정적인 영향을 미친다.

현재와 향후 입주 물량이 매우 적을 것으로 사람들이 인식하고 있으며, 전세가격이 지속적으로 빠르게 상승하고 있고, 변동금리를 선택하는 경우 주택담보대출 이자가 저렴해질 것을 예상하고 있기 때문이다.

181PAGE : 매매, 임대 거래 추이를 통해 우리가 알아낼 수 있는 사실

가. 2011년부터 현재까지의 흐름을 보면 항상 임대 거래량이 매매 거래량을 압도한다.

221PAGE : 공급절벽

시공비가 2020년대 초반 대비 30% 인상되었고, PF 금리도 2배가 오른 상황에 토지 가격까지 유지되고 있는 현실, 개발을 위한 인허가 건수도 평균대비 낮아졌다. 그런데 인허가를 득하더라도, 정작 중요한 부분은 실제 ‘착공’에 들어가느냐이다.

382PAGE : 신축 아파트와 구축 아파트의 가격 차이

장기적으로 볼 때 향후 아파트 공급이 절대적으로 부족하다면 구축 아파트 역시 가격 상승 압력을 받을 것이다.

2. 느낀 점

가. 가격 확산, 동조화 즉 키 맞추기 현상은 권역에 따라 다르게 형성된다. 특히 크게 보면 강남과 강북 지역의 차이가 있는데 이는 일자리와 연관되어 있다.

나. 일자리 접근성에 따라 가격 동조화 현상이 일어나는 지역이 있고 독립적으로 존재하는 지역이 존재한다. 먼저 오르는 지역이 아무래도 직주 근접성이 좋아 사람들에게 우선적으로 선호되므로 가격이 먼저 가는 경향이 있는 것 같다. 직주 근접성이 매우 중요하다.

다. 서울에서 강남3구와 노도성이 차지하는 비율은 굉장히 높구나~ 두 시장만 합쳐도 37.%를 차지함. 이러한 시장들을 알고 있는 게 고가 시장과 중저가 시장의 흐름을 아는 데 도움이 될 것 같다.

라. 고가 아파트가 올랐다고 해서 좌절할 필요는 없을 것 같다. 시장의 큰 흐름에서 바라보면 강남과 강북의 누적 상승률은 항상 비슷한 수준으로 형성되었다. 그러므로 수익률 측면에서는 충분히 강북 등 서울 외곽도 좋다. 고가 시장에서는 강남이 오르면 빠르게 주변 지역으로 이동하여 기회를 얻어야 할 것 같다. 다만 중저가 시장에서는 이와 달리 주변으로 빠르게 퍼지지 않으므로 충분히 기회를 더욱 줄 것 같다.

마. 시공비의 상승 후에 하락할 가능성은 거의 없다. 이 의미는 결국 새롭게 지어지는 아파트의 가격이 과거에 지어진 아파트보다 절때로 쌀 일은 없다는 것이다. 지금 현재 시장에서 받아들여지지 않는 가격은 시간이 지남에 따라 받아들여지고 이러한 높은 가격이 받아들여지는 순간부터 주변 아파트가 상대적으로 저평가가 되어 주변으로 흘러들어갈 여지가 있다. 또한 시공비의 상승으로 일어난 인허가 물량의 급감은 신축 아파트를 더욱 희소하게 만들어 결국 받아들여질 가격으로 변모할 것 같다.

3. B/M

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