- 플피는 웃돈, 마피는 손실을 의미하며, 분양권 거래 시 주로 사용되는 부동산 용어예요.
- 손피 거래는 매수인이 양도세를 대신 내주는 방식으로, 세금 계산법이 매우 복잡해 ‘세금 폭탄’을 맞을 수 있는 리스크가 있는 거래 방식이에요.
- 전매제한이 걸린 단지의 초피 거래나 세금을 줄이기 위한 다운계약은 명백한 불법 행위이며, 적발 시 무거운 처벌을 받게 돼요. 이 글 끝까지 읽고 안전한 분양권 거래 방법 알아가세요.
목차
1. 프리미엄(P) 뜻과 종류
2. 분양권 플피 뜻
3. 분양권 마피 뜻
4. 분양권 무피 뜻
5. 분양권 초피 뜻
6. 분양권 손피 뜻
7. 분양권 손피 계산 방법 (양도세 폭탄 주의)
8. 분양권 거래 QnA
"P가 5,000 붙었네", "이건 마피라서 싸게 나왔어요."
아파트 분양권 시장에 관심을 갖다 보면 '플피', '마피' 같은 낯선 용어들 때문에 당황하신 적 없으신가요?
부동산 고수들만 아는 암호 같지만, 실제 분양권 거래 현장에서는 아주 흔하게 쓰이는 표현들입니다.
이 용어들을 정확히 알지 못하면 자칫 불리한 조건으로 계약할 수도 있는데요.
걱정하지 마세요! 이 글 하나로 분양권 프리미엄의 종류부터
프리미엄 양도세 계산법, 위험한 거래를 피하는 팁까지, 가장 중요한 핵심만 쏙쏙 알려드릴게요.
프리미엄(P) 뜻과 종류
분양권 프리미엄이란?
부동산, 특히 분양권 시장에서 'P(피)'는 프리미엄(Premium), 즉 '웃돈'을 의미하는 약어입니다.
아파트 청약에 당첨된 후, 입주하기 전에 그 권리(분양권)를 다른 사람에게 되파는 것을 '전매'라고 하는데요.
이때 원래의 분양가를 기준으로 얼마의 이익을 붙여 파는지,
혹은 손해를 보고 파는지에 따라 'P'의 종류가 달라집니다.
분양권 프리미엄 종류
프리미엄(P) 종류에는
- 플피
- 마피
- 무피
- 초피
- 손피
등이 있는데요.
아래에 이어서 각 프리미엄에 대해 자세히 설명드리겠습니다.
분양권 플피 뜻
플피(플러스 프리미엄)는 가장 기본적인 형태로,
분양가보다 높은 가격, 즉 웃돈이 붙은 상태에서 거래되는 분양권을 말합니다.
예를 들어, 5억에 분양받은 아파트 분양권을 5억 5천만 원에 판다면
'플피가 5,000만 원' 또는 'P 5,000'이라고 표현합니다.
발생원인
청약 경쟁률이 높은 인기 단지, 주변 개발 호재가 있는 경우,
공급보다 수요가 많을 때 주로 발생합니다.
👉 플피 매도자는 시세 차익을 얻을 수 있고,
매수자는 웃돈을 주더라도 미래 가치를 보고 매입하는 것입니다.
분양권 마피 뜻
마피(마이너스 프리미엄)는 플피와 반대로,
분양가보다 낮은 가격으로 손해를 보고 분양권을 파는 상황을 말합니다.
5억에 분양받은 분양권을 4억 8천만 원에 판다면 '마피 2,000'이 되는 것이죠.
발생 원인
금리 인상으로 대출 부담이 커져 잔금 납부가 어렵거나,
부동산 경기 침체, 주변 입주 물량 과잉 등으로 시세가 하락할 때 발생해요.
👉 매수자에게는 시세보다 저렴하게 내 집 마련을 할 기회가 될 수 있어요.
분양권 무피 뜻
무피는 말 그대로 프리미엄(P)이 '0'인 상태,
즉 분양가 그대로 거래하는 것을 의미합니다.
하지만 매도자 입장에서는 취득세, 중개수수료 등 부대비용을 고려하면
사실상 약간의 손해를 보는 거래입니다.
분양권 초피 뜻
초피(초기 프리미엄)는 청약 당첨자 발표 직후,
아직 정식 계약도 체결하기 전에 붙는 가장 빠른 프리미엄을 뜻해요.
발생 원인
주로 시세차익이 확실해 보이는 인기 단지에서,
당첨자가 계약금을 마련하기 어렵거나 단기 차익을 노리고 매물을 내놓을 때 발생합니다.
!! 초피 거래, 불법일 수 있으니 각별한 주의가 필요합니다 !!
만약 청약에 당첨된 단지가 전매제한 구역에 있다면,
계약 전이든 후든 프리미엄을 받고 거래하는 행위 자체가 명백한 불법이에요.
적발될 경우, 분양권 취소, 과태료는 물론 형사처벌까지 받을 수 있습니다.
이 때문에 초피 거래는 현금 거래나 차명 거래로 이어지는 경우가 많아,
투자자에게 매우 큰 위험을 안겨줄 수 있다는 점 반드시 기억하세요!!!
분양권 손피 뜻
손피는 '손에 피(프리미엄)를 쥔다'는 의미로,
매도자가 모든 세금과 비용을 제외하고 순수하게 손에 쥐는 프리미엄을 말합니다.
일반적인 '플피' 거래에서는 매도자가 프리미엄에 대한 양도소득세를 직접 내야 하는데요.
하지만 '손피' 거래에서는 매수자가 분양권 가격에 더해 매도자의 양도소득세, 중개수수료 등
모든 부대비용까지 대신 부담하기로 약속하는 구조예요.
분양권 거래로 상당한 양도소득세가 발생하는 매도인의 부담을 줄이기 위해 사용되는 거래 구조인데요.
👉 매도자는 세금 걱정 없이 약속된 순수익만 챙길 수 있어 유리하지만,
매수자는 예상보다 훨씬 큰 금액을 부담해야 하는 리스크가 있습니다.
!! 하지만 손피 거래는 불법 거래의 소지가 있어 각별한 주의가 필요합니다 !!
매도자와 매수인 모두에게 다음과 같은 큰 위험이 따르기 때문입니다.
👉 매도인의 경우, 세금 걱정 없이 순수익만 챙기는 것처럼 보이지만,
합법적으로 계약서를 작성하지 않으면 탈세 문제에 휘말릴 수 있습니다.
👉 매수인의 경우, 손피 거래를 염두에 두고 있다면,
실제 총 거래금액을 낮춰 신고하는 다운계약 형태로 이뤄질 가능성이 높다는 점을 인지해야 해요.
만약 다운계약이 적발될 경우, 매수자와 매도인 모두에게 무거운 추징세와 과태료 등이
부과될 수 있는 만큼 각별한 주의가 필요합니다.
다운계약이란?
다운계약은 말 그대로, 실제 거래한 금액보다 '가격을 낮춰서(Down)' 구청에 신고하는 불법 계약을 뜻해요.
매도인은 양도소득세를, 매수인은 취득세를 줄일 목적으로 행하는 명백한 불법 행위이며,
적발 시 세금 폭탄은 물론 과태료 부과, 세금 혜택 박탈 등 심각한 불이익을 받게 되므로 절대로 응해서는 안 됩니다.
분양권 손피 계산 방법 (💣양도세 폭탄 주의)
손피 거래 시 매수자가 부담해야 할 총금액은 단순히 '분양가 + 손피'가 아닙니다.
매도자의 양도소득세까지 떠안아야 하므로 실제 계산은 훨씬 복잡한데요.
매수자 총 부담액
= 분양가 + 계약금/중도금 이자 + 확장비 등 옵션 + 손피(매도자 순수익) + 매도자의 양도소득세 + 중개수수료 등
분양권 손피 계산을 예를 들어 설명하자면,
- 최초 분양가(취득가액): 12억 원
- 매매가(양도가액): 17억 원 (양도차익 5억 원)
- 보유 기간: 1년 이상 (양도세율 66% 적용 가정)
인 상황에서,
일반 거래인 경우 나올 기본 세금 계산
- 매도인이 내야 할 양도세:
(양도가액 17억 - 취득가액 12억 - 기본공제 250만 원) X 세율 66% = 약 3억 2,800만 원
손피 5억 거래일 경우 세금 계산
매도인이 "세금 다 빼고 내 손에 5억 원을 쥐여달라"고 요구하고,
매수인이 양도세를 대신 내주기로 한 경우입니다.
2025년 세법 해석에 따르면, 매수인이 대신 내주기로 한 세금이 다시 매도인의 양도가액에 포함되어,
최종 세금이 나올 때까지 반복 계산됩니다.
1. 매수인이 1단계의 세금인 3억 2,800만 원을 대신 내주기로 합니다.
→ 세법상 이 금액은 매도자의 추가 이익이므로, 양도가액에 더해집니다.
- 새로운 양도가액: 17억 원 + 3억 2,800만 원 = 20억 2,800만 원
- 새로운 양도가액 기준 세금: (20.28억 - 12억 - 0.025억) X 66% = 약 5억 4,500만 원
2. 새로운 양도가액 기준 세금(5.45억)과
기본 세금(3.28억)의 ‘차액’인 약 2억 1,700만 원도 다시 양도가액에 더해서 세금을 또 계산합니다.
이처럼, 추가로 발생한 세금을 다시 양도가액에 더하는 과정을
세금이 더 이상 늘어나지 않을 때까지 무한 반복해 최종 세금과 양도가액을 계산해요.
그래서, 최종적으로 매수인은
- 최종 양도세: 약 9억 6,600만 원
- 최종 양도가액: 약 26억 6,600만 원
결론적으로, 매수인이 세금을 대신 내주는 행위 자체가 다시 과세 대상이 되는 ‘세금의 꼬리물기’가 발생하여,
손피 거래를 할 경우 매수자는 일반 거래 대비 약 3배에 달하는 세금을 추가로 떠안게 되는데요.
이러한 엄청난 부담 때문에 손피 거래는 사실상 불가능에 가까워졌으며,
이를 피하기 위해 불법적인 '다운계약'을 시도할 경우 더 큰 처벌을 받을 수 있으니 각별한 주의가 필요해요!
분양권 거래 QnA
Q. 분양권 프리미엄에 붙는 양도소득세는 얼마나 되나요?
분양권의 양도소득세율은 단기 시세차익을 막기 위해 일반 주택보다 훨씬 높게 책정되어 있습니다.
보유 기간에 따라 세율이 달라지는데요.
- 1년 이상 보유 후 매도: 66% 세율 적용 (지방소득세 포함)
- 1년 미만 보유 후 매도: 77% 세율 적용 (지방소득세 포함)
예를 들어, 프리미엄(P)이 1억 원 발생했다면,
1년 이상 보유했더라도 세금으로 6,600만 원을 내야 하는 셈입니다.
Q. '초피' 거래는 불법인가요?
전매제한이 있는 단지라면 명백한 불법입니다.
'초피(초기 프리미엄)'는 청약 당첨 직후 계약도 하기 전에 거래되는 경우가 많습니다.
만약 해당 단지가 규제 지역에 있어 전매가 제한된 상태라면,
이러한 초피 거래는 불법이며 적발될 경우 분양권 취소, 과태료, 심지어 형사처벌까지 받을 수 있습니다.
Q. 손피 거래는 매수자에게 왜 위험한가요?
두 가지 큰 위험이 있습니다.
첫째, 예상보다 훨씬 큰 비용을 부담하게 됩니다.
매도인의 양도소득세와 모든 부대비용을 떠안아야 하기 때문입니다.
둘째, 불법적인 '다운계약'에 연루될 위험이 매우 큽니다.
다운계약이 적발되면, 매수자 역시 무거운 추징세와 과태료를 부과받고
향후 세금 감면 혜택 대상에서 제외되는 등 심각한 불이익을 받게 됩니다.
Q. 마피 매물은 무조건 이득인가요?
시세보다 저렴하게 살 수 있는 좋은 기회일 수 있지만, 반드시 그 이유를 확인해야 합니다.
단순히 매도인의 개인적인 자금 사정으로 급하게 내놓은 것이라면 좋은 기회일 수 있습니다.
하지만, 해당 단지나 지역의 가치가 근본적으로 하락하고 있거나
주변에 입주 물량이 너무 많아 가격이 더 떨어질 것으로 예상되어 나오는 '마피'라면,
자칫 더 큰 손실로 이어질 수 있으니 신중한 판단이 필요합니다.
지금까지 분양권 거래 시 꼭 알아야 할 프리미엄(P) 용어들에 대해 알아보았습니다.
가장 중요한 것은 이 용어들을 정확히 이해하여 안전한 거래와 위험한 거래를 구분하는 것입니다.
특히 법적, 세금적 리스크가 큰 ‘손피’와 ‘초피’ 거래는 신중하게 접근해야 하며,
모든 비용과 책임을 꼼꼼히 확인하는 지혜가 필요합니다.
그런데 부동산 공부, 혼자 하려니 정말 막막하시죠?
특히 계속 바뀌는 정책과 복잡한 대출 규제는
어디서부터 알아봐야 할지 감도 잡기 어렵습니다.
걱정 마세요. 2025년 꼭 알아야 할 정책 변화부터
전문가들의 투자 인사이트까지,
최신 부동산 핵심 정보가 담긴 칼럼들을
에디터가 아래 모아두었습니다! 꼭 읽어보세요 :)
(완전 다 무료!!)
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사진 출처
- 게티이미지뱅크
까딱 잘못하면 불법...분양권 손피 거래란?, 경남도민일보
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