투자에 대한 생각 :: 매수편 #3. 규제 상황에서도 투자는 가능하다.

안녕하세요

부주낙낙입니다

이전에 썼던 투자에 대한 생각, 매수편의 이야기들을 적어보고 있습니다😊

1. 투자에서 중요한 세가지 : "돈", "실력", "시간"

2. 리스크 대비 가용자금은 미리 알고 있어야 좋다.

3. 규제 상황에서도 투자는 가능하다.

4. 여러 부동산에는 늘 의외의 물건이 있다.

5. 완벽한 상태와 조건을 갖춘 매물은 거의 없다. 있다면 보통 가격이 상대적으로 비싸다.

6. 기왕이면 선호동과 선호층을 매수하는 것이 보유와 매도에도 유리하다.

7. 물건은 반드시 보고 사야한다(신축일지라도 그렇다), 그리고 아파트 매수 경험이 처음이라면 하루 정도 더 고민하는게 좋다.

8. 협상은 매매가를 낮추는 것만이 아닌, 조건을 맞추는 것도 협상이다.

9. 실전 투자, 현장에서 물건은 왔다가 떠나갔다 왔다가를 반복합니다.

10. 평소에 120%를 해야, 실전 매수현장에서 90%가 될까 말까 한다.

매수편의 세번째 이야기입니다. 주제는 언제나 투자할 수 있다는 것이고, 최근 여러 정부 방침들이 있지만 그 방침이 투자 시장에 주는 영향과 나의 투자 의사결정 과정에 영향을 주는 것들을 알면 좋은 투자를 할 수 있다는 것이라고 생각합니다.

Q1. 예전보다 투자하기 어려워진 것은 아닌가요?

Q2. 예전과 다르게 투자가 안되는건 아닌가요?

Q3. 투자하기 좋은 시기를 기다렸다가 투자하는건 어떤가요?

(결론은 당연히 지금 할 수 있다입니다. 자세한 것은 글 후반부에 같이 적어보겠습니다)

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규제보다 중요한 것은

1)나의 예산이 얼마인지,

2)그리고 어떤 투자대상에

3)얼마의 투자금을 들여

4)어떤 투자전략을 가지고 있는지가 더 중요합니다.

그리고 핵심은 무조건 "현장(부동산)에 가서" "가능한 많은 매물을" "직접 보는 것" 입니다.

규제 상황에서도 투자가 가능하다는 것의 진짜 의미는 그럴 수 있는 물건들이 있기 때문에 그걸 현장에서 찾자는 의미로 말씀드리고 싶었습니다.

규제는 상황입니다. 그 상황을 타개할 수 있는 가장 직접적인 방법은 "일단 가는 것(행동)"이구요. 경험상 20개를 둘러보면, 그 중에 조건에 맞는게 하나는 나오는 것 같습니다. 그리고 그 경험은 특별한 능력이 아닌 일단 가보고 행동하는 것이 80%라고 생각합니다.

6.27과 9.3 대책은?

(참고글-1)

https://cafe.naver.com/wecando7/11571002

뉴스기사로 살펴보는 "6.28 대출 규제" 그 이후 영향 (가계부채 강화 방안) + 대응방법

(참고글-2)

https://cafe.naver.com/wecando7/11613677

뉴스기사로 살펴보는 "9.7. 주택공급 확대방안" (+ 현재 대출 규제 정리)

6.27방안은 수요억제에 대한 대출규제 등을 담고 있다고 하면, 9.3은 공급방안을 주로 하고 일부 수요억제에 대한 면을 담고 있습니다.

중요한 건 “우선 나의 입장에서 알아야 할 것들을 안다.”입니다

투자글이지만 실거주도 알면 좋을 것 같아요.

실거주

집을 매수하여 실거주를 한다면 지금 내가 무주택에서 집을 매수하는 것인지, 기존의 집이 하나 있어서 그 집을 매도하고 새로운 집으로 갈아타려 하는 것인지 등 나의 상황에서 무엇을 알아야하는지 파악하시는게 필요해보입니다.

대출의 총량에서 6억원의 한도가 생긴점과 주담대 활용 시 6개월내 전입 등의 사항에서, 예산을 점검하여야 합니다. 규제지역을 염두해두신다면 9.3 방안에서 LTV40%(집 값의 40% 한도)로 변경된 부분있어요. 가격적으로 10억 이상의 아파트를 고려하신다면 예산에서 검토해볼 부분이 있는 것인 것 같아요. 그럼에도 실거주에서 하나 더 생각할 것은 매 달 갚아가는 원리금이 저축액의 50~60%를 넘지 않도록 하는 것을 추천드립니다. 너무 부담스러우면 생활이 어려워질 수 있으니까요.

실거주(일시적 1가구 2주택)

일시적 1가구 2주택이라는 것이 있습니다. 말그대로 일시적으로 2주택이 되었을 때, 불이익을 받지 않도록 세금의 부분을 다루는 것입니다. 취득세와 양도세 부분에서 이 점들을 챙길 수 있습니다. 그 중 수도권이나 규제지역에서 이 제도를 활용 할 때, 주택담보대출 이용 시 처분조건 1주택자에게 주어지는 기존주택 6개월 이내 처분을 검토해볼 필요가 있다고 생각합니다.

투자

소유권이전 조건부전세대출 금지, 아무래도 투자에 있어서 이슈가 되는 사항인 것 같습니다. 실거주에서도 거주분리를 고민하셨던 분들에게도 마찬가지 일 것 같아요. 용어가 조금 어려운데, 소유권이 넘어가는 시점에(매도자에게서 매수자에게로 소유권이 넘어가는 날, 잔금일로 생각해도 무방) 세입자가 전세대출을 받고 들어오는 것에 전세자금대출이 금지된 것입니다. 통상 투자를 할 때, 기존 거주자가 퇴거하면서 새로운 임차인을 들이는 방법에서 고민할 점들이 생긴 것입니다.

그런 이유로 기존 세입자가 있는 물건을 보거나(전세승계, 세안고 등의 표현) 전세자금대출을 받지 않는 세입자(주인전세, 현금세입자 등)를 찾아봅니다.

▼▼▼ 아래는 현재 기준의 규제 관련 LTV나 금지 등의 조건을 정리한 표입니다. 상황을 검토할 때 활용해보시면 좋을 것 같아요

현재 기준 규제정리

그럼에도 누군가는 집을 사고 있다. 그게 중요한 것이다.

https://n.news.naver.com/mnews/article/032/0003396604

최근 기사를 한번 본다면 이런 점들을 이야기 하고 있습니다.

-서울 아파트 시장 오름세

-매매량 감소

-상승폭 감소

규제의 영향이 없다고 보기는 어렵습니다. 거래량이 줄어든 것이나, 상승폭이 줄어든 것 등이 그렇습니다. 당장 신규 투자에 있어서 조건을 생각해야 하는 것이 문이 좁아진 것이니까요. 그럼에도, 여기서 정말로 주목해야 할 것은 누군가는 거래를 한다는 것입니다.

그리고 여전히 상승폭 하지 않았거나, 상승폭이 적고 투자가치가 있으며 저렴한 구간의 아파트들이 있다는 것입니다.

이 통계 속에는 내집마련도 있고, 투자도 있고 그 비율이 어떻게 되는지는 모르겠습니다. 다만 우리가 추구 해야할 일은 어떤 상황이든지 집을 사는(혹은 살 수 있는) 그 누군가가 될 수 있어야 한다는 것이 중요한 점이라고 생각합니다.

(그리고 사실 규제는 반복되고 있습니다. 투자하기 좋기만 한 상황이 펼쳐지는 평온한 시기는 드문 것 같아요. 그리고 그런 상황이 주어지면 의심과 욕심이라는 감정이 규제 대신 의사결정을 방해하기도 하는 것 같습니다)

규제 상황에서도 투자는 가능하다

앞서 나온 내용을 정리,

-잔금을 치른 후 전세 맞추기(3~6개월 소유기간)

-전세승계(세안고, 3~6개월 소유기간)

-현금전세(주인전세, 현금세입자)

Q. 예전보다 투자하기 어려워진 것은 아닌가요?

-> 이 질문에는 맞다라고 말할 수 있는 것 같습니다. 아무래도 방법과 조건들의 문이 조금은 좁아진 것도 사실이니까요. 반면, 동시에 기회라고 볼 수도 있을 것 같아요. 가성비 있는 물건들이 상승이 주춤하고, 대부분의 지역에서 전세가 부족한 모습들이 보이기도 하는 점이 그런 기회인 것 같습니다.

Q. 예전과 다르게 투자가 안되는건 아닌가요?

-> 이 질문에는 위의 어려워진 것은 맞을 수 있지만, 안되는 것은 아니라고 말할 수 있을 것 같습니다. 투자나 실거주가 아예 안되는 상황이 주어기는게 어려운 일이라고 생각합니다. 아예 금지를 할 수 없고, 개인의 자금여력이나 리스크 관리 능력에 따라 달라지겠지만 안되는 것이 아닙니다.

규제는 반복되고, 투자의 문이 넓어지기도하고 좁아지기도 합니다. 문이 좁아진 것이지, 통과를 못하는 것은 아니라고 생각합니다.

Q. 투자하기 좋은 시기를 기다렸다가 투자하는건 어떤가요?

-> 투자하기 좋다라는 표현이 애매한 것 같습니다. 내가 안다면 지금도 투자하기 좋은 시기인 것이고, 내가 모른다면 호황기에도 투자하기 좋은 시기는 아닌 것입니다. 상황에 나를 맡기면 늘 모든 것들이 어렵게만 느껴지는 것 같기도 합니다. 상황이 중심이 아니라, 내가 중심이 되는. 소위 말하는 나의 돈그릇이 넓은 상태가 된다면 늘 투자 의사결정을 할 수 있는, 좋은 시기일 수 있다고 생각합니다.

상황과 무관하게 무조건 늘, 투자해야한다는 말씀을 드리고자 하는 것은 아닙니다. 여러 의사결정 과정을 검토하고 "이번에 투자는 잠시 보류해야겠다."라는 투자 보류도 투자 결정이라고 생각합니다. 그리고 그런 결정을 할 수 있었다는게 중요한 포인트인 것 같습니다.

올바른 의사결정은 반복할 수 있는 것이고, 운에 기댄 결과는 반복할 수 없는 것이기도 하기에 그렇습니다. 다음 글이기도 한 시장에는 늘 의외의 물건들이 있습니다. 그런 물건들을 부디 현장에서 가능한 많이 찾고, 그 중에서 가장 좋은 자산을 꾸준히 쌓아가시기를 그런 과정들이 원하시는 부를 가져다줄 수 있기를 진심으로 바라고 응원하겠습니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.

오늘도 좋은 하루 되시길 바라겠습니다 :)

[다음에 이어질 시리즈]

1. 아파트 투자에 대한 생각 :: 매수편의 여러 이야기들

2. 아파트 투자에 대한 생각 :: 보유편

3. 아파트 투자에 대한 생각 :: 매도편

+ 매수편 보유편 매도편, 각 생각들에 대한 글

다음 편으로 돌아오겠습니다^^

투자에 대한 생각 :: 매수편

https://weolbu.com/s/GJFsBUtXag

투자에 대한 생각 :: 매수편 #1. 투자에서 중요한 세가지

https://weolbu.com/s/GyqVPdCu2U

투자에 대한 생각 :: 매수편 #2. 리스크 대비 가용자금은 미리 알고 있어야 좋다.

https://weolbu.com/s/HAuGVhjJlO

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