*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서
✅아파트명
울산 남구 신정동 문수로 2차 아이파크 1단지 아파트
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장
: 울산남구 B, 울산전체 S등급.
- 울산 남구 : B등급 (10만명 이상) , 종사자 174,836명, (사업체수 41,144 개)
- 울산시 전체 : S등급 (30만명 이상) , 종사자 543,984명, (사업체수 115,408 개)
울산 전체의 종사자수는 지방 치고는 많은 편이고, 지방의 대표적인 공업도시 이자, 석유화학공단이 있는 도시도 유명하다.
야음장생포동과 선암동 등 구 동쪽에는 울산 경제의 한 축이 되는 석유화학공단이 밀집해 있다.
사업장이 있는 기업들만 해도 다음과 같다. 다만, 이러한 공장들은 동해선을 중심으로 동쪽에만 있으며, 서쪽 시가지와는 완벽하게 구분된다.
금호석유화학, 롯데케미칼, 이수화학, 코오롱인더스트리, 태광산업, 한화솔루션, 한화종합화학, 동서석유화학, 대한유화, 효성화학, KPX케미칼, S-OIL, 카프로, SK이노베이션, SK케미칼 , 후성
울산 전체적으로 평균 연봉의 경우, 아래와 같고, 특히 동구의 경우, 세계 최고의 조선소인, 현대중공업이 자리잡고 있어서, 울산내에서 평균 연봉 5380만원수준으로 제일 높다.
2. 교통
: S 등급 (자차로 30분이내, 주요 직장 출퇴근 가능 함)
- 문수로2차아이파크 - 현대자동차울산공장 정문 : 자차로29분 (10.6km)
- 문수로2차아이파크 - 울산 광역시청 : 자차로 5분 (1.2km)
- 문수로2차아이파크 - S오일울산공장 : 자차로 23분 (12km)
- 문수로2차아이파크 - HD현대중공업 정문 : : 자차로 30분 (15km)
3.학군
: S등급
- 초증학교: 신정초등학교를 주로 보내고, 거리도 매우 가까운 편(도보로 4분) 이다.
중학교: 울산의 명문중학교들이 주변을 둘러싸고 있다.
주변에 학원가도 매우 많은 편이라, 울산의 대표적인 학군지이다.
ㄴ 3개의 중학교는 전부 지방에서 찾기 힘든 학업성취도 평가 95% 이상의 명문 중학교 인게 매우 놀랍다.
학원가 : 문수로 2단지아이파크 1차에서 도보로 5분~10분 거리에 200가 넘는 학원가가 있는 것을 알수 있다.
(울산 최대의 학원가)
4. 환경
: B 등급
- 대형 마트 2개, 종합병원3개 등, 거주환경이 좋은편이고, 특히 학원가이용을 하기 좋다. 그리고 환경적으로 장점은, 여의도 면적의 1.5배에달하는 울산사람들이 매우 선호하는 울산 대공원까지의 거리가 도보로 5분내에 접근 가능하다는 장점이 있다.
5. 공급
: 울산 전체 A 등급 : 정적수요대비 1배이내.
- 울산 전체 공급물량 수요대비, 입주량 2025~27년까지 적정수요대비, 입주물량이 적은 편임.
- 울산 남구, 공급물량 수요대비, 입주량 2025~27년까지 적정수요대비, 입주물량이 적은 편이나, 2028년도 4세대 어디이 입주하는지 주목할 필요가있음. (라엘엘스 2000세대 등..)
- 울산 남구, 중구, 북구의 입주 물량을 비교 해면, 중구는 2027년도, 남구는 2028년도 물량이 다소 있고, 주요 입주 단지들의 위치를 미리 파악해서, 같은 생활권 아파트의 매매/전세가격에 얼마나 양향이 있을지, 미리 예상해보면 좋을것 같다.
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
울산 남구 신정동 문수로2차아이파크 1단지
(13'연식/597세대/33평형)현재가격: 매매가 10억 / 전세가 5.8억
- 저점 매수시, 수익률 : 114%, +2억
- 고점 매수시, 수익률 : -29%, -1.35억
추가 비교 단지 분석
해운대구 우동 해운대자이1차
(13'연식/597세대/33평형)
현재가격: 매매가 9.5억 / 전세가 4.3억
- 저점 매수시, 수익률 : 35%, +1.5억
- 고점 매수시, 수익률 : -31%, -2.25억
- 문수로 아아파트 2단지1차 아파트가, 고점대비 -12.6% 까지 가격이 올라온 상태에서는 부산 우동 해운대자이에 비해 5000만원 상대적으로 가격이 비싸보이고, 절대가 평가에서도 전고점 대비 88% 수준(-12.6% 빠짐)이라, 전고점 대비 아직 덜올라왔으니, 현재 투자로 들어가기에는 싸지 않는 수준으로 판단된다.
✅현장사진
- 분임 루트
- 문수로 2차 아이파크 1단지 아파트 현장 사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : X
문수로 아아파트 2단지1차 아파트가, 고점대비 -12.6% 까지 가격이 올라온 상태에서는 부산 우동 해운대자이에 비해 5000만원 상대적으로 가격이 비싸보이고, 절대가 평가에서도 전고점 대비 88% 수준(-12.6% 빠짐)이라, 전고점 대비 아직 덜올라왔으니, 현재 투자로 들어가기에는 싸지 않는 수준으로 판단된다.
2) 환금성 : O
울산에 최선호 지역으로 학군지이자 학원가라 충분히 울산내 수요가 많은 지역이리, 환금성을 충분한것으로 판단된다.
다만 최근 재건축, 재개발이 활발해지면시, 주변 신축 대단지가 입주하게 된다면, 2013년식, 이미 13년차 아파트라는 점은 애매하긴하다.
3) 수익률 : X
고점대비 수익률 -29%로 현재 고점 88%수준으로 가격이 올라와서, 실거주로만 접근하는게 좋을 것 같다. 수익률 측면에서는 투자금에 비해 매우 떨어질것을 판단 됨.
4) 원금보존 : O
전세가가 아직 고점대비 1억가량 상승 여력은 있어보이고, 전고점 대비 88% 수준이라, 실거주로 원금보전은 충분히 가능할것으로 판단 됩니다. 아무래도 울산내에서 땅의가치가 가장 좋은 지역이므로, 지역내 대장단지 답게 수요는 충분합니다.
2~3년내로 입주물량도 안정적인 수준이라, 원금보전은 가능 한 수준.
5) 리스크 대비: O
역전세 가능성 매우 낮음, 현재 전세 물량도 매우 줄어들고 있고, 입주물량도 수요대비 1배이내라, 가격상승압력이 더큼. 아래 그래프는 보면, 매매/전세 물량도 안정적이인 수준입을 알수가 있다.
나의 투자 결론(매수 여부):
상대적으로 부산 우동 해운대 자이의 경우 전고점 대비, -16%정도 빠진 수준으로, 상대적으로 울산 문수로 아이파트 2차보다, 저평가되었고, 절대가격도, 아직 적정수준으로 빠져, 가격이 꽤 매력적이나, 실거주 접근으로 매수는 하기 좋아 보인다. 다만, 매전차이가 5억으로 실제 투자로 들어가기엔 투자금이 너무 커, 이 투자금이면, 서울 상급지에 투자하는게 훨씬 나아 보인다.
울산 대장단지로, 현재 울산이 2~3년내로 물량이 적정수준 1배 이내로, 수급이 괜찮아, 가격의 하방압력은 낮아보이고, 실거주로 갈아타기는 나쁘지 않은 수준의 가격인것으로 판단 됩니다.
부산 해운대 우동 자이에 비해서는 확실히 상대적으로 비싸보이는 시점이라고 매매 가격 그래프상에도 충분히 판단 됩니다.
전고점은 울산 대장아파트 (인구100만)인, 문수로 아아피트2차1단지가, 해운대 자이가 높으나, 현재가격은 문수로 2차가 더 높은 가격을 형성하는 것을 보면, 300만인구수 도시인, 부산 우동 해운대자이가 상대적 저평가로 판단 됨.
✅ 작성하면서 느낀점 :
확실히, 울산의 경우 서울수도권, 세종시 다음으로 가격 상승이 최근 두드러진 지역이라고 알수 있었고,
앞으로 울산보다는, 부산 or 서울 수도권 3급지 이하의 지역을 좀더 앞마당을 늘려 투자를 해나가는게 낫지 않을까? 생각 했습니다.
이만 수익률 보고서를 마칩니다.
