안녕하세요
투자자로 꾸준히 성장하고 있는 연구름입니다 :)
이번 9월,
1억 초반의 투자금으로
수도권 신축에 투자를 하게 되었습니다.
매수하기까지의 제 투자를 복기하며,
규제 상황에서도 물건을 찾고 계신 분들에게
도움이 되길 바라는 마음으로 글을 작성해 봅니다.
/ 투자 방향성 설정 (실거주 vs 수도권 투자)
감사하게도 월부학교를 수강하게 되어 밥잘 튜터님을 만날 수 있었습니다.
제 목표는 투자를 하는 것이었고,
거주하고 있는 지역이 절대적 저평가 상황이라
실거주 전략으로 좋은 단지를 매수하는 방법을 생각하고 있었습니다.
그래서 튜터님에게 제 상황을 말씀드리고 방향을 설정해갔는데요.
가격이 싸기 때문에 실거주도 괜찮지만 지역 특성상 전세가율이 너무 낮고,
주변에 물량이 있어서 다음 투자까지 시간이 걸릴 수 있다는 점이 우려된다고 말씀해 주셨습니다.
그리고 현재 전세로 살고 있는 것을 월세로 돌려 투자금을 확보하면
수도권에 더 좋은 단지를 매수할 수 있다는 것도 제안해 주셨습니다.
즉,
1. 지방 실거주 전략 (기회: 자산 가치↑ / 비용: 다음 투자까지의 시간)
2. 현재 투자금 1억초 수도권 투자 (기회: 전세 상승 / 비용: 자산 가치↓)
3. 월세 재배치 1억후 수도권 투자 (기회: 자산 가치↑ / 비용: 월세, 남편 비협조)
이 세 가지의 방향에 대해 기회와 비용 측면에서 다시 생각해 봐야 했고,
저는 이 과정에서 엄청난 혼란과 머리가 정말 복잡했습니다.
그래서 7월 내내 어떠한 결정을 내리지 못하고 고민만 깊어갔습니다.
이런 저를 보며 튜터님께서는
‘어떤 선택을 해도 다 괜찮은 선택’이며
'아무 선택도 하지 못하는 게 가장 안 좋은 선택'이라고 말씀해 주셨습니다.
그렇게 고민 끝에 기회와 비용을 모두 검토해서,
1억초로 수도권 외곽에 투자를 하기로 결론을 내릴 수 있었습니다.
==> 이 과정을 통해 배운 것
1) 기회/비용을 생각하고 스스로 방향 결정
/ 6.27 규제 속에서 물건 찾기
힘들었던 선택도 끝났겠다~
물건 찾는 건 그리 어렵지 않을 거라 생각했습니다.
그래서 뽑아뒀던 후보 단지의 물건을 바로 보러 갔습니다.
하지만 규제 때문에 투자하기 어렵다는
사장님의 냉대한 반응을 보고 당황하게 됐는데요^^;
https://weolbu.com/s/HB84kXdTTS
(6.27 규제 속에서 어떻게 투자 물건을 찾을까? → 그 당시에 썼던 글)
그럼에도 ‘내 조건 만들어주는 사장님 한 사람만 만나면 된다’라는
밥잘 튜터님의 말씀을 듣고
최대한 많은 사장님을 만나서
제 투자금과 원하는 조건을 뿌리고(?) 다녔습니다.
/만들어지는 물건들, 그리고 사장님
그렇게 물건을 찾아 매물 문의를 넣고
튜터님의 피드백을 받을 수 있었는데요.
8/9 구축 A단지 / 주인 전세
처음 문의드린 물건은 구축 A단지었습니다.
그중에서 ‘기본 상태, 가장 싼 가격, 입주 조건’으로 나온 물건이었습니다.
이 물건은 입주 조건이라 어렵겠다고 생각했는데, 막상 현장에 가보니 상황은 달랐습니다.
거래가 되지 않는 상황에서 매도를 꼭 하고 싶던 주인이
전세로 살아줄 수 있다고 의사를 밝힌 상황이었습니다.
저는 가격과 조건이 괜찮다고 생각해서 튜터님에게 문의를 넣었는데요.
수리가 안 된 상태로 세입자를 구하는 건 쉽지 않다는 것과
투자금 1억 넘게 넣기에는 아쉬운 단지라는 피드백을 받을 수 있었습니다.
==> 이 과정을 통해 배운 것
1) 현장에 가면 생각하지 못한 조건의 물건을 만날 수 있다. 입주 물건도 본다.
2) 구축 단지의 주인 전세 조건은 집 상태가 어느 정도 수리가 되어야 한다.
3) 이 정도 가치의 단지는 1억 미만의 투자금이 적절하다.
8/20 준구축 B단지 / 주인 전세
그렇게 다른 물건을 보러 다니며 앞마당을 추가로 만들고 있던 와중에,
이전에 물건을 봐뒀던 B단지의 한 사장님에게 연락이 왔습니다.
“주인이 양도세 중과 때문에 매도를 하고 싶은데, 주인 전세도 가능할 것 같아요”
이 단지는 제가 가진 투자금을 초과했던 곳이었는데요.
그래도 한번 보고 싶다는 생각이 들어서 다녀왔었고
사장님에게 네고가 돼야 매수할 수 있다고 말씀드린 상황이었습니다.
이렇듯 제 상황을 아는 사장님이기에
연락 주신 물건은 가격 조절도 가능하겠다는 생각이 들었습니다.
그래서 바로 물건을 보러 갔고, 튜터님에게 매물 문의를 드렸습니다.
튜터님은 부분 수리도 필요하기 때문에 가격을 좀 더 깎으면 좋겠다고 하셨습니다.
그렇게 협상을 시도했고,
아쉽게도 제가 원하는 가격 수준까지는 네고가 되지 않아 놓아주게 되었습니다.
그래도 결과적으로 3300만원까지 조정이 됐고,
현 전세 시세보다 높게 주인 전세로 맞춰서 물건을 만들 수 있다는 걸 경험할 수 있었습니다.
==> 이 과정을 통해 배운 것
1) 내 조건을 맞춰주는 사장님이 생긴다. 뿌린 대로 거둔다(?)
2) 주인 전세 만드는 과정
8/26 신축 C단지 / 갑자기 나온 급매(세안고)
투자금에 맞지 않더라도
더 좋은 단지부터 훑고 내려오라는
튜터님의 피드백을 받고 다녀왔던 단지인데요.
조건과 투자금에 맞는 물건을 찾지 못해
제 마음에서 멀어졌던 곳이었습니다.
그렇게 시간이 지나.. 일요일 오후 4시,
열심히 사임을 쓰고 있는 와중에
반장님에게 연락이 왔습니다.
“구름 구름님~ 혹시 이 물건 봤어요?”
갑자기 생긴 물건이었습니다.
이전에 반장님에게 이 단지를 보고 있다고 한번 말씀을 드린 적이 있는데,
제 마음속에서 멀어졌던 단지를
반장님은 계속 체크를 하다가 저에게 연락을 주신 거였습니다ㅜㅜ
저는 보자마자 너무 좋은 가격과 조건이라는 걸 알 수 있었는데요.
바로 사장님에게 전화해서 최대한 빨리 약속을 잡아달라고 했고
튜터님에게 문의를 넣을 수 있었습니다.
튜터님의 괜찮다는 피드백을 받고
500이라도 협상을 하기 위해 사장님에게 전화를 드렸는데요.
너무 많은 문의로 세입자의 마음이 동요됐는지
본인이 매수하고 싶다고 의사를 밝히면서 이 물건도 놓아주게 되었습니다.
==> 이 과정을 통해 배운 것
1) 타겟한 물건은 끝까지 살펴볼 것. 급매는 갑자기 나온다.
8/28 신축 C단지 / 주인 전세
그렇게 낙담을 하고 있었는데
갑자기 같은 C단지의 다른 사장님에게 연락이 왔습니다.
이 사장님은 가장 적극적으로 물건을 만들어보려고 노력해 주신 사장님인데요.
처음에는 안된다고 했던 매도자가 주인 전세 1년 거주 조건으로 해주겠다는 내용이었습니다.
제 투자금을 알고 있던 사장님이 가격도 1천만원 네고를 해둔 상태였고,
조건도 만들어준 상황이라 저는 바로 튜터님에게 문의를 넣었습니다.
그렇게 튜터님의 피드백과 협상을 통해 500만원을 추가로 네고를 했고,
매물 코칭 단계까지 갈 수 있었습니다.
==> 이 과정을 통해 배운 것
1) 많은 사장님을 통해 보는 게 도움이 된다.
2) 적극적인 사장님은 무조건 있다.
/마치며
규제 상황에서 투자를 하며 배운 게 정말 많은데요.
1) 규제 속에서도 나에게 맞는 조건을 찾아 투자를 할 수 있다
2) 적극적인 사장님을 찾는 건 내 몫이다. 많은 사장님을 만난다.
3) 이전 실거래 가격보다 더 싼 가격으로 매수를 할 수 있는 좋은 기회이다.
특히나 이 세 개를 배울 수 있어서 정말 소중한 경험이었습니다.
방향 설정부터 투자 결과까지,
모든 과정에서 독려해 주시고 끌어주신 밥잘 튜터님에게 진심으로 감사드립니다.
제 고민을 함께 풀어주신 우지공 반장님,
매번 응원해 주신 우피레 부반장님, 네건 부반장님, 그리고 밥심이들!
덕분에 결과를 낼 수 있었습니다.
정말 감사합니다.
여전히 투자 물건을 찾기 위해 고군분투하고 계실 동료분들이 많을 것 같습니다.
규제 속에서 투자 물건을 찾기가 참 쉽지 않지만,
제 글을 통해 그럼에도 할 수 있다는 힘을 얻어 가셨으면 좋겠습니다.
긴 글 읽어주셔셔 감사합니다.
감사합니다 :)
