동천동 더샵동천이스트포레 아파트 수익률 분석 보고서
✅아파트명 : 동천동 더샵동천이스트포레
✅위치(지도)
경기남부 경부고속도로 라인에 위치한 용인시 수지구 중 동천동에 위치한 단지
✅입지평가
1. 직장 : S
용인시 사업체수 98,465
종사자수 414,867명
500이상 사업체 수 23개
2. 교통 : A
강남역까지 물리적 직선 거리 : 19.15km
대중교통 54분
3. 학군 : A
풍덕초 학급당 학생 수 23명 (총 학생수 1,190명)
수지중 91%, 손곡중 88% (선택배정)
단지 주변에 초,중, 고등학교가 모두 있어 좋음
4. 환경 : C
단지 1km 내 백화점, 대형마트는 없음, 단지 앞 gs더프레시
죽전역 신세계백화점과 이마트, 오리역 홈플러스, 이마트 수지점, 성복역 롯데몰이 인근에 위치
5. 공급 : S
수지구 공급은 없다
인접한 수원과 성남에 26,27년 입주가 있어 위치 확인
26.8월 매교역펠루시도 (2178세대), 27.3월 영통역 영통자이센트럴파크 (580세대)
27.12월 신흥역해링턴스퀘어 (1972세대), 27.12월 산성역해리스톤 (3487세대)
용인시에 공급이 있지만 기흥구, 처인구라 영향은 없을 것으로 예상
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
25.08월 10.6억 신고가 거래
2020년 입주 아파트로 21년, 22년은 매매 거래가 별로 없었다.
동천자이(2018) 10.8억, 써니밸리, 신명스카이뷰 04년식 84가 9억 중후반 전고점
✅현장사진
더샵동천이스트포레는 단지 내 경사가 있다.
정문 입구에서 엘리베이터를 이용해서 위로 이동해야 함
101~103동 입구동을 더 선호한다.
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 전고점 넘음, 10.5억보다 전고점을 더 높게 볼 수 있다고 생각됨. 그래도 전고점에 거의 다다른 단지.
동대문59구축, 길음뉴타운84, 영등포59구축, 양천구59, 녹번,홍제신축59, 장위신축59, 철산신축59, 평촌신축59
2) 환금성 : 환금성o, 980세대 대단지, 중층
3) 수익률 : 10.8억/6.5억 투자금 4.3억, 200% 수익률 예상 매매가 19.4억, 10년 매매가 2배 상승 가능하다고 봄
4) 원금보존 : 원금보존o, 평균 전세가율 67%, 현재 60% 수준
5) 리스크 대비: 잔금준비 x, 공급으로 인한 리스크는 적음, 역전세 대비는 마이너스 통장
나의 투자 결론(매수 여부):
학군을 고려하지 않으면 매수 x, 평수를 줄여서 서울에 매수할 단지를 찾아보겠다.
✅ 작성하면서 느낀점 :
수익률보고서를 작성하며 투자원칙(저환수원리)에 대해 다시 생각해보게 되었다. 강의를 들을 때는 적용이 쉬울 것 같았는데 스스로 할 때는 항상 어려운 것 같다. 많은 단지를 비교해보고 적용해봐야겠다.
