매매계약 예정인데 세입자 전세 대출 관련 질문이 있습니다!

안녕하세요, 부동산 추가 규제 전 부랴부랴 매수하느라 정신 없는 와중에 질문이 생겨 글 남깁니다.

현재 곧 가계약금을 넣을 것 같은 상황인데요, 요즘 같은 규제 상황에서 새로운 세입자를 구하면서 매수하려고 하니 넘어야 할 산이 많은 느낌입니다.. 관련하여 몇가지 궁금한 점이 있는데요, 월부 선배님들의 소중한 조언 부탁 드립니다.

1. 현재 물건은 11/28일 까지 거주할 임차인이 있는 물건입니다.
   부사님께서 11/28일에 들어올 새로운 임차인을 구한 상태인데, 이 분이 전세 대출을 받아야 한다고 하네요.
   현 상황에서 아직 불확실한 점은, 새로운 세입자가 받는 전세 대출 상품이 3개월 또는 6개월 이내 소유권 이전이 되면 대출 회수가 되는지, 그 기간이 정확하진 않은 상태입니다. 
   이와 관련하여 새로운 세입자분께 어떤 조건의 대출 상품인지 확인 요청해둔 상태이고, 저 역시 세입자의 관점이 되어 여러 은행에 전세 대출 조건 문의할 예정입니다.
   
    

2.  새로운 세입자가 받는 전세 대출 상품이 3개월 이내 소유권 이전되면 대출 회수되는 상품이라는 가정하에 부사님과 짠 시나리오는 다음과 같습니다.

   
   1) 9월 중 가계약 (계약금 명목 10%중 일부)
   2) 11/28 새로운 세입자 임대차 계약
   3) 12/30 계약금 처리
   4) 1/30 중도금 처리
   5) 3/4  잔금 후 소유권 이전
   
   이미 매도자는 위와 같은 시나리오로 하는 것에 협조를 해준다고 하신 상태인데요, 여기서 질문은
    

   이런 시나리오 대로 했을 때 계약서는 언제 작성하면 될지?
   (제가 예상하기로는 12/30일 계약금 치르기 전일 것으로 예상합니다.)  
   
   만약 추가 부동산 규제가 되어 토허제가 지정되면 그 타이밍이 관건일 것 같은데요, 
   1) 매매 계약서 작성 전에 토허제가 지정되면 위와 같은 시나리오로는 전세끼고 매수하는게 불가능할지?
       (제 생각엔 그럴 것 같네요..)
   
   2) 위와 같은 시나리오에서는 토허제 지정 타이밍을 대비하여 최대한 빠르게 계약서를 쓰는게 좋을 것 같은데요, 11/28일 새로운 세입자 임대차 계약 직후에 바로 매매 계약서를 써야할지..? 이럴 경우 갭투자로 보여 전세대출이 회수될지..?
   
   걱정에 앞선 질문들입니다. 첫 투자를 진행하려고 하니 낯설고 두려운 것 투성이네요.. 이와 중에 부동산 규제는 날이갈 수록 심해지니 모두에게 녹록치 않은 상황입니다. 그래도 현재 상황을 한탄만 할게 아니라 어떻게든 방법을 찾아보려고 합니다. 선배님들의 소중한 조언 부탁드리겠습니다!! 미리 감사드립니다~