안녕하세요? 김철종 세무사입니다.
최근 부동산 시장 분위기가 심상치가 않습니다. 수도권을 중심으로 주요 아파트 가격 상승이 계속해서 이어지고 있고, 추가 규제가 이뤄지기 전에 구매하자는 심리도 이러한 집값 상승세를 부추기고 있습니다.
지난 6월 27일 강력한 대출규제 방안과 9월 7일 공급대책을 정부에서 발표하였음에도 불구하고 집값 상승 억제에 미치는 영향은 미미한 것으로 보이면서, 결국에는 부동산 세금 규제를 강화하는 내용의 정부 발표가 이뤄질 것이라는 전망이 나오고 있습니다.
이러한 분위기 속에서, 국세청에서도 아파트 증여, 매매 등 부동산 거래에서 탈세 행위는 없는지 들여다보기 시작했는데요. 이번 글에서는 지난 10월 1일 국세청에서 발표한 부동산거래 관련 세무조사 사례에 대해 살펴보도록 하겠습니다.
10월 1일 국세청은 최근 서울, 수도권 아파트 위주로 수요가 몰리면서 양극화 현상이 지속되고 있으며, 이러한 시장상황을 틈타 편법 증여, 양도세 회피 등 부동산거래와 관련된 탈세행위도 꾸준히 발생하고 있다면서, 부동산 탈세는 공평성을 해치고 일반 국민에게 박탈감을 주는 등 우리 사회 통합을 저해하는 요인이 되는 만큼 편법 증여 등 탈루 혐의가 있는 납세자에 대한 세무조사를 실시하겠다고 발표했습니다.
국세청에서 이번에 발표한 세무조사 유형은 아래와 같습니다.
발표 자료에 담긴 세무조사 사례를 통해 국세청에서는 어디에 관심을 갖고 있는지, 조사 대상자 선정 시 무엇에 중점을 두는지 등 최근 세무조사 동향을 파악하고, 이를 통해 사전 준비나 향후 대응 전략을 세울 수 있기 때문에, 금번에 발표된 세무조사 유형에 대해 자세히 살펴보도록 하겠습니다.
[유형1] 30억 이상 초고가주택을 편법증여 및 소득누락한 자금으로 취득한 혐의자
국세청은 자녀 甲 이 본인의 소득, 재산 등 상황으로 보아 자력으로는 취득하기 어려운 서울 소재 재건축이 예정된 초고가 아파트를 취득하였으며, 자녀 甲 이 은행 대출을 최대 한도로 끌어다 쓰고도 부족한 자금을 고소득 전문직인 부모로부터 증여받은 것으로 분석됨에도 증여세 신고한 내역은 없다는 점을 확인했습니다. 이에 세무조사를 통해 부모로부터 아파트 취득자금을 무상 증여받았는지, 고액의 대출 원리금을 본인의 소득 및 재산으로 상환하고 있는지 등 편법 증여 여부를 철저히 검증할 예정이라고 발표했습니다.
여기서 주목해야 할 점은 부모님으로부터 아파트 취득 자금을 증여받은 금액에 대해 증여세 신고해야 하는 것은 당연한거고, 은행 대출 원리금 상환이 본인 자금으로 이뤄지고 있는지 부분도 검증한다는 점입니다. 은행 대출을 최대한으로 받는다면 자금조달계획서 작성 제출 시 자금출처는 확실하겠으나, 국세청에서는 그 이후 상환이 누구 자금으로 이뤄지는지까지도 검증한다는 점을 꼭 인지하셔야겠습니다.
[유형2] 고가주택을 취득하였으나 자금출처가 부족한 연소자
자녀 甲 은 20대의 취업준비생으로 소득 활동이 전혀 없음에도 불구하고 고가 아파트를 취득하였는데, 甲 의 부친은 얼마 전 주택 및 해외주식을 팔아 수 억원의 차익을 거두었으나 해당 자금의 사용처가 불분명하며, 이에 甲 은 부친으로부터 아파트 취득자금을 지원받은 것으로 분석됨에도 증여세를 신고한 내역이 없다는 점을 확인했습니다. 국세청에서는 세무조사를 통해 자녀의 고가 아파트 취득자금과 부친의 주택 및 해외주식 매각 자금 사용처에 대하여도 철저히 검증하겠다고 발표했습니다.
미성년자는 물론이고 20대부터 30대 초중반까지의 대학생, 취업준비생, 사회초년생 등은 다른 연령대에 비해 자금출처조사 대상자로 선정될 가능성이 높습니다. 따라서, 여기에 해당되는 분들이라면 세무조사에 대비하여 아파트 취득 자금 출처를 미리 파악 및 정리해두는 편이 바람직하겠습니다.
[유형3] 편법 증여 등 자금 출처가 의심되는 고액 전월세 거주자
甲 은 뚜렷한 소득이 없음에도 매월 고액의 월세를 지불하면서 고가 아파트에 거주하고 고급 외제차를 몰고 다니는 등 연간 수억 원 대의 소비를 하며 호화생활을 영위하고 있어, 국세청에서는 고액 월세, 호화 생활에 사용된 자금 출처에 대한 금융거래 내역 확인 등을 통해 편법 증여 여부 및 소득 신고 누락 여부를 검증하겠다고 발표했습니다.
월세 수입에 대하여는 주택임대소득세 신고 의무가 있어 지금도 국세청에서 자체적인 월세 현황 파악이 가능합니다. 여기에 더해 얼마 전 전월세 신고제가 의무화되면서 앞으로 보증금, 월세 등 임차 현황에 대한 파악이 국세청 입장에서 보다 수월해질 것으로 예상됩니다. 따라서, 자녀 명의로 임차 계약 후 월세, 보증금 등을 부모님이 대신 지원해주는 것에 대하여도, 만약 고가 아파트라면 앞으로는 보다 신중해야 할 것으로 보입니다.
한편, 국세청에서는 앞서 살펴본 세무조사 착수 사례를 발표한 날에 국토부와 업무협약을 체결하였습니다. 금번 업무협약을 통해 국세청 및 국토부는 보다 신속하게 서로 간의 정보를 공유하고, 세무조사 등 후속 조치까지 보다 빠르게 이뤄질 것으로 보입니다. 현재 주택 매입 시 국토부에 제출하는 자금조달계획서 내용에 대해 이전보다 원활하게 국세청과 국토부 간 정보 교류가 이뤄질 것으로 예상되므로, 앞으로 아파트 매입하시는 분들은 보다 신경써서 자금조달계획서를 작성하셔야 할 것으로 생각됩니다.
앞으로 집값 상승 추세가 지속된다면, 국세청에서는 이번 발표 내용과 같이 자금출처 등 세무조사를 더욱 강화하고 정부에서도 조만간에 양도세, 종부세 등 부동산 세금에 강력한 규제 내용이 담긴 부동산 정책을 발표할 수 밖에 없지 않을까 싶은 생각이 듭니다. 아무쪼록 이번 글이 아파트 매입을 고려하시는 분들에게 도움이 되었길 바래봅니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다 ^^
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