✅아파트명: 부천시 중동 보람마을아주 vs. 군포시 산본동 세종주공6단지
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장: 보람아주 S등급 (종사자수 318,670명)
세종주공 B등급 (종사자수 115,375명)
2. 교통: 보람아주 A등급 (강남 61분 / 여의도 44분 / 시청 60분)
세종주공 A등급 (강남 52분 / 여의도 58분/ 시청 58분)
3.학군: 보람아주 C등급 부명중학교(82%) 상도중학교(75%) / 신도초(22명)
세종주공 B등급 도장중학교(85%) / 신흥초(19명)
4. 환경: 보람아주 A등급 백화점 1개(현대백화점), 마트2개(이마트/홈플러스), 순천향대병원
세종주공 B등급 백화점 X, 마트2개(이마트/킴스클럽), 원광대병원, 학원가
5. 공급: 보람아주 A등급 (향후 3년간 적정수요 대비 1배 이내 / 이동 많은 인접지역 포함 1배 수준)
세종주공 A등급 (향후 3년간 적정수요 대비 1배 이내 / 이동 많은 인접지역 포함 1배 이내)
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
나의 투자 결론(매수 여부): 아직 절대적으로도 저평가인 것은 맞고 수익성도 괜찮을 것 같고, 리스크도 크지 않은 상황이라 둘 다 투자해도 좋은 단지이긴 하지만, 전세가율이 조금 더 올라와서 투자금을 좀 더 줄일 수 있다면 더 좋을 것 같다. 더 적은 투자금으로 수익률을 더 기대할 수 있는 다른 후보 단지가 없는지 지역 내에서도 좀 더 찾아볼 것 같다.
두 단지 중에서 일단 하나를 고르자면, 나는 부천 중동 보람마을아주를 선택하겠다. 입지 요소에서 각 단지의 장단점이 있지만, 교통적인 면에서 역까지의 거리가 더 가까운 세종주공의 강남접근성이 압도적으로 더 뛰어나지는 않으므로(20분 이상 차이가 나는 정도로), 지역 전반적인 환경의 장점이 부천이 산본보다 좀 더 우세하다고 생각한다.
그리고 무엇보다 20평대에서 보람마을아주의 계단식 방3개/화1개 구조가 산본 세종주공의 복도식 방2개/화1개 구조보다 더 선호도가 높기 때문에, 나는 같은 투자금으로 매수한다면 보람마을아주를 선택하겠다. 그러나 이 정도로 가치가 비슷한 단지는 매물 대 매물로 투자금을 얼마나 더 줄일 수 있는지, 매도자의 조건이 어떠한지에 따라 투자 우선 순위는 충분히 달라질 수 있으므로, 현장에서 협상 가능한 매물을 최대한 많이 비교하여 투자를 결정하면 될 것 같다. (절대적 우선 순위는 없으니, 더 좋은 조건의 투자를 만들 수 있도록 전임으로 손품을, 현장에서는 발품을 최대한 많이 팔아야 하겠다.)
✅ 작성하면서 느낀점 : 앞마당 임보 결론 부분 쓸 때마다 이 저환수원리 마지막에 다시 체크하는데, 수익률 계산 양식까지 첨부하면 결론이 좀 더 명확해질 것 같다. 이렇게 점검에 점검을 다시 하는 과정을 거치고 투자를 한다면 자기가 매수 결정한 아파트가 금방 수익이 나지 않더라도 의심이 덜 생기고 지킬 수 있는 투자를 할 가능성이 높을 것 같다. 잃지 않는 투자, 더 버는 투자를 위해서 아파트 수익률 보고서는 필수 확인 과정이라 말할 수 있다!!
