“앞으로 집값은 이렇게 움직입니다" — 반드시 알아야 할 규제와 정책의 흐름

안녕하세요.

경제적 자유를 꿈꾸는 분들에게

인생의 턴잉포인트가 되고 싶은 김인턴입니다.

오랜만에 글을 쓰는 것 같네요. 여러가지 일정 등을 보내기도 했고, 월급쟁이로 회사에 중요한 프로젝트를 처리하다보니 벌써 9월도 끝나가네요.

날씨도 분명 무더운 날씨가 이어졌는데 어느 순간 아침 저녁으로 시원하다 못해 쌀쌀한 날씨가 찾아왔습니다. 일교차가 심해지는데 감기 걸리시지 않도록 건강도 잘 챙기셨으면 좋겠습니다. 더불어 임장 가기 좋은 계절이 찾아오는데 더 즐겁게 다니시구요.

최근 시장에 대한 혼란스러움과 추가 규제에 대한 걱정 등으로 인해 혼란스러움을 느끼시는 분들이 많으신 것 같습니다. 그래서 오늘은 앞으로 시장 상황은 어떻게 흘러갈지, 그래서 어떻게 행동하고 대응해 가야 하는지에 대해서 이야기해보려고 합니다.

#현재 시장 상황

6월 27일, 대출 규제 이후 3개월이 지난 지금,

거래량이 많이 감소했다는 기사를 시작으로 대출 규제에 대한 영향이 부동산 시장의 수요에 영향을 주는 모습을 확인할 수 있었습니다. 하지만 최근 시장 분위기를 살펴보면 실거주 수요를 중심으로 거래가 조금씩 살아나는 곳들이 있기도 하고, 대출 한도 6억에서 상대적으로 자유로운(?!) 가격대를 보이는 지역의 경우에는 다른 지역대비 더 높은 거래량을 보이고 있는 것을 확인할 수 있습니다.

실제로 살펴볼까요?

아래 그래프는 아파트 매매/전세 거래량에 대한 그래프입니다. 

서울 전체를 살펴보면 6월달 1만건 이상으로 거래량이 늘어나면서 최근 1년간 가장 높은 거래량을 보였습니다. 이후, 규제가 나오면서 7월의 경우는 전달의 30% 수준으로 감소했습니다. 하지만 8월의 경우 현재 기준으로 7월보다 높은 거래량을 보여주고 있으며 실거래 신고까지 한달이라는 시간이 있기에 9월말까지 남은 기간을 감안한다면 현재보다 더 높은 거래량을 보이게 됩니다.

지역별로 뜯어서 살펴보면, 최상급지에 해당하는 서초구의 경우 토허제 해제 이후 급격하게 거래량이 상승했다가 재지정 이후 급격하게 감소하는 모습을 보였습니다. 하지만 점차 거래량이 늘어나더니 규제 직전까지는 300건 정도를 보였으며 규제 이후 190건으로 감소했습니다.

여기서 조금 더 들어가 생각해보면 서초구라는 지역에 있어서 가장 강력한 규제는 토허제 지정이었으며, 상대적으로 대출 규제는 이런 최상급지에는 큰 영향을 주지 않았음을 확인할 수 있습니다. 서울 전체의 거래량이 70% 수준으로 줄어든 것에 비해서 비율적으로 훨씬 더 적게 감소했기 때문입니다. 

다음은 서울내에서 중간에 해당하는 동작구입니다. 동작구의 경우는 조금 다릅니다. 확실히 대출 규제 이후에 거래량이 급격하게 감소했습니다. 즉, 대출 규제로 인해 큰 영향을 받은 지역이라는 것을 알 수 있겠죠. 하지만 해당 지역도 8월 거래량이 7월 거래량을 넘었고, 더 높아질 예정입니다.

마지막으로 선호도가 낮은 노원구를 살펴보면 거래량이 규제 이후 감소한 것은 맞지만 비율적으로는 50% 정도 감소한 수준으로 상대적으로 대출 규제에 대한 영향이 덜 하다는 것을 알 수 있습니다. 그리고 동일하게 8월 거래량은 7월보다 올라간 수준이며 대표적인 예시로 살펴본 다른 상급지 거래량 대비 절대적인 거래량 자체도 높은 수준임을 알 수 있습니다.

정리해보자면 다음과 같습니다.

첫번째, 6/27 대출 규제는 최상급지와 선호도가 상대적으로 낮은 지역에 미친 영향은 덜했다.

두번째, 규제 이후 거래량이 급감했으나 7월 대비 8월 거래량이 더 늘어나는 지역들이 늘어나고 있다.

세번째, 노원구를 예시로 오히려 선호도가 낮은 지역의 경우는 서울 아파트 전체 거래량에 있어서 큰 비중을 차지한다.

사실 대출 규제가 어떤 시장 상황을 염두하고 나온 건지는 그 배경을 알 수 없지만 아무래도 서울에서 중간의 징검다리 역할을 하는 지역의 거래를 줄이면서 전체적으로 시장을 안정화하고자 하지 않았을까라는 개인적인 생각이 드네요.

다만, 의도를 떠나서 일시적으로 그런 모습을 보이긴 했지만 3개월이 지난 현재 상황은 오히려 선호도가 낮은 지역들은 대출 규제와 무관하기에 거래량이 회복하면서 매도자의 경우 상급지로 갈아타기가 가능한 여건이 갖춰지게 되었습니다.

지난 특례보금자리론, 신생아 특례 대출 등의 시기를 참고하여 생각해본다면 이 수요가 앞으로 얼마나 큰 영향을 줄지 그 크기와 범위는 알기 어렵지만, 영향의 유무를 따져본다면 있을 가능성이 상당히 높다고 생각됩니다.

그리고 실제 현장의 분위기는 지난달부터 점차 실거주자를 중심으로 거래가 조금씩 늘어나기 시작했으며 최근에는 가격 조정이 어렵거나 중간에 물건이 날라가는 모습을 보이는 지역들도 하나 둘 생겼습니다.

#앞으로의 부동산 정책

주택공급 확대방안

최근 현장의 분위기가 달라지기 전, ‘주택공급 확대방안’이라는 제목으로 부동산 정책 및 규제가 추가로 발표되었습니다. 제목만 보면 정책인 것 같은데 추진과제 4-5번은 결국 규제에 관한 내용이었습니다.

쉽게 정리해보자면 ‘어떻게든 공급을 늘리려고 노력을 할거야. 하지만 당장은 어려우니까 일단 공급이 되기 전까지는 수요를 눌러볼게’ 라고 말할 수 있을 것 같습니다. 

올해까지는 그래도 올림픽 파크 포레온, 메이플자이, 이문/휘경 뉴타운, 장위 뉴타운 등에 입주가 있었지만 내년부터는 급격히 감소합니다. 향후 공급에 영향을 주는 착공 물량을 살펴보면 올해 아직 남아있다고 해도 3만호를 넘기기는 어려워보입니다. 이는 최소한 28년까지 공급이 부족한 상황이 이어질 가능성이 높다는 것을 의미합니다.

이번 정책 발표시 1주택자의 경우 전세자금대출 한도를 2억까지 제한하고 그전부터 전세자금대출에 대한 규제에 대한 이야기가 계속 나오는 이유가 앞으로 펼쳐지는 공급이 급격하게 감소하는 시장을 알고 있기에 이를 대비하기 위해서임을 간접적으로 느껴지는 것 같습니다.

결국 중요한 건 서울, 수도권의 공급은 향후 2~3년간 굉장히 부족하며 이는 이미 시작되었을지도 모르는 전세난을 만들고, 전세난은 전세가격의 상승을 그리고 전세 가격 상승은 매매 가격의 상승을 만들어낼 가능성이 굉장히 높다는 것입니다.

앞으로의 규제와 정책

여기까지 정리해본다면, 현재 시장 상황은 지금까지 나온 정책과 규제만으로 수요를 막기에는 어려운 모습을 보이고 있습니다. 그렇다면 당장의 공급은 늘릴 수 없기 때문에, 결국 수요를 억제하는 방향으로 흘러갈 가능성이 높습니다. 

지난 상승장에 있었던 규제를 참고해서 생각해보면 그리고 가장 쉽고 빠른 방법은 규제 지역의 확대입니다. 현재 규제 지역은 강남, 서초, 송파, 용산 이렇게 4개구만 해당합니다.

하지만 과거 상승장이었던 21년의 경우에는 전국에서 조정 지역이 아닌 지역을 찾기가 어려울 정도로 대부분의 지역이 조정지역에 해당했습니다. 이미 전례가 있기도 하고 이미 이번에 규제 지역의 대출 한도 자체를 줄여 놓은 것도 다음 정책을 염두하고 나왔을 가능성이 높습니다.

그 다음으로 세금을 통한 규제가 이어질 수 있습니다. 아파트를 보유하는 과정에서 내게 되는 재산세, 종부세 등의 보유세를 늘리는 방법이 대표적입니다. 이외에도 새로운 세금을 만들어 보유하는 것에 대한 부담감을 늘릴 수 있습니다.

그리고 이번 정책에서 토허제 지정을 기존 시/도지사가 하는 것에서 국토부장관의 재량으로 할 수 있는 것으로 변경하면서 시장 상황에 따라 단순히 규제 지역이 아닌 토허제 지정이 되는 상황이 생길 수도 있습니다. 즉, 실거주 2년을 하지 않는다면 매수 자체가 불가능한 상황이 되는 것이죠. 물론, 이건 어디까지나 가능성이고 정말 최악의 상황까지 생각했을 때를 이야기하는 부분입니다.

다만, 과거 상승장의 경험을 토대로 생각해보자면 수요를 억제하는 정책은 항상 부작용으로 이어졌고 현재 시장의 주체 자체가 과거 상승장과 다르게 실거주자임을 감안한다면 오히려 과거보다 더 수요를 자극하는 상황이 계속해서 이어질 수 있습니다.

정리해보자면, 앞으로 시장 상황에 따라 달라지긴 하겠지만 본격적인 규제 정책은 얼마든지 나올 수 있으며 리스크를 관리하고 상황에 맞게 대응하는 것이 점점 더 중요해지는 시기라는 것입니다.

그렇다면 이런 상황에서 어떻게 생각을 하고 행동을 하며 대응해야하는 걸까요?

#앞으로 부동산 시장에서 중요한 3가지

(1) 리스크와 편견

계속된 상승 분위기로 인해, 사면 오를 것이라는 생각이 점차 퍼져나가는 것 같습니다. 이런 시기일수록 리스크를 가늠하는 것이 필요합니다.

투자에 있어서 가장 중요한 ‘가치 대비 가격이 싼가?’라는 원칙을 고수하며 전고점 이상으로 거래가 된 아파트를 투자하는 것에 대해서는 정말 조심하시는 것이 필요합니다. 이외에도 다들 상승만을 생각할 때, 언제든 규제나 다른 시장 상황으로 인해 일시적으로 가격이 조정되거나 시장이 얼어붙을 수 있음을 생각하셨으면 좋겠습니다. 

무엇보다 중요한 건 정말 강력한 규제로 인해 시장이 얼어붙었을 경우, 비싼 가격에 투자를 하게 될 경우 버티는 것이 힘들 수 있기 때문에 항상 가격 수준을 가늠하는 것이 중요함을 기억하셔야합니다.

그리고 이를 바탕으로 편견을 걷어내는 것이 필요합니다. 구축이라고, 외곽이라고, 내가 원하던 단지가 아니라는 이유만으로 투자를 망설이지 않으셨으면 좋겠습니다. 

아쉬운 단지들이라고 해서 가격이 오르지 않는 것이 아니며, 충분히 싸게 산다면 같은 투자금으로 투자를 한다고 했을때 오히려 더 좋은 결과를 만들 수 있다는 것을 아셔야합니다.

단적인 예로, 수도권 외곽에 투자를 고민하고는 있지만 과연 돈이 될까? 앞으로도 오를까? 라는 생각 때문에 투자를 망설이게 됩니다. 이럴 때는 단순히 나의 생각과 느낌만으로 판단하는 것이 아니라 해당 지역과 단지의 가치와 과거의 모습을 살펴보는게 필요합니다.

2018년도 1월을 기준으로 약 3천만원 정도의 투자금으로 부천에 위치한 7호선 역세권 단지를 투자할 수 있었습니다. 해당 단지의 경우는 복도식임에도 불구하고 4채를 투자했다면 1.2억이라는 투자금으로 현재 기준 약 6.8억이라는 시세 차익이 생기게 됩니다. 만약 전고점 기준으로 판단한다면 11억이 넘게 되구요.

반대로 오른쪽에 있는 단지는 동작구에 위치한 상도 래미안3차로 해당 생활권 내에서 굉장히 선호하는 단지입니다. 같은 시기 1.8억으로 투자가 가능했고, 현재 시점으로 시세차익은 6.5억으로 더 많은 투자금이 들었지만 수익에 있어서는 크게 차이가 나지 않습니다. 

취득세가 들어가지 않나요? 라고 이야기하실 것 같은데 (해당 시기에 취득세 중과가 없긴 했지만) 이를 반영하여 상도 래미안 3차의 투자금이 6천만원 더 들어갔음을 참고해서 생각하시면 됩니다.

상대적으로 선호도에 밀리지만 그래도 괜찮은 준신축 혹은 (준)구축 아파트 그리고 서울은 아니지만 경기도에 주요 업무지구를 1시간 전후로 접근할 수 있는 아파트의 가격은 아직 멈춰있는 곳들이 정말 많습니다. 전세가 이미 부족해진 상황에서 전세 가격이 매매 가격에 붙는 시기는 생각보다 빨라질 수 있습니다. 그렇다면 상대적으로 적은 투자금으로 투자를 할 수 있는 기회가 찾아올 가능성이 높아지겠죠.(물론 가격이 싸다는 것이 전제되어야겠지만)

그렇기에 좋은 것들이 멀리 날아갔다고 손놓고 있는것이 아니라 다음을 생각하며 부지런히 시장에 관심을 갖고 할 수 있는 것을 하는 것이 필요합니다. 지난 가격에 붙잡혀서 계속 찾아오는 기회를 놓치시는 상황에서 빠져 나오셔야 합니다.

중요한 것은 단지가 '좋냐? 안좋냐?' 가 아닙니다. 가치가 있고 싸다면 그리고 감당 가능하다면 내 상황에서 최선의 선택을 하는 것이 중요하고 설령 내가 보고 있는 단지가 아쉬움이 느껴진다고 할지라도 막상 내게 찾아오는 결과는 생각 이상으로 상급지에 놓친 기회를 어느 정도 만회할 수 있다는 것이죠.

심지어 예시로 든 단지는 수도권 외곽에 위치한 복도식 20평대입니다. 지금 보고 계신 단지가 이 단지보다 가치가 더 있고, 전고점보다 낮은 가격이라면 더 이상 가치를 의심하진 않으셨으면 좋겠습니다. 현재 고민하고 계신 단지를 내가 너무 낮게 보는 것은 아닌지, 실제 가치대로 판단하는 것은 맞는지 다시 한번 더 스스로 확인해보세요. 그리고 확신이 드셨다면 망설이지 마세요.

(2) 환경

앞서 이야기 드린대로 향후 시장은 어떻게 변화할지 알 수 없습니다. 다만, 앞서 정리한 팩트만으로 이야기해보자면 공급은 계속 부족하고, 현재 정책만으로 수요를 누르기에는 역부족인 상황입니다. 그렇기에 추가로 규제와 정책이 나올 가능성이 높으며 이에 따라 혼란스러운 상황이 과거 상승장처럼 다시 시작될 수 있습니다.

과거 취득세 중과라는 규제가 나왔을 때, 계속된 규제 정책이 나왔을 때, 역전세로 인해 시장이 무너졌을 때 수많은 투자자와 동료들이 사라졌습니다. 하지만 여전히 시장 안에서 머물러 있는 사람들의 공통점을 찾아본다면 환경이라는 곳에서 계속 머물렀다는 것입니다.

그리고 그런 시기가 지나가고 돌아봤을 때 결국은 그 시기를 버텨내고 한걸음씩 계속 걸어간 사람들이 좋은 결과를 마주할 수 있었습니다. 막상 목표한 곳에서 멀어져 있는 줄 알았지만 오히려 성큼 다가간 내 모습을 발견할 수 있었던 것이죠. 포기하지 않는 것이 중요합니다. 그렇기에 포기하지 않을 수 있는 환경 안에서 머무는 것은 선택이 아닌 필수적임을 기억하셨으면 좋겠습니다.

(3) 멈추지 않고 롱런하겠다는 마음

처음에 저도 투자를 시작하면서 빨리 돈을 벌고 싶었고, 그래서 정말 열심히 했던 것 같습니다. 투자도 적지 않게 했구요. 하지만 우리가 원하는 노후준비를 위한 순자산 10억, 더 나아가 경제적 자유를 위한 꿈을 이루기 위해서는 생각보다 시간이 필요하다는 점이었습니다.

그렇기에 우선은 시간이 생각보다 필요하다는 것을 아셔야 합니다. 단거리 달리기가 아니라 장거리 마라톤이라는 것을요. 그리고 장거리 마라톤을 잘 마치기 위해서는 지치지 않고 그 시간동안 잘 달려가는 것이 필요합니다.

하지만 그 시간을 잘 버텨낸다는 건 꽤나 어려운 일이라는 걸 시간이 지날수록 더 크게 느끼게 됩니다. 처음에야 하얀 도화지 위에 그림을 그려가는 과정이기에 모든 것이 새롭게 다가오고 흥미롭지만 시간이 지나면서 어느 정도 그림이 완성된 다음에는 그 그림에서 부족하거나 수정한 부분들을 바꿔가는 과정이기에 티가 나지 않는 것 같더라구요.

그렇다보니 처음과 다르게 오히려 시간이 오래될수록 내 자신이 정체되어 있는 것 같고 실력도 제자리인것 같다는 생각을 저도 정말 자주했던 것 같습니다. 하지만 그래도 일정 기간 시간을 지나고 돌아보니 분명한건 내가 그리고 있는 그림은 느려도 조금씩 정말 아름답게 완성이 되어가고 있다는 것입니다.

이 그림이 아름답게 완성이 되어가는 시간을 잘 보내기 위해서는 멈추지 않고 롱런하겠다는 마음이 무엇보다 중요합니다. 그리고 롱런하겠다는 마음은 투자를 시작한 이유 그리고 투자로 이루고자 하는 목표에서 시작됩니다.

단순히 돈을 XX억 벌겠어라는 것이 아닌 인생을 살아가는 데 있어 이루고 싶은 구체적인 꿈이나 목표가 될 수도 있고 선한 영향력 혹은 가족과의 자유로운 시간 등 행복과 관련된 것일 수도 있습니다. 여기에 즐거움이 더해지면 됩니다. 즐겁기 위해서는 우선 잘해야 합니다. 잘하지 못하는데 즐거움과 재미를 느끼기는 사실 어렵잖아요. 그리고 잘하려면 일정 수준 이상의 노력을 넣어 가야합니다. 여기서 열심히 해야하는 이유가 생기게 됩니다.

물론 당장 열심히 한다고 해서 바로 잘하기는 어려울거예요. 하지만 분명 그래도 나 잘하는데 라는 생각이 드는 시기는 반드시 찾아오실 겁니다. 그리고 분명 재미를 느끼는 구간도 경험하실 수 있을거라고 생각합니다. 즐겁기 위해서 열심히 한다는 생각을 가지고 해 가셨으면 좋겠습니다.

원하는 목표와 꿈을 이루기 위해서는 생각보다 시간이 필요합니다. 그리고 그 시간은 적지 않은 시간일거예요. 그럼에도 이걸 알고 내가 투자를 시작한 이유와 목표를 항상 가슴속에 간직하셨으면 좋겠습니다. 여기에 즐거움과 재미가 더해진다면 롱런 할 수 있을테니까요.

이 글을 읽으시는 분들께서 어떤 이유로 투자를 시작하셨는지,

그리고 어떤 목표가 있으신지 댓글로 적어주세요.

한번 더 적어보면서 마음속에 새겨 보는건 충분히 의미가 있으니까요 :) 

저 또한 대댓글로 같이 응원드리도록 하겠습니다.



불안한 마음을 단단히 하고 투자를 하시는데 있어서 도움이 되었으면 좋겠습니다.

오늘도 긴 글 읽어주셔서 감사합니다.