[열기88기 30조 웨클] 3주차 강의 후기(더 버는 투자가 아닌, 잃지 않는 투자를 지향할 것)

[기록한 것]

1. 힘듦 속에서 노력과 행복이 공존할 수 있다는 것. 그 과정에서 버티는 것이 중요함. 10년의 투자 생활에서 어떻게 행복을 느끼며 해나갈지 고민해볼 것.
2. ‘잃지 않은’ 투자만 해도, 충분히 성과를 낼 수 있음. 입지 좋은 아파트 = 땅의 가치 + 건물의 가치, 결국에 건물가는 감가상각 되기 때문에, 땅의 가치에 집중하는 게 중요함.
3. 배운 것을 행동으로 옮김. 그리고 꾸준하게 반복함. 할 수 있는 것과 할 수 없는 것을 구분하고, 할 수 있는 것에 집중함.
4. 지금이 상승장이라고 느낌. 그래서 조급함. 우리가 아파트를 사야겠다고 느낄 때는 항상 상승장일 때임. 일반인의 시각과 같음.(대중의 시선) 하락장에서는 매수하기를 꺼려함.
5. 매수의 확신이 없으면, 만약에 센 규제가 나왔을 때 시장이 주춤할 수 있고, 가격이 꺾이게 되면, 고점에 잡았다고 후회하게 됨.
6. 미래 투자의 수익률 계산은 비교평가로 알 수 있음.
7. 가격이 오를지 말지를 예측하는 건 우리의 영역이 아님. 우리는 현재 가치 대비 가격이 저평가 되어 있는지 아닌지 저평가 여부만을 판단하여, 매수를 할지 말지 정하면 됨. 수익이 큰 투자 < 잃지 않는 투자

[느낀 것 & 적용할 점]

1. (서울 투자는 결국 땅에 투자하는 것) 수도권 투자는 결국 땅의 가치에 수렴한다는 것. 월부에서 말하는 서울은 강남 접근성 1시간 이내임. 강남에서의 물리적인 거리와 교통적인 거리를 아우르는 표현임. 상품성(연식)은 시간이 지나면 가치가 떨어질 것이지만, 입지독점성이 있는 땅이라면 꾸준히 가치가 오를 것임. 수요의 관점에서 바라보면, 강남에 일자리가 종로/중구, 여의도/영등포 부도심을 합친 것보다 많기 때문에, 강남으로 출퇴근이 용이한 주변에 살고자 하는 수요가 큰 것임. 강남은 학군, 환경, 교통, 직장 무엇 하나 빠지지 않는 최고의 입지를 가진 곳이지만, 아파트는 한정 되어 있기 때문에, 즉 공급 대비 수요가 많기 때문에 가격이 비싼 것임. 강남에서 가까울수록 수요의 크기가 커서 가격이 비쌀 수밖에 없음. 지방과 다르게 빈 땅이 없는, 즉 대체재가 없는 서울 땅의 특성 상 입지 독점성이 있기 때문에, 가치는 계속 오를 수밖에 없음.
2. (수익이 높은 투자, 수익률이 높은 투자) 서울과 같이 입지독점성이 있고, 가치가 높은 땅에 투자하는 것은 수익을 높이는 투자임. 전세가율이 낮기 때문에, 전세가가 올라붙어도 매매가가 금방 달아나는 특성 상 투자금이 많이 들기 때문에 수익률이 높기 힘듦. 대신 수익 그 자체는 큼. 내가 하는 서울 1호기 투자도 생각보다 전세가율이 낮아서 투자금이 많이 들었기 때문에 수익률 측면에서는 만족할 만한 수준이 못됨. 하지만, 장기 가치 투자로 볼 수 있어서, 10년을 본다면, 충분히 투자금 만큼의 수익을 기대할 수 있을 것임. 반대로 수익률을 높이는 투자는 앞으로 2호기를 목표로 보아야 할 지역이 해당됨. 투자금이 적기 때문에 소액으로 5년이상 또는 그 이하의 보유 기간을 가지고, 갈아타기의 목적도 포함하여, 수익률을 극대화할 수 있는 투자처를 찾아야 함. 땅의 가치가 그렇게 높지 못해서, 가수요가 충분하지는 않아서, 전세가율이 높고, 전세가가 올라 붙을 때 매매가가 쉽게 달아나지 않아, 소액으로 투자 기회를 꽤 오래 주는 곳을 타깃으로 삼아야 함.