안녕하세요.

어떤 상황에서도 투자자로 성장해 나가는 차근차근S2 입니다.

감사하게도 실전 임장 클래스 수강 신청에 성공하게 되었는대요.

무더움이 가시고 날이 조금은 선선해진 9월 오지랖 때문에 한가할 수 없는 부동산 투자자 한가해보이 멘토님과

함께 분위기 임장과 매물 임장을 하게 되었는대요.

그간 제가 해왔던 임장들이 성장하지 못하고 정체되어있었다는 것을 알게 되었습니다.

강의를 수없이 들었지만 정작 잘 적용하지 못하고 있었던 거였을까요? ㅠ

지금 바로 서울과 수도권에도 적용해볼 수 있는 

보이멘토님과 함께한 임장 클래스 후기를 시작해 보겠습니다.

고고 =33   

🍎 분위기 임장

• 교통, 거주환경_상권의 크기&  질)

어느 지역을 가던지 중심지를 가장 먼저 보아야 합니다.

교통은 늘 강조하지만 역과의 접근성이 멀어도 보조수단인 버스의 배차 간격이 좁아서 

역까지 이동하는데 10분 내외여도 사람들은 나쁘지 않다고 생각 합니다.

내가 생활하면서 나를 불편하게 만드는 유해 시설들이 없는 것을 선호 (예, 교도소나 소각장,유흥가 등등)

단순히 상권이 큰게 편리하고 좋은 것이 아니라 프리미엄 같은 질적으로 좋은 상권을 선호 합니다.

(부천시장 쪽의 현대 백화점 상권이나 대형마트, 병원시설 등이 함께 있는 곳)

• 단지 쾌적성과 자연 환경

   

단지의 쾌적함이란 동간 거리가 넓고 일조권을 해치지 않아 답답한 느낌이 아닌 쾌적함을 느끼게 하는 단지.

조경을 보아도 나무의 잎들이 무성해서 숲을 걷는 느낌이라면 장마철 같은 경우에는

단지에서 나는 습하고 쾌쾌한 냄새 등이 나고 또 바닥에 이끼가 껴있다는 것은 관리가 잘 안되고 있다는 것.

단지 주위의 보도블럭도 아스팔트로 되어있으면 비오는 날은 미끄러워 위험성이 있고

보도블럭으로 되어있어야 한다는 점. 도록의 폭과 간격. 저녁 임장시 가로등의 밝기 등등

이러한 작은 디테일들이 아파트의 가격을 결정하고 상승장에서 더 많은 수익을 얻을 수 있습니다.

• 거주 연령대에 따른 투자 

가족 수요가 있는 단지들은 초등학생의 자녀를 둔 부모라면 고등교육을 다 마치기 전까지는

이사를 잘 안 가려하기에 전세가가 안정적이고 변동의 폭이 적습니다.

연간 저축 금액이 적어 현금 흐름이 없는 분들에게 유용한 투자인 반면

20-30대의 젊은 층이 거주하는 단지는 손바뀜이 많고 전세가의 안정성이 떨어지지만

전세가의 상승이 빠르기에 매매가도 빨리 올라가서 투자금 회수가 빠릅니다.

그렇기에 종잣돈이 적으나 소득이 많은 사람에게 유용한 투자 방식 입니다.

🍋 매물 임장

• 30평대 구축

들어오는 입구의 신발장을 열어볼때 틀이 비틀어져있지는 않은지? 문이 잘 닫히는지?

그리고 거실이나 방마다 밝더라도 불을 켜면서 천장의 누수나 손상이 없는지 체크!

벽지와 바닥을 쓰~윽 보면서 내려 옵니다. 

화장실은 바닥이나 벽의 타일이 깨져있거나 손상되지 않았는지? 

그리고 덧방은 될 수 있으면 1번만 진행한다. (덧방의 덧방을 더하면 문턱에 물이 넘칠 수 있습니다.)

화장실 문 뒤를 물이 닫아서 들뜨거나 섞는 경우가 있다.

베란다나 뒷 베란다는 천장이나 벽면에 누수나 결로가 없는지 확인을 해야 합니다.

(결로는 외부와 내부의 온도차로 인해 물방울들이 생기면서 벽을 따고 오랫동안 누적되어 

곰팡이가 생기고 대부분 벽면에서 많이 발생 됩니다.)

누수가 발생하는 곳은 외부에 샤시를 감싸고 있는 실리콘에서 많이 발생되며

이런 고무들은 시간이 지나면서 삭아버리고 그 사이에 빗물에 세어 들어온다.

베란다 확장이나 전실이 있다고 아파트의 가치를 올리는게 아닌 옵션인 것 뿐이기에

더 높게 매매할 필요는 없습니다.

우리가 책임질 수 없는 누수는 윗집 누수 입니다. 윗집에서 수리를 안해주면 컨트롤할 수 있는 

방법이 없어요. 소송을 진행한다고해도 세입자가 누수로 인해 살기 싫다고 나가버리면

충분한 계약해지 조건이 되고 나가면 공실이되고 결국 내 돈으로 윗집의 누수를 내가 잡아야하는 꼴이 됩니다.

(윗집 누수는 절대 매수하지 말 것!)_ 또한 외부 크랙은 중대하자 입니다.

30평대는 거실을 장판이 아닌 강마루로 되어있는 경우가 많으며 손상상태를 볼때

세입자가 다칠 우려가 있다면 손상된 부분만 교체를 진행 합니다. 

(추후 세입자가 다쳤다면 임대인 책임으로 들어 올 수 있습니다.)

• 20평대 복도식 구축

20평대는 동간 거리와 단지내에 샷시 교체한 곳이 많은지 확인 합니다._실거주자들이 많다는 것

30평대와 다르게 평수가 적기에 거실 베란다 확장이 된 물건이 좋으며

전체적으로 넓어보일 수 있게 화이트 계열로 맞춥니다.

대신에 방안의 벽지는 그레이톤으로 맞추어 오래 사용하여도  빛바래거나 누렇게 올라오는게 방지 됩니다.

안방의 샷시는 기본적으로 깔끔하다면 시트지를 붙여서 화이트 톤으로 진행 합니다.

싱크대의 물을 틀어 놓고 (10초정도) 아래 분배기에 물이 세는지 확인 해야 됩니다.

주방 타일은 손상되지 않았다면 시트지 작업 가능 합니다.

• 30평대 준신축

2010년 이후에 지어진 단지들이 오히려 하자가 많이 있습니다.

( 자재비 급등했던 시기와 외국 노동자들이 늘어나면서 품질에 대한 불량 부분들에서 오는 

하자가 많이 발생 됩니다.)

매임시 공통적인 사항 외에도 방문 뒤쪽 손잡이 부분이 문콕으로 인해 손상 가지 않았는지?

거실 벽걸이 TV설치로 인해 "협의 없이 타공 진행시 동일 타일로 원상복구 한다."라는 특약을 

넣어 타공을 금지 해야 합니다. 벽 쪽은 거의 대부분 타일 형식으로 진행되어있기에 하나가 떨어지면

조금씩 떨어지면서 다음 세입자가 다칠 우려가 있습니다.

화장실의 경우 바닥 타일을 두들겨 보고 “콩콩”소리가 나면서 금이 가있거나 들떠 있는게 없는지 

확인 해야 합니다.

준식축의 하자체크 5가지_ 타일,샷시 손잡이,외벽의 크랙,앞&뒷 베란다 결로, 천장 중심부의 몰딩

🍊 중개사 및 소통 질의응답

저희들에게 가장 중요한 매임에 대한 태도(?)에 대해 이야기 해주셨습니다.

대부분 공부하는 분들은 당당하지 않은 태도를 통해 알 수 있다고 하셨습니다.

실제로 매수하지는 못하는데 매물을 보는게 죄송한 마음에 비타 500음료나 간식들을

사들고 오지만 정작 중개사님들에게 중요한 건 계약을 성사 시키는게 가장 중요하며

중개사가 있는 가장 큰 이유라고 하셨습니다.

매임시 당당한 태도& 물건에 대한 관심 (선 질문이 아니라 물건을 보고 난 후 질문이 나와야 한다.)

더불어 사전에 취합 받았던 질문들을 통해 매임시 주의해야할 점들을 알게 되었는대요.

협상의 팁으로 가계약 때 내가 꼭 넣어야하는 특약 2가지 정도를 강력하게 말하면

중개사님이 계약을 성사하고 싶은 마음에 반영될 확률이 높으며

다만, 계약서를 작성할때 특약을 추가적으로 말하거나 이야기한다면 그건 반영되기 어렵습니다.

🍒 한가해보이 멘토님 :)

8시간이라는 기나긴 시간동안 멘토님과 함께 임장하며 무엇을 중점적으로 봐야하는지?

그리고 매임시 중요한 점들.. 수리는 어느 정도로 진행해야하는지 가늠이 되지 않았는데

누수와 결로에 대한 막연한 두려움을 어떻게 대처하고 가격 협상까지 할 수 있는지 

알게 되었습니다. 

이젠 배운 것들을 적용하여 현장에서 적용하고 투자하는 저의 몫이 남아 있네요. :)

긴 시간동안 함께하시느라 충혈된 눈과 갈라진 목소리로 인해 멘토님의 건강이 걱정 되었습니다.

몸과 마음 건강히 잘 챙기시고 환절기 감기 조심하셔요. 멘토님 :D

정말 감사하고 행복 했습니다. 보이멘토님 아자아자!! 화이팅!!