✅아파트명: 당산 삼성래미안
✅위치(지도): 영등포구, 당산역 근처
✅입지평가
0. 지역개요, 인구
1. 직장=> 좋은 일자리를 찾아 이 지역에 들어올까? YES(여의도 금융권 본사 多)
2. 교통=> 특히, 강남 접근성이 좋은가? YES(강남 지하철 2호선으로 환승 없이 31분 컷.
3.학군=> 학군 때문에 이사 오는 지역, 단지일까? NO(학업성취도율 90%이상 중학교x)
4. 환경=> 사람들이 좋아하는 인프라인가? YES(백화점 3개, 대형마트 6개, 대형병원 7개)
5. 공급=> 투자할 당시, 2년 뒤 전세만기 시 전세 셋팅 걱정 없는가? YES(2027년 영등포구 입주x)
- 여의도동 - 아크로여의도원(492세대, 26.12.) =>오피스텔
- 당산동6가 - 디마크당산(192세대, 25.9.) =>도시형 생활주택
- 당산동4가 - e편한세상 당산리버파크(550세대, 28.3.)
- 양평동1가 - 영등포자이디스니티(707세대, 26.3.),
서울대방신혼희망타운(283세대, 27.6.)
=> 영등포구 내에서 아파트 공급은 총 1540세대로, 적정공급인 2천세대 이하여서 역전세 리크스 낮아 보임.
but 당산동에 들어오는 당산리버파크와 양평동 영등포자이디스니티는 500세대가 넘는 대단지 이므로 바로 옆 단지의 전세가에겐 영향을 줄 수도.
*공급정리
- 지역: 영등포구
- 인구수: 37.2만명
- 적정수요(인구X0.005)=1860세대
- 연도별 입주: 2025년 824세대, 2026년 707세대, 2027년 공급X
- 3년 연도별 입주 합계: 1531세대
- 연평균: 510세대
- 적정수요대비 공급수준: 0.33배
공급평가: S등급
6. 영등포구 top10 아파트 위치&가격
7. 입지 한판 정리
: 영등포구는 서울에서 3급지에 해당하는 상급지 답게 백화점, 대형마트, 종합병원 등 대형 생활 편의시설이 고루 잘 갖춰져 있다. 학군지로써의 기능은 덜하지만, 여의도와 당산을 중심으로 지하철 환승역, 상권, 학업성취도율이 높은 중학교, top10에 랭킹된 단지들이 밀집되어 있는 것으로 보아 지역 내에서는 여의도 생활권, 당산 생활권, 그리고 서울에서 귀한 신축 대단지 밀집지역인 신길 뉴타운이 가장 좋은 생활권이라고 생각해보았다.
8. 입지평가
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
- 현재 서울은 1~3급지 중 선호 단지는 고점을 뚫은 단지 대다수이므로, 당산삼성래미안도 2급지인 영등포구 내에서 top3단지 이기 때문에 전고점(17.3억)을 뚫은 가격임.(19.45억)
- 22년 전고점에 매수 했더라도, 마이너스가 아닌 현재 2.15억 순수익 발생. but 당시 전세가(11억)보다 현재 전세가(9억)가 2억 더 낮으므로 역전세 리스크 있었음. 따라서 "순수익 2억=역전세 2억"
- 23년 전저점에 매수 했다면 시세차익 순수익 4.25억. 전세상승분 1.5억 발생. 합이 총 5.75억. 역전세리스크 없이 순수익과 전세승분을 통한 현금흐름으로 또 다른 투자 진행할 수 있음. =>가치 대비 싸게 사야하는 이유!!
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 2급지 마포에서 17년식 신축 마포센트럴아이파크 중층이 19억. 상급지 연식 좋은 물건이 19억이므로 삼성래미안이 현재 비싸 저평가X.
2) 환금성 : 1000세대 이상 대단지, 영등포구 내에서 2번째로 선호 학군(당산서초, 당산중), 당산역 초 역세권으로 환금성 우수.
3) 수익률 : 지난 22년 전고점에서 샀어도 현재34%, 2억의 수익이 남. 23년 전저점에 매수했다면 수익률 55%, 순수익 4억대. but 전세가율이 너무 낮아 최소 6억의 투자금이 필요하므로, 수익률 100%에도 못 미침.
4) 원금보존 : 공급 자체는 적으나, 최근 전고점 뚫은 단지(급상승) + 낮은 전세가율로 매매가 하락 여지 있어 원금 보존 좋다고 할 수 X.
5) 리스크 대비: 적정 공급량보다 0.33배 더 적은 공급 예정으로 전세 리스크 없음. but 전고점 이미 뚫은 단지로 하락세로 인한 역전세 가능성 있음.
나의 투자 결론(매수 여부):
당산 삼성래미안은 당산 내에서 1등 단지이지만, 상급지와 연식좋은 아파트보다 비싸고, 최근 전고점 돌파와 낮은 전세가율로 인해 투자금이 많이 든다는 점에서 당장의 투자는 진행하지 않는 것으로 판단. 전세가율이 어느 정도 받쳐주어 투자금이 적어지거나 매매가가 조정되어 하락된다면 타이밍을 보고 매수해도 좋은 단지. (당산역 초역세권의 입지에 대한 가치 높으므로)
✅ 작성하면서 느낀점 :
아파트 수익률 보고서는 임보를 함축해 놓은 하나의 프로세스로, 임보에서는 저환수원리 중 자칫 한 가지에 너무 집중되거나 소홀할 수 있는 반면, 수익률보고서는 저평가, 환금성, 수익률, 원금보존, 리스크 하나의 항목씩 요목조목 따져가며 단지의 가치에 집중해 볼 수 있게 도와주었다. 투자의 기본인 저환수원리 원칙을 잊지 않고 앞으로 작성할 많은 임보에도 꼭 벤치마킹 해보아야 겠다.
- 저평가: 지역 내 뿐만 아니라 지역 간 비교평가 늘리기
- 수익률: 수익률 100%, 200%까지 갈 수 있는 단지일지 시뮬레이션 해보기
공급: 입주 단지 정확한 세대 수와 위치 확인하여 지도 위에 다시 한번 올려 파악하기.
