코크님 잔쟈니님 보아라~ 월부 재입성 8개월만에 수도권 비규제 1호기 완료했습니다. [꾸준히해보는거야]

안녕하세요!

월부에서 꾸준히 투자자로 성장하고 싶은

꾸해보입니다.

오늘은 미뤄왔던

(한 번 미뤄지니 한 없이 미뤄지는 매직~)

1호기 복기글을 작성해보며

1호기 과정에서 잘한 점과 아쉬운 점을

객관적인 시선으로 점검해보려 합니다.

저도 1호기 전까지

어떻게하면 나도 1호기를 할 수 있을까 막막한 마음으로

실전투자경험 게시판의 글을 많이 읽었던 기억이 있습니다.

조금이라도 도움이 되었으면 하여

투자과정을 상세하게 적어보았습니다.

1. 결국 월부로 다시 돌아오다.

 23년에 처음 ‘내마기’로 월부에 잠깐 발을 담궜다가, 직장과 병행하기 어렵다고 판단하여 6월 지투기를 마지막으로 멈추게 됩니다. 하지만 24년 0호기 이슈로 인해 25년 5월 월부에 재입성 하게 되었고, ‘내가 잘 모르는 만큼 결국 내가 감당해야 할 것도 많아진다’ 라는 아픈 교훈과 함께 이전에 작성했던 비전보드를 다시 꺼내어 ‘투자하는 직장인이 아닌 직장인 투자자로서 어떻게 하면 노후가 걱정되지 않을 만큼 목표한 자산을 쌓을 수 있을까’ 진지하게 고민하는 것부터 다시 시작했습니다. 

2. 그 당시 최대 난제, ‘그래서 종잣돈 1억으로 수도권 갈까요? 지방 갈까요?’

 사실 월부 커리큘럼을 따라가면서 1호기를 준비하는 것이 초보 투자자인 저에게 너무나도 좋은 환경인 동시에 벅찬 환경이었습니다. 게다가 계획하기를 좋아하지만 실행력은 부족한 제가 1호기라는 결과를 만들기 위해서는 그동안 행동했던 저의 ‘행동 방식’을 바꾸는 게 필요했습니다. 완벽한 투자를 준비하는 게 아니라, 내가 할 수 있는 최선의 투자를 실행하는 것이 목표였기 때문에, 계획은 최소한으로 실행은 누구보다 빠르게 움직여야 했습니다.

 하지만 방향 설정부터 쉽지 않았습니다. 종잣돈 1억을 들고 있다면 누구나 한 번쯤은 해보았을 고민. 바로 ‘지방 갈까요? 수도권 갈까요’ 라는 무한궤도에 빠지게 됩니다. ㅋㅋ 지금은 이 질문이 잘못된 것이라는 걸 너무 잘 알지만, 그 때는 지방이 마치 빠르게 돈을 벌어 수익을 높일 수 있는 것처럼 보였습니다. 고민이 깊어진 시기에, 마침 운이 좋게 잔쟈니 튜터님을 강사와의 임장에서 만나뵐 수 있게 되어 질문을 드리게 됩니다.

 저의 0호기 상황, 그래서 종잣돈 1억으로 앞으로 투자 방향에 대해 질문을 드렸고 잔쟈니 튜터님께서는 부족한 질문이란 없다고 먼저 말씀해주시며 제가 고민했던 지점을 정확하게 짚어주셨습니다.

“꾸준히해보는거야님의 0호기 매수는 경험이에요. 매도도 경험이 되겠죠. 앞마당은 수도권과 지방 2:1 비율로 늘리시면 좋을 것 같아요”

아픈 0호기에 대해 ‘경험’이라는 말은 저에게 큰 위로인 동시에 앞으로 나아가는 원동력이 되었고, 방향성이 잡혀 이제 정말 투자에 몰입해보자는 굳은 다짐을 하게 됩니다.

3. ‘확언’을 통해 투자 기한을 정하다. 

 강의를 계속 수강하며 좋은 시장에서 내가 할 수 있는 최선의 투자를 하고 싶다는 생각이 들었고, ‘투자기한’을 명확하게 정하면서 막연했던 1호기의 꿈을 ‘해내고 싶은 1호기’로 바꿀 수 있었습니다.

사실 매물 100개까지 보지 못했지만.. 목표가 높으면 실행력도 높아진다고..ㅎㅎ

매일 자기 전 목실감 겸 확언을 작성하며 결국 1호기를 해냈을 스스로를 생각하면서 하루 하루를 버틸 수 있었던 것 같습니다.

(확언 과정에서 목표에 한걸음 더 다가갈 수 있도록 확언을 “과거형”으로 바꿔주신 히말라야 달리님 감사합니다>.<)

4. 부스터를 달아준 ‘열반스쿨 실전반’

 의지도 다졌겠다, 목표도 세웠겠다, 행동으로 조금씩 바꿔나가고 있었고 멘토님, 튜터님께 질문을 드릴 기회가 있다고만 하면 저는 1호기 물건을 어떻게 하면 찾을 수 있는지 물어봤던 것 같습니다. 분명히 투자할 수 있다고 하는데 제 눈엔 투자물건이 잘 안보였기 때문이죠.

 그렇게 벌써 투자 기한인 12월 직전인 11월이 되었고, 제가 잠시 방황하고 있을 때 운이 좋게 강사와의 만남 시간을 가지고, 첫 열반스쿨실전반에 가게 됩니다.

• 강사와의 만남 - 코크님의 답변, 그 속에서 깨달은 조급한 마음

월부 사옥에는 오프강의를 들으러만 가봤지 그 때 처음 5층까지 올라가 본 것 같습니다. 어떤 멘토님이 오실까 같은 조로 배정된 동료분들과 기대하고 있었고, 구두소리가 들리더니 코크님께서 뽝! 등장하셨습니다. 이미 앞자리를 선정해놓은 터라 더 떨렸던 것 같습니다.ㅋㅋ

저는 코크님께 ‘현재까지 본 매물이 있는데 사진 상 수리가 잘 되어 있지만 세입자 비협조로 인해 집을 볼 수가 없는 상황에서 어떻게 해야 할까’ 라는 질문을 드렸고, 코크님께서는 바로 사진을 갖고 있는지 물으시며 사진을 직접 검토해주셨습니다. 사실, 사진만 보고 매물은 직접 보지 못했기 때문에 질문을 드리는 게 굉장히 조심스러웠지만, 힘들더라도 부사님을 통해서 세입자의 협조를 구해야 한다고 말씀해주셨습니다. 

 제가  이 질문을 직접 코크님에게 드리며 스스로 깨닫게 된 점은 아이러니하게도, 2순위 매물이 없으니 사진으로만 본 매물에 매몰되어 조급해지는 저의 모습과, 이렇게까지 어렵게 협조를 얻어서 투자를 했는데 만약 투자할 수 있는 더 좋은 단지가 있다면?이라는 불안함이었습니다. 그 때 뭔가 잘못된 방향으로 나아가고 있다는 느낌이 들었습니다. 스스로의 투자에 확신이 없다는 걸 깨닫게 되었던 순간이었습니다.

• 첫 열반스쿨실전반 - 느리더라도 원칙을 지키는 투자를 하자

 그렇게 조급한 마음을 잠시 누르며, 1호기도 중요하지만 튜터님과 직접 소통할 수 있는 첫 실전반에도 집중하고 싶었습니다. 두 마리의 토끼를 잡을 수 없는 것처럼, 실전반 과정을 따라가기에 급해 1호기는 잠시 멀어졌던 것 같습니다. 하지만, 12월까지 꼭 해내고 싶었기에 당시 담당 튜터님이었던 짱2튜터님께 질문을 드리게 됩니다.

“튜터님, 1호기 해내고 싶은데 실전반에도 집중하고 싶어요. 1호기 잠시 미뤄 놓아야 할까요?”

“꾸해보님, 비행기가 이륙할 때 어떻게 하죠?”

으엥? 갑자기 비행기?!! 하지만 곧 깨달았습니다. 튜터님은 제가 “전력을 다해야 하는 시기”라고 말씀해주셨습니다. 그래, 투자하러 월부를 온 거지 공부하러 온 게 아니니까. 그때 실전반에서 제대로 배워 꼭 1호기로 연결시켜야 겠다는 마음을 다잡을 수 있었던 것 같습니다. 그리고 ‘물건을 직접 만든다’ 라는 말을 이해하고 사장님과 좀 더 매물에 대한 조건에 대해 이야기하는 시간을 늘리게 되었습니다.

짱2튜터님의 조언 아래, 앞마당에 대한 가치판단을 다시 해볼 수 있었고, 앞마당 원페이지를 처음 작성해보며 전수조사를 하며 내 종잣돈으로 가능한 지역과 단지들을 가치별로 다시 추려보았습니다. (가치 있는 앞단의 지역과 단지부터 다시 볼 수 있도록 조언해주신 짱2튜터님 그리고 앞단부터 보라고 말씀해주신 주토 조장님 실전반 동료분들 감사합니다❤️)

5. 배웠으니 이제 진짜 행동으로 옮겨볼 차례! 매물 털러 가즈아~

#투자 단지 선정 및 투자 과정

• (1) 비규제 앞마당 3개 만들기

  (2) 전수조사 통해 가치 있다고 생각하는 단지 가치순위 매기기

  (3) 종잣돈 + 5천만원으로 가능한 단지 추리기

  (4) 전임을 통해 앞 단의 단지부터 투자 가능한지 직접 확인해보기

  (5) 매임을 통해 가격 네고 된 적 있는지 확인해보며 종잣돈으로 가능한지 직접 확인하기

  (6) 1, 2순위 매물 뽑고 인근 부동산 워크인 하며 내 매물에 대한 확신 가지기 + 매물코칭 신청 + 특약정리

  (7) 매코 확인 후 가계약 입금

# 날짜별 기록 (25년 12월 타임라인)

• 1일차 - 앞마당A 1순위 매물 발견 =>매물코칭 신청 결심(투자자 3명 달라붙은 상황)
  1순위 매물 발견! 조건은 좋은데 매매가 싼 편이 맞나? 수리 상태 나쁘지 않지만 투자금에 들어올 수 있을까?

  (부사님의 적극적인 공세, 투자금 맞춰 주인전세 빼주겠다는 조건 확인) 

   

• 2일차 - 앞마당A 다른 물건 매임 및 워크인 =>매코실패ㅠㅠ 그래도 해야 할 일을 하자.
  내가 본 1순위 매물 단지 주변 부동산 다니며 조건, 매매가 매력적임을 확인 + 투자금 더 들지만 수리상태 더 좋은 매물 발견(수리 상태 더 좋은 이 물건 말하며 기존 1순위 물건 더 깎아볼 수 있겠다는 협상 카드 획득) 

   

• 3일차 - 앞마당A 1순위 매물 다시 매임 =>매코 성공!
  매물 다시 매임하며 수리상태 꼼꼼히 확인하고 사장님께 수리상태 어필하며 매매가 조정 어필.
• 3일차 - 앞마당A 주변 단지 워크인
  더 좋은 조건에 더 싼 가격 있는지 확인
  1순위 매물보다 선호도와 조건 떨어지지만 매매가 시세 대비 3천만원 싼 C매물 브리핑 받음.

• 3일차 - 앞마당B 2순위 매물을 찾아 매임
  매물 4개 보며 1순위 매물에 대한 확신이 생김. 매임 끝나니 저녁 7:30 경이었고 주변 무인카페에서 매물정리 및

  7:50시까지 매코 질문지 작성 후 제출

   

• 4일차 - 잔쟈니멘토님과의 매물코칭

  1등 물건에 대한 확신 밀 멘토님이 알려주신 리스크 확인, 추가 검토 매물 확인하기 미션

  추가 검토 매물은 워크인 때 이미 브리핑 받은 3천만원 싼 C매물!

  그러나.. 6시 이후에 볼 수 있었고, 그 전에 1순위 매물 다른 투자자가 투자할 수도 있는 상황. 1순위 매물 부사님께서 다른 투자자가 연락주기로 했다고 얼른 결정해야 한다고 말해주심.

• 4일차 - 추가 검토 C매물 직접 볼 수 없다면 부사님 눈으로 확인하기

  매물을 직접 볼 수 없다면 그 물건을 본 부사님의 눈을 믿고, 매물의 상태가 특올수리인지 확인

  수리 상태로 앞 단에 있지만 특올수리는 아니라는 말을 믿고, 1순위 매물 놓치는 리스크가 더 크기에 과감히 가계약 입금.
   

*잘한 점
- 매물코칭 질문지 작성 제출 8시 전까지 앞마당 최대한 매임하고 그 자리에서 질문지 작성한 것.
- 매물코칭 아침 이른 시간에 받아 추가검토 매물까지 검토할 여유가 있었던 것.
- 1순위 매물 놓치지 않기 위해 추가 검토 매물 과감히 제외시킨 것.
- 제외시킬 때 매물 직접 본 사장님의 눈을 믿고 집요하게 수리상태 어땠는지 1순위 매물과 비교하여 비교우위에 있지 않다고 확신을 얻고 제외시켜 1호기 투자에 아쉬움이 남지 않게 한 것.
- 목표 매수가만큼 협상 되지는 않았지만 수리 상태+비슷한 가격 조건 좋은 매물 언급하며 매매가 조정 마지막까지 어필해서 50만원이라도 더 깎은 것.
- 특약 미리 정리해서 긴박한 상황에 대응한 것.
- 가계약 쏘기 전에 끝까지 매매가 조정해주신 사장님께 감사한 마음으로 부동산 방문해서 인사 드리고 좋은 인상 남겨 가계약금 쏜 것. 동시에 들어가야 할 특약 다시 한번 확인하고 상기시켜 드린 것.
- 가계약 쏘기 전에 해당 단지 관리사무소 전화 해서 아래층 위층 1년 간 누수 이력 직접 확인한 것.
- 집주인에게 어디로 이사가시냐 물어본 것. 부사님이 갑자기 말을 가로막아서 당황했는데 집주인이 대답해주셔서 전세만기 시점 공급으로 인한 리스크는 아님을 확인.

*아쉬운 점
- 매코 처음 해봐서 질문지 작성에 시간이 오래 걸렸음. 다음부터는 매코 받는 날짜 정해놓고 앞마당 더 넓게, 더 빠르게 털어 여유 있게 질문지 작성할 것.(아슬아슬 제출했다;;)
- 사장님께 계속 매수 의사 대답을 지연시킨 것. 잘못해서 날아갈 수 있는 상황이었음. 매물에 대한 확신이 들었고, 매코 통과되었다면 용기 내어 한 걸음 나아가는 힘도 필요하다는 것. 너무 머뭇거리지 말 것.
- 목표 매수가 한번만 더 이야기해볼걸.. 2번까지 밖에 말하지 못한 것. 
- 가계약금 쏠 때 부동산 굳이 방문할 필요는 없었던 것. 내 시간과 체력도 중요하다!
 

6. 복기 글을 마무리하며..

 제가 생각하기에 제가 1호기를 할 수 있었던 건 실력이 아닌 ‘초심자의 행운’ 같은 것이라 생각합니다.

 그리고 멘토님, 튜터님, 동료분들의 무한한 응원 덕분이었다고 생각합니다.

 돌이켜보니 쉽지 않은 상황도 제가 한 걸음 더 성장할 수 있는 경험이었던 것 같습니다.

- 투자자로 인해 지친 사장님의 일침, ‘요새 젊은이들이 부동산 시장에서 설친다니까~’

- 매코 실패로 1순위 매물이 다른 투자자에게 넘어갈 뻔한 상황

- 매코 질문지 작성이 생각보다 오래 걸려 잘못하면 시간 내에 질문지 제출을 못할 뻔한 상황

- 물건을 한번 본 다른 투자자보다 두 번 본 나와 계약을 하고 싶어하셨던 부동산 사장님.

- 이미 500만원 네고 하고도 ‘젊은 사람이 투자하니까 좀 더 깎아주세요’ 라며 매도자 설득하여 50만원이라도 더 네고해 주신 부동산 사장님.

- 젊은 사람이 어떻게 이렇게 빨리 부동산 시장에 입문했어~ 다독여주시며 잘 사는 거라고 말씀해주신 매도자.

저에게 어려웠던 상황은 마음을 다잡을 수 있는 예방 주사가 되었고, 부동산 투자는 결국 ‘사람과의 관계를 맺는 일’ 이라는 것을 1호기를 마무리하며 실감할 수 있었습니다. 1호기 복기 글을 쓰니 후련하기도 하지만 이제 진짜 투자자로서의 여정이 시작된 것 같기에 더 책임감을 가지고 더 실력을 쌓기 위해 노력해야 겠다는 마음이 듭니다.

1호기로 자만하지 않고, 더 실력 있는 투자자가 되기 위해 노력하는 투자자가 되겠습니다.

혼자 성장하는 투자자가 아니라 함께 성장하는 투자자가 되겠습니다.

혼란스러운 시장에 오늘도 여전히 치열하게 1호기의 꿈을 향해 달려가고 계시는 모든 월부 분들을 응원하며, 저도 언제나 멀리서 응원드리겠습니다. 2026년 6월 30일까지 결국 1호기 해냈다! 해냈다! 해냈다!🔥🔥🔥

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.