<열기 88기 월부 3달이면 7(친)구할조 sunny23> 수익률 보고서 (미니임장한 지역은 아닙니다.)

부천 원미구 중동 <한라주공 2단지 아파트>의 수익률 보고서

✅아파트명: 부천시 원미구 중동 한라마을 주공 2단지 

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

부천시 종사자수 318,670명

2. 교통

강남역 1시간 7분

시청역 1시간

여의도역 54분

3.학군

석천중 91%(특목고 진학률 4%/외고만), 중원중 78%(특목고 진학률 0%)

-석천중이 유의미

4. 환경

*A등급

현대백화점 중동점 755m (도보 12분)

이마트 중동점 783m (도보 14분)

5. 공급

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 

현재 전세를 안고 매매 가능한 물건 중 가장 저렴한 물건(9층/15층)의 수익률 분석시 

전고점에서 매도를 한다고 가정했을 때 수익률이 97프로이다. 

아직 저평가인 매물이라고 생각되나 수익률을 보고 판단했을 때 아쉬운 수준이다. 

2) 환금성 : 

9층으로 환금성 양호

3) 수익률 : 

-투자금 1.1억(현재 시점 매수 가능한 물건의 매매가 3.6억/ 전세가 2.5억)

-100프로 수익률 (연평균 10프로) 위해서는 10년간 1.1억 만큼 올라줘야 한다.

-3.6억+1.1억= 4.7억

→전고점 4.67억에서 3천이 올라야 하는 상황임

4) 원금보존 : 전세가율 69.4% 

5) 리스크 대비: 역전세 대응 가능하다면 O

나의 투자 결론(매수 여부):  매수하지 않는다. 

1. 저평가: 아파트 1개만으로 판단불가
2. 환금성: O
3. 수익률: 전고점 4.67억에서 3천만원이 오르면 수익률 100프로이다.
4. 원금보존: O(전세가율 69.4%)
5. 리스크대비: 역전세 대응 가능하다면 O

✅ 작성하면서 느낀점 : 

-강남과의 근접성이 약간 아쉽고(1시간 이내였으면) 수익률 부분에서도 기대치보다 아쉬운 수치였다. 

-전고점에서 3천이 오른다는 가정이 현실적으로 충분히 가능해 보이지만, 200프로 이상의 수익률이 예상되는

비슷한 조건의 다른 아파트들을 찾아보고 싶다.

-부천 내의 다른 아파트들과 비교 후 지역별로도 비교해야 할 것 같다. 

-왜 보고서가 몇 억짜리가 될 수 있다고 하셨는지 알 수 있는 좋은 기회였다.