안녕하세요, 괭이부리말입니다.
9월 들어 부동산 시장이 들썩이며, 조급한 마음이 드실 수 있을 것 같습니다.
7~8월 뜸하던 신고가 알림이 2주 전부터 다시 늘어나더니, 오늘 아침에는 생활권 전역에서 알림이 쏟아지는 곳도 있었는데요. 그런 지역을 임장하고 계신 분들은 더욱더 마음이 급해지실 수 있을 것 같습니다.
오늘 아침 너나위 님께서도 “이럴 때 FOMO(나만 기회를 놓칠까 불안해지는 심리)에 빠지지 말고 원칙을 지켜 올바르게 의사결정을 하자”는 취지로 칼럼을 써주셨는데요,
글 속에서 2018년 여름 1차 급등기와, 이어서 발표된 ‘9. 13 주택시장 안정대책’ 이후 종합부동산세(종부세) 강화로 일시적으로 집값이 약 10% 하락하였던 사례도 함께 짚어주셨죠.
이번 기회에, 현재 논의되고 있는 공시가율 현실화 방안 재시행, 공정시장가액비율 상향이 현실화된다면 어떤 변화가 있을지 정리해 보고자 합니다.
1. 종합부동산세란?
종합부동산세는 간단히 말해 “집이나 토지를 많이 가진 사람에게 부과하는 추가 세금” 입니다. 이미 내고 있는 재산세와 별도로, 개인이 보유한 전국의 주택·토지를 합산했을 때 일정 기준을 넘으면 부과됩니다.
정부는 이 제도를 통해 (비경제활동인구의) 고가 주택 보유를 억제하고, 물량 출회를 유도하여 시장 안정을 꾀하고자 하는 것으로 보입니다.
2. 종부세는 얼마부터 내나요?
(1) 기본 계산법
- 과세표준(세금 부과 기준 금액) = (총 부동산 공시가격 - 9억 원) x 공정시장가액비율(60%~100%)
- 단, 1주택자는 12억원까지 공제가 적용됩니다.
여기서 공시가격이란 정부가 정한 집값 기준으로, 현재는 시세의 약 69% 수준입니다.
또한, 공정시장가액비율은 정부가 시장 상황 변동에 즉각적으로 반응할 수 있는 수단으로 법 개정 없이 정부의 판단에 따라 변경이 가능한 조정비율입니다. 현재는 60%이지만, 80% ~ 100%까지 올리는 방안이 논의되고 있습니다.
(2) 실제로는 어느 금액부터
- 현재(공시가격 70%)
○ 다주택자(단독명의) : 시세 기준 약 13억 원부터
○ 1주택자(단독명의) : 시세 기준 약 17억 원부터
○ 공동명의 : 시세 기준 약 26억 원부터
- 규제 케이스 1(공시가격 80%로 상향)
○ 다주택자(단독명의) : 시세 기준 약 11억 원부터
○ 1주택자(단독명의) : 시세 기준 약 15억 원부터
○ 공동명의 : 시세 기준 약 23억 원부터
- 규제 케이스 2(공시가격 100%로 상향)
○ 다주택자(단독명의) : 9억원 부터
○ 1주택자(단독명의) : 12억원 부터
○ 공동명의 : 18억원 부터
3. 종부세는 얼마나 내게 되나요?
예를 들어, 3주택, 총 자산 30억 원 보유 시를 가정해 보겠습니다.
- 현행기준(공시가율 70%, 공정시장가액비율 60%)
○ 단독명의 : 약 480만 원
○ 공동 명의 : 약 90만 원
- 규제 강화시(현실화율 80%, 공정시장가액비율 100%)
○ 단독명의 : 약 1,560만 원
○ 공동 명의 : 약 300만 원
- 세법 개정시(현실화율 80%, 공정시장가액비율 100%, 중과세율 2배*)
* 과표 구간별로 달라질 수 있으나 계산편의를 위해 단순 2배로 계산 하였습니다.
○ 단독명의 : 약 3,000만 원
○ 공동 명의 : 약 600만 원
정리
종부세 관련 공정시장가액비율은 정부가 의지만 가지면 변경이 가능한 사항입니다. 공시가격 현실화율 상향, 공정시장가액비율 100% 상향 등 과거 대비 한 번에 쎈 규제를 실시하고, 극단적인 증세 케이스를 강조하는 기사가 쏟아진다면 열기를 잠시 식히는 효과는 있을 수 있겠습니다.
다만, 현재 고가 시장에서 매수를 하고 계신 분들이 대출 비율이 낮은 현금부자인 점을 고려할 때, 공동명의 활용시 연 300만원~ 600만원 수준의 증세 효과가 장기 추세를 바꾸는 결정적인 요소가 되기는 어려워 보입니다.
그렇다면, 현재 단기적인 시장 분위기에 휩쓸려서 비싼 것을 따라가며 매수를 하거나 / 규제가 나오면 떨어지겠지 하는 희망 섞인 기대에 기반하여 의사결정을 해서는 안 되겠습니다.
실제 증세 효과를 따져보며, FOMO나 시장 예측이 아니라 현 시장 상황에서도 저.환.수.원.리의 원칙에 따라 올바른 의사결정을 해나가야겠다는 점을 확인해 볼 수 있었습니다.
조급함에 휩싸이지 마시고 이번 한달 한 개의 앞마당에 집중하여 투자 결론까지 꼭 내려보시면 좋겠습니다.
감사합니다.
