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주우이, 너바나, 자음과모음

열기 88기 58조 렌로입니다.
3강에서는 수익률 보고서를 어떻게 작성하는지에 대해 상세하게 배울 수 있었습니다.
조모임때에도 기존 설명해주던 수준을 넘어 조금 더 상세해진것 같다는 얘기를 들었는데, 처음 수익률 보고서를 접하는 입장에서, 이 보고서가 몇 십억짜리 보고서가 될 수도 있다는 얘기에 가슴이 두근거렸습니다.(하하)
(하지만 생각보다 이해하기가 어려워서 강의를 중간중간 멈추고 따라가느라 진도가 빠르게 나가지는 못 했습니다.)
각 페이지마다 기억에 남았던 문구들을 적어보면서 3강을 복기해보려고 합니다.
수익률 높은 투자 vs 수익률 낮은 투자
“입지가 있는 곳, 즉 수요가 있는 곳은 장기적으로 가격이 오릅니다.”
“입지를 모르면 같은 가격으로 덜 좋은 것을 살 수 있습니다. 가치와 가격을 살펴보며 내가 고른 아파트가 진짜 좋은 아파트인지 확인하기 위해 우리는 투자 기준을 꼭 기억해야 합니다.”
“어떤 아파트를 사는지에 따라 수익이 결정되는데, 가치를 모르면 기사에 휘둘립니다.”
수익률 높이는 입지분석 방법
입지분석
“ 입지평가에는 기준이 있습니다.”
직장 / 교통 / 학군 / 환경 / 공급 ---- S ~ C단계로 구분
(직장)
좋은 직장 - 직주근접 - 거주 수요 발생 - 가격 영향 * 서울 구단위, 경기는 시단위
(종사자 수/ 양적인 측면)
(교통)
직장이 있는 곳에 거주하기 어렵다면 업무지구로 빨리 갈 수 있는 곳에 수요 발생
(중심업무지구까지의 시간, 지하철 접근성)
* 지방의 경우 수도권과 달리 교통의 중요성이 상대적으로 낮음
(학군)
경제적 여유 - 교육열 - 좋은 교육환경 - 수요 발생(전세 수요) - 가격 영향
(중학교 학업성취도 평가 / 좋은 고등학교를 보내기 위한 조건)
* 학군 수요가 있는 곳은 전세수요가 받쳐줌
(환경)
사람들의 구매력(소비력)을 볼 수 있는 요소
(백화점, 대형마트)
* 상권을 볼 때는 선호하는 상권인지가 중요
(공급)
공급은 투자자에게 기회이자 리스크
(적정 수요 대비 공급물량)
* 3년간 예정된 공급물량 확인 필요, 이동이 특히 많은 지역
수익률 분석
똑같은 가치를 가지는 아파트도 어느 시기에 사느냐에 따라 수익, 수익률이 달라짐
싼 시기, 싸게 사야 수익과 수익률이 높아짐
(100%수익률, aka. 연 평균 10% 수익률 기준, 얼마만큼 더 올라야 하는지 보기)
* 예시
현 매매 10억 / 전세 5.5억 VS. 현 매매 9.5억 / 전세 6.0억
투자금 4.5억 투자금 3.5억
전고점 9.3억 전고점 11.5억
전세율 55% 전세율 63%
10억 + 4.5억 = 14.5억 9.5억 + 3.5억 = 13억
전고점 ~ 수익률 100%까지 전고점 ~ 수익률 100%까지
5억 가까이 올라야 함 2억정도 올라야 함
→ 후자가 저평가 되어있음
개별 단지 단위로 가치와 가격 판단 필요
현재 가격 회복선 : 과천 - 판교 - 구 성남 라인
가치를 알게 하고, 가치를 믿게 하고 시장을 기다릴 수 있게 하는 것이 아파트 수익률 보고서이며
매수가 가장 쉽고, 보유와 매도가 어렵다. 10년은 보유한다고 생각해야 한다.
현장의 이미지를 머릿속에서 그릴 수 있어야 한다. 최소 3군데 ~ 10군데 앞마당을 만들어야 한다.
저환수원리에 입각하여 투자 결론 내보기
이후, 비교평가 실시(같은 가격 아파트 여러개 끊임없이 비교하여 입지가 더 좋은곳 선택
(최소한 앞마당 3개가 있어야 비교평가 가능, 집/회사 근처부터 앞마당을 늘려 3곳 이상 만들기)
첫 임장 지역 선정 방법
1. 선입견 버리기
2. 지역의 입지와 가격을 알고 비교평가 하기(비슷한 환경을 가진 지역의 상황을 고려)
3. 임장 습관 만들기!
앞으로 앞마당을 얼른 만들어야 겠다고 생각했습니다!
댓글
렌로님 정리를 정말 깔끔하고 눈에 쏙 들어오게 잘해주셨네요~ 서울 오가시며 바쁘신데도 정성껏 과제해주셨네요 역시 에이스 렌로님 ~! 넘넘 수고많으셨습니다~~! 👍👍👍