✅아파트명 개봉동 한마을아파트
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장(A)
구로구 종사자수 240,689명
2. 교통(A)
강남 47분(환승1), 여의도 29분(환승1), 시청 38분(환승0)
3.학군(C)
고원초(20.6명)-도보 6분
경인중 76%, 고척중 79%
4. 환경(B)
코스트코
5. 공급
서울시 자체는 공급이 현저히 적다.
구로구 자체도 공급물량이 적다.
하지만 수요를 공유할 것 같은 인접지인 광명시의 공급물량이 많아 구로구까지 영향을 줄 수 있을지 확인이 필요하며 현재 전세를 가져갔을 때 27년도 입주물량이 적정수요 이상이기 때문에 역전세 리스크를 생각해볼 수 있다.
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
*수익률 계산기는 내강의실 2주차 교재/자료 첨부파일에서 받을 수 있습니다.
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 같은 7억대 물건 중 저평가 되어있나? 생각보다 매매가가 높은편
전고점 대비 -12%로 비싸지 않다.
2) 환금성 : 1983세대 1호선 역세권 단지이며 인근 환경도 괜찮기 때문에 수요가 있어 환금성이 괜찮을 것으로 생각된다.
3) 수익률 : 최소 전고점까지 올랐을 경우 투자금의 30% 수익률 가능
연 10%의 수익률로 10년을 가져갔을 경우 수익률 100% 그렇다면 10년 이후 매매가가 10.7억까지 올라야 한다.
4) 원금보존 : 전세가율 58%로 투자 기준에 근접한다.
5) 리스크 대비: 전세낀 물건일 경우 인근 광명시의 공급이 많아지는 27년 만기인지? 그렇다면 역전세를 위해 돈을 모으고 있어야 할지? 생각해봐야 할 것 같다.
나의 투자 결론(매수 여부):
✅ 작성하면서 느낀점 : 해당 단지에 대해서 작성해보면서 서울 내 7억대의 다른 단지들과의 비교평가가 필요할 듯 하다.
