✅아파트명 : 당산 삼성래미안 4차 아파트
✅위치(지도) 서울시 영등포구 당산로 214
✅입지평가
1. 직장
영등포구 종사자수 435,017 사업체수 74,562
S
2. 교통
강남까지 약 40분
시청까지 약 30분
여의도까지 약 15분
A
3.학군
당산서중 88%
당산중 83%
B
4. 환경
영등포구 내 백화점 3개(더현대/타임스퀘어/영등포롯데)
대형마트(코스트코 양평/롯데마트 양평)
대형병원(이대서울/이대목동병원)
S
5. 공급
현재 영등포구 인구수 37만 2,539명
적정수요 = 1년 1,863 3년 5,589 세대
3년 내 입주 예정 세대수 2,270세대
적정 수요 대비 13.5% 수준
절반도 안되므로…
S
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 아파트 한개로는 평가 불가! 비슷한 조건의 다른 위치 아파트와 비교 필요.
2) 환금성 : 300세대 이상, 초역세권, 초/중등 바로 인접. 환금성 O라고 판단됨.
3) 수익률 : 9월 현재 매매가 기준으로 앞으로의 10년동안 100% 수익률을 내기 위해서는
189,250+104,750=294,000
현재 전고점을 이미 넘어상 상태. 앞으로의 가치가 얼마나 상승할 지에 따라 수익률이 달라질 것이다.
그렇기에 같은 가격 다른 단지와의 비교 평가가 반드시 이루어져야 한다고 생각한다.
4) 원금보존 : 당산 생활권 내 입지 독점성 있다고 판단되며 향후 3년 내 공급이 매우 부족하고,
현재 전세가율 또한 45% 수준이라 원금 보존 가능.
5) 리스크 대비: 역전세를 대비한다면 OK.
전세가 변동 추이를 봤을 때 최소 1억 이상의 가용자금이 있어야 대비 가능할 것으로 예상
나의 투자 결론(매수 여부):
현재 이미 전고점을 넘어선 상황이라 성급하게 투자 결론을 내기에는 너무나 어렵다!
전고점을 회복했고 추후 지속적으로 상승할 것이라 예상된다.
만약..나에게 10억의 투자금이 있다면 좀 더 작은 평수가 될 수도 있겠지만 상급지의 다른 아파트에 투자할 것 같다.
✅ 작성하면서 느낀점 :
투자할 수 있는 돈이 있어도 이런 지식들이 없으면 실패하는 거구나.. 뼈저리게 느꼈다.
당장 필수품을 살 때도 이것저것 비교하면서 싸게 사려고 하면서
지금까지 왜 집에서는 그런 생각을 하지 않았을까.
물론 지금 나에게 당장 여유자금이 없지만 빡세게 공부해서…투자하고
나중엔 서울에 내집마련을 무조건 해야겠다 느낀 한 주였다.
돈이 없을 때(돈도 물론 절약하고) 미리미리 준비해야지! 느리더라도 나만의 속도로!!
