[열기 88기 5를 집만 4조 오늘도날자] 신트리1단지 아파트 수익률 분석 보고서

*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서 

✅아파트명

양천구 신트리 1단지 

✅위치(지도) 

✅입지평가 : BACAS : 교통이 제일 좋은 가치를 지닌 단지

1. 직장 : B등급

양천구 종사자수 133,776명

2. 교통 : A등급

강남 52분 / 여의도 29분 / 시청 45분

3.학군 : C등급

초등학교 : 신기초 17명 - 높지는 않고, 학급수가 3개뿐/ 고학년 인원수가 많아지는 편

중학교 : 금옥중 84% (특목고 5명), 신남중67%(1명)

• 신정3동 : 강서양천4학교군 (9교) : 강신중, 금옥중, 신남중, 신원중, 신월중, 신화중, 양강중, 양서중, 양천중

4. 환경 : A등급/ D등급

양천구 기준 : 백화점 1개/ 대형마트 2개(이마트)

단지 1km 반경안에는 대형마트, 병원은 없으나 근처 아이파크몰, 킴스클럽, 이마트가 있음

백화점의 경우, 오목교역 쪽 현대백화점이 있음

5. 공급 : S등급

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

5년기준 일때, 수익률 52%이므로 10년은 보유해야 수익률 100%가 되지않을까?

매가 6억/ 전세가 3.5억 기준일때 투자금은 2.5억

*전고점까지 오른다고 했을 때 : 수익률 76%, 순수익 1.9억이다. 

*수익률 100%을 목표로 했을 때 : 매가가 8.5억 달성 필요> 고점 대비 6천이상이 올라야함 

  - 입지가치를 보면 가능하다고 생각한다. 

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 절대적 저평가 -24%, 상대적 저평가 같은 6억대 물건 중에 물론 투자로 보면 24평 아파트도 있었다. 그러나 전고점은 똑같았고 땅의 가치가 강남으로의 접근성으로 봤을때 높은 물건이라고 생각했다. 

2) 환금성 : 나홀로아파트, 저층/탑층 아니고 대단지이다. 환금성이 높다고 생각함

3) 수익률 :

매가 6억/ 전세가 3.5억 기준일때 투자금은 2.5억

*전고점까지 오른다고 했을 때 : 수익률 76%, 순수익 1.9억이다. 

*수익률 100%을 목표로 했을 때 : 매가가 8.5억 달성 필요> 고점 대비 6천이상이 올라야함 

  - 입지가치를 보면 가능하다고 생각한다. 

4) 원금보존 : 매가 6억/ 전세가 3.5억이면 전세가율 58%로 약 60%로 볼 수 있음

5) 리스크 대비: 공급이 없기때문에 공급리스크는 적고, 역전세의 경우, 남편 신용대출을 끌어다가 쓸 수 있음

나의 투자 결론(매수 여부): 다시 봐도 저평가된 물건이라고 생각한다. 

다만, 갭이 너무 컸기 때문에, 같은 투자금이면 더 좋은 단지를 넓게 봤을 것이다.(실거주 조건도 없애버리고)

✅ 작성하면서 느낀점 : 

확실히 매수하기 전에 수익률 보고서를 침착하게 작성했더라면, 더 신중히 결정할 수 있을 것 같다. 반드시 매수 전에 수익률 보고서를 간단하게라고 작성하자. 그전에는 과제처럼 해왔는데, 실제 매수할 생각을 하고 하니, 이 작업으로 몇천만원 혹은 투자여부까지도 확신을 가질 수 있는데, 반드시 해야되겠다라는 생각이 든다.