[열중47기 2왕 하는 거 독서에 빠져보자9🤿 회오리감자] 결국엔 오르는 집값의 비밀 #12

1. 책의 개요
- 책 제목: 결국엔 오르는 집값의 비밀
- 저자 및 출판사: 김준영 저 / 한국경제신문
- 읽은 날짜: 2025.09.23
- 총점 (10점 만점): 10점 / 9점
- 위 점수를 준 이유 간략하게 

기본적인 부동산 원리를 알 수 있고 왜 그런 원리가 생기는지 데이터로 확인할 수 있다.



2. ⭐ [✍️ 본 💭깨 ✅적]

[ ✍️ 본] 1장 집 값은 이렇게 만들어진다_전세의 이해

P15 부동산의 전세가격이 올랐다는 것은 사용료가 높아졌다는 것이고, 기업이라면 수익이 늘어난 것과 같습니다… 과거 사례를 보면 수도권은 전세가격이 상승하는데도 매매가격이 하락한 적이 있습니다. 그 이유는 특히 수도권은 전세가격 상승이 매매가격 상승으로 이어지기까지 시간이 걸리기 때문입니다.

단순히 전세가격이 매매가격을 밀어 올리는 것이 아니라 그 주택의 사용가치인 전세가격의 변동에 따라 그 주택의 가격과 가치가 평가 되는 것입니다.

P19 전세는 해당 부동산의 사용가치이며 월세로 전환하면 현재의 현금흐름이 됩니다. 또한 전세는 선장은 새로운 주거수요의 성장이라는 의미도 있으며, 소득의 성장은 전세의 성장 그리고 매매수요의 성장으로 연결됩니다.

서울은 평균 전세가율이 가장 낮은 지역입니다. 전세가격 상승률이 높고, 이것이 미래의 기대수익인 매매가격에 크게 반영되어 현재의 시세로 나타나 있기 때문입니다. 반면 전세가율이 높은 도시들 대부분은 전세가격 상승률이 낮습니다. 이렇게 낮은 전세 성장을 반영하여 기대수익인 매매가격이 상대적으로 낮습니다. 따라서 전세가율이 높게 형성되어 있습니다.

P23 첫 번째, 매매가격을 한 마디로 정의하자면 미래가치입니다. 미래의 가치인 매매가격에는 기대수익이 반영되어 있습니다. 기대수익에서는 지역의 발전에 대한 기대 그리고 호재 같은 도시의 미래 성장과 개발에 대한 기대치가 반영되어 있습니다. 하지만 기대인 만큼 호재가 사라지거나 개발이 무산되면 언제든지 가격이 떨어지게 됩니다.

P24 두 번째, 전세가격은 사용가치로서 우리 주택시장의 근간이고 주택의 가치를 평가하는 근본입니다. 전세를 월세로 전환하면 현금흐름이 되며, 임차인 입장에서는 주거비용이고 임대인 입장에서는 수익입니다. 전세가격에 숨어 있는 또 다른 중요한 의미는, 우리 주택시장을 성장으로 이끌어가는 새로운 수요 창출의 창고 역할을 한다는 점입니다.

전세 가격의 변화는 수급 문제에서 비롯되는 경우가 가장 크며, 금리의 상승과 하락 때문에 일어나기도 합니다. 또한 전세가격에 큰 변화가 생겨나게 된 것이 전세자금대출의 시행입니다. 우리 주택시장에 전세자금대출이라는 제도가 시행되기 전에는 개인의 소득이 축적되어 형성된 자산이 전세보증금으로 주택시장에 들어왔습니다.

P28 이렇게 중요한 전세가격의 변동성을 가장 크게 일으키는 것이 신규공급과 금리의 변화입니다. 금리의 방향은 예측이 힘든 부분이지만, 향후 입주물량은 파악할 수 있습니다. 그러므로 전세가격 상승 시점과 매매가격 상승을 일으키는 변곡점을 어느 정도는 확인할 수 있습니다.

[💭 깨]

• 와 강의로만 듣던 내용을 텍스트로 그리고 월부와 아무 상관이 없는 사람에게서 들으니 이상한 기분이 든다. 내가 올바르게 배우고 있다는 확신이 들고 데이터로 확인해보니 정말 그래서 놀랍다.
• 결국 매매가격은 기대수익이 반영되어 있고 전세가격은 실사용가치의 비중이 훨씬 크다. 전세가격에 집중해야 하는 이유가 여기에 있다.
• 그 전세가격은 신규공급과 금리의 변화에 따라 움직이게 되는데, 내가 확실하게 알 수 있는 부분은 입주물량! 공급을 잘 봐야 부동산 흐름을 크게 볼 수 있는 것.

[✅ 적]

➡️ 이제 알고 있는 것들의 근거를 찾아보는 것도 중요한 것 같다. 데이터 관련된 책을 보는 것은 아직도 어렵지만 계속 도전해야겠다. 자꾸 도망치고 싶은 종류의 책이긴 한데… 벽을 깨자!

➡️ 뒤에 더 나오지만 특히 지방에서는 공급 너-무 중요하다… 진짜 이번 지투실에 가서 공급 한 번 제대로 파보자.

[ ✍️ 본] 2장 부동산시장의 변동성과 자산가치의 변화를 구분하라

P33 현재의 주택수요에 직접적으로 영향을 주는 것은 새로 태어나는 인구가 줄어드는 것이 아니라 가구수가 늘어나는 것입니다.

P37 우리가 금리의 변동성이나 속도 그리고 방향을 모두 맞히는 것은 불가능합니다. 그래서 전세가격의 변화에 초점을 맞추어 시장을 전망하는 경우가 대부분입니다.

[💭 깨]

• 인구가 다함께 줄어드는 도시를 비교하여 어느 곳에서 주택수요가 더 있는가 확인해보니 가구수가 핵심이다. 어쨌든 인구가 줄어드는 것도 사실이고 맞는데 아직까지는 늘어나는 가구수로 충분히 수요가 발생한다는 뜻. 주변 소음 차단하자… 그냥 주변 사람들 설득할 생각도 하지 말고 내가 배우고 있는 것에 집중하며 나갈 필요가 있음.
• 항상 어느 분야에서든지 강조되는 말이지만 내가 예측할 수 없는 부분을 붙들고 뭘 할 수 있을까? 내가 현재 할 수 있는 부분을 하자. 전세가격의 변화에 초점을 맞춘다는 것은 공급을 잘 보겠다는 의미.

[✅ 적]

➡️ 시끄러운 세상 소음 차단하자.. 그게 유리공의 말일지라도ㅎ

[ ✍️ 본] 3장 움직이는 수요, 어떻게 파악할까

P45 (지방) 기간을 조금 늘려서 3년 누적 공급량(입주물량)을 보면 조금 더 쉽게 분석할 수 있습니다. 3년간의 수요가 축적되어 움직이는 공급시장이기 때문입니다. 그래서 3년 누적 공급량으로 수급과 매매가격의 상관관계를 어느 정도 정확하게 파악할 수 있습니다.

P51 광주광역시는 전라남도 권역의 핵심 도시입니다. 주위의 작은 도시들로부터 수요를 끌어오고 인구수와 가구수 대비 거래량이 상대적으로 많으며 재고주택 또한 많은 곳입니다. 한편 대전광역시는 세종시와 서로 수요를 주고받는 관계이며 또 세종시의 공급량으로 인해 재고주택이 가장 적은 도시입니다.

[💭 깨]

• 와 이 부분 너무 좋았다. 1년치씩 공급량을 봤을 때는 들어맞지 않았던 그래프가 3년 누적으로 바꿔보니 착착 들어맞는다. 대박이다. 3년간의 수요가 축적되어 움직이는 공급시장이기 때문에 딱 맞는다. 그래도 임보에 적용해보고 싶다.
• 지역마다 수요를 주고받는 형태가 다르기 때문에 제대로 파악해야 한다. 대전은 세종시와 서로 수요를 주고 받고 광주는 다른 도시들의 수요를 빨아들이기만 한다. 이런 거 앞마당 아니면 제대로 알 수 없다.

[✅ 적]

➡️ 3년 누적 공급량으로 10월 지방 앞마당 파악해보기

[ ✍️ 본] 4장 공급을 알아도 전망이 쉽지 않은 이유

P57 먼저 공급이 시장에 미치는 영향은 수도권과 지방 사이에 차이가 있다는 이야기부터 하겠습니다. 수도권과 지방은 공간의 크기 차이에서 비롯된, 공급이 시장에 영향을 미치는 시간에 차이가 있습니다. 수요 측면에서는 공급 부족을 느끼는 시간의 차이이며, 지역과 지역간의 거리 차이이기도 합니다. 이러한 공간의 크기 차이 때문에 지방은 3년 누적 공급량을 서울,수도권은 장기 누적 공급량을 살펴봐야 합니다.

P60 서울, 수도권은 가격이 선행하고 공급이 후행하며 다시 시장환경을 만들어가는 전형적인 공급 후행 시장입니다. 매매가격이 선행하기 때문에 가격이 상승하는 시기에 공급이 늘어나고, 하락하는 시기에는 공급이 줄어들이 때문에 공급과 매매가격의 상관관계가 낮게 나오는 것이지요. 이러한 이유는 공급이 시장에 영향을 미치는 시간에 의해서 상승환경 혹은 하락환경을 천천히 만들어가기 때문입니다.

P61 수도권 부동산시장은 침체기를 겪다가 2009년부터 2016년까지 전세가격 상승률이 높아집니다. 매매가격 상승률보다 높은 수치입니다. 이 시기에는 공급의 부족으로인해 전세가격 상승률이 매매가격 상승률을 넘으며 전세가율 역시 계속 오릅니다. 전세가격 상승률의 정점인 2016년 이후부터 2023년까지는 단 한 차례도 전세가격 상승률이 매매가격 상승률은 넘어서지 못하고, 전세가율은 지속적으로 하락합니다.

P63 광역시 이하 규모가 작은 도시들은 대부분 3년 누적 공급량에 의해서 가격의 변동성이 일어납니다. 또한 도시가 외부와 연결이 단절되어 독립적일수록 시장은 신규공급의 영향을 크게 받게 됩니다. 지방의 시장을 분석할 때는 3년 누적 공급량이 가장 중요합니다. 신규주택에 입주하기까지 3년이라는 공백 기간 동안 시장에 머무르게 되는, 늘어난 수요만큼 공급이 되어야 하기 때문입니다. 3년 누적 공급량의 원리는 주거 형태가 아파트라는 형태로 자리를 잡은 우리나라만의 독특한 성격에서 나오는 수요과 공급의 논리입니다. 단기간에 공급이 가능한 주거 형태에서는 공급의 공백 기간이 짧기 때문에 3년 동안 수요와 불균형이 일어나지 않기 때문입니다.

P66 작은 도시의 가장 큰 위험 요인은 적은 수요입니다. 적은 수요는 외부 변수의 영향을 크게 받거나 외부 투자자들에 의해서 왜곡되기 쉽기 때문입니다. 작은 도시로 갈수록 외부환경의 영향을 많이 받기 때문에 시장 예측이 어렵습니다.

P73 최근 공급에 대한 이슈 가운데 하나는 ‘신규공급과 매도물량 중 어느 쪽에 더 비중을 두고 시장을 판단해야 하는가’입니다. 또 인허가물량, 착공물량, 분양물량, 입주물량까지 모두 공급으로 설명되기도 하는데요. 저는 현재 시점에 나오는 주거 가능한 공간만을 공급이라고 생각합니다. 인허가물량, 착공물량, 분양물량은 현재 시점에서 주거를 할 수 없기에 당장 시장에 영향을 미치는 공급은 아니라고 보고 있습니다. 매도물량과 신규 입주물량만 공급의 범주에 넣습니다.

[💭 깨]

• 그래프만 보면 도망치고 싶은 사람ㅋㅋㅋ저요ㅋㅋㅋㅋ 다시 한 번 들여다보고 제대로 이해해야 한다. 도망치는 것 멈춰. 이 책을 읽다보니 큰 흐름은 어느 정도 잡혀간다. 시장 상황이 안 좋을 때 또 시장이 좋아질 때 공급이 되면서 가격이 어떻게 변하는지. 완전히 100% 이해했다고는 못하지만 더듬더듬 잡아가다보면 어느새 머리 속에 자리잡겠지.
• 중소도시의 경우 수요가 적기 때문에 작은 바람에도 데이터 자체가 흔들릴 수 있어서 올바르게 예측하고 파악하기가 힘들 수 있다. 정말 뾰족한 선호도를 알아야 하고 투자해도 되는 단지를 명확하게 선별할 수 있어야 한다. 포항 남구에서 그랬던 것처럼 확실한 선긋기가 필요함!
• 오 인허가, 착공물량 궁금했는데 참고하는 자료 정도이지 엄청난 영향이 있는 것은 아니구나 맹신하면 안 되겠다.

[✅ 적]

➡️ 광역시를 갈 지 중소도시를 갈 지 모르겠지만 지역 특성에 따라 착용해야 하는 안경이 다르다는 사실 명심!

[ ✍️ 본] 5장 수도권과 지방의 차이를 알면 투자가 보인다

P81 지방으로 갈수록 전세가율이 높아 투자금 대비 높은 수익률을 기대할 수 있습니다. 하지만 수익률이 높다는 뜻은 그만큼 리스크가 크다는 의미이기 때문에 높은 전세가율이 반드시 좋은 것은 아닙니다.

P85 서울·수도권의 경우 낮은 전세가율에서 높은 전세가율로 변화하는 것은 긴 시간에 걸쳐 만들어놓은 공급 현상입니다. 그리고 전세가율의 변화는 수익률 환경의 변화로, 투자자들의 유입에 결정적인 역할을 하게 됩니다. 또한 주거부족을 가장 잘 보여주는 것이 전세수급지수의 상승입니다. 이 두 가지 조건이 함께 만나면 주거부족에 의해 실수요자가 움직이고 나아진 투자환경에 의해 투자수요가 움직이며 지속적인 상승이 일어나게 됩니다.
지방의 경우는 이미 높은 전세가율이 형성되어 있기 때문에 좋은 투자환경이 마련되어 있다는 의미도 됩니다. 그래서 전세가격 상승을 통한 높은 전세가율을 다시 만들 필요는 없습니다. 그러므로 공급이 감소하면 전세물량 부족이라는 한 가지 이유만으로 매매가격 상승이 일어나게 됩니다. 이처럼 지방은 전세수급지수와 전세가율이 동반해서 움직이며 매매가격에 바로 영향을 미칩니다.

수도권이 긴 시간에 걸쳐 움직였다면 부산은 전세수급에 의한 매매가격의 단기 변동성이 나타납니다. 수도권의 경우는 전세수급지수와 전세가율의 상승과 하락이 같은 방향으로 나타나지 않는 시기도 있지만, 지방의 경우는 대부분 전세수급지수와 전세가율이 비슷한 시점에서 움직이고 같은 방향으로 가고 있습니다. 그래서 매매가격의 변곡점이 반복해서 자주 나타나게 됩니다.
 

P90 성장하는 도시와 소멸하는 도시를 우리는 어떻게 알 수 있을까요. 우선 전세가격 상승률을 통해서 알 수 있습니다. 앞에서도 이야기했듯이 전세가격 상승률은 해당 도시 혹은 해당 주택이 생산하는 수익이고 성장입니다. 수익이 높다는 것은 여전히 성장하는 도시라는 뜻이 됩니다. 전세가격의 성장은 인구의 증가, 가구수의 증가 그리고 그 도시가 가지고 있는 성장환경에서 비롯됩니다. 성장환경이란 일자리, 관광, 학군과 같은 요소로서 새로운 수요가 생겨날 수 있는 도시의 경쟁력이기도 합니다. 이러한 요인들에 의해서 전세가격 성장이 이루어지면 해당 도시의 매매시장도 지속적으로 성장하게 됩니다.
 

P91 서울의 강남, 부산의 해운대, 대구의 수성구와 같이 새롭게 땅을 공급할 수 없는 곳은 자가 보유율이 낮습니다. 이런 도시들은 새로운 수요가 들어오면서 임대료 상승을 만들고, 임대료 상승이 높은 수익률과 기대수익으로 작용하여 끊임없이 투자자가 진입하면서 임대물량을 만들기 때문입니다. 이러한 이유로 자가 보유율이 낮습니다. 즉 어떤 필요에 의해 그곳에 임차를 해서라도 꼭 머물러야 하는 수요가 있기 때문입니다. 이렇게 새로운 택지가 없어서 신규공급을 할 수 없는 좋은 지역들은 높은 기대수익률에 의해서 투자자가 신규공급 역할을 대신하고 있는 것입니다
 

P93 인구가 증가하지 않아도 소득이 지속적으로 늘어난다면 좋은 품질의 주택에 대한 수요도 증가합니다. 이러한 수요에 맞게 높은 품질의 고급주택과 신축주택이 공급될 수 있습니다.
지방의 소도시 중에서, 특히 인구가 감소하는 지역에서 반드시 확인해 보아야 할 것이 지역의 경쟁력입니다. 인구만 비교할 것이 아니라 같은 인구라도 새로운 수요를 창출할 수 있는 경쟁력을 갖춘 곳인지를 비교해 보는 것이 좋습니다. 도시의 경쟁력이란 그 지역이 가지고 있는 환경적인 인프라입니다. 경쟁력이 있는 지역은 더 많은 수요가 이동하며 거래를 만들어내게 됩니다.
 

P97 새로운 주거수요는 신축 아파트에 조금 더 집중되며, 신축 아파트의 가격 상승률이 기축 아파트보다 높은 특성을 가지고 있습니다. 특히 인구가 감소하고 새로운 수요 창출이 어려운 곳은 소득 증가에 따라 높은 품질의 신축 아파트에 대한 선호도가 높으며, 이로 인해 신축 아파트 위주의 상승이 두드러지게 됩니다. 이와 함께 도시의 인프라가 집중되어 있는 위치에 더 많은 수요가 모이게 됩니다.
 

P103 최근 부동산 하락기에서 인구감소와 수요감소는 큰 화두가 되고 있지만 그렇게 걱정하지 않아도 되는 이유가 있습니다. 수요감소 자체를 부정하는 것은 아니지만, 수요감소는 곧 부동산시장의 지속적인 침체라는 공식으로 단정하는 것은 섣부르다는 생각입니다. 앞서 상주시의 예에서 보았듯이 수요감소는 반드시 공급감소를 동반합니다. 소비자들이 요구하지 않는 상품을 지속해서 만들어낼 수 없듯이 주거용 부동산도 수요가 감소하면 공급도 따라서 감소하게 됩니다. 시장 스스로가 균형을 맞추는 능력을 가지고 있기 때문입니다.

 그 예로 지방에서는 이미 인구감소 현상에 맞추어 공급감소도 함께 진행되고 있으며 상품에서도 같은 현상이 나타나고 있습니다. 지방에서는 새로운 빌라가 거의 공급되지 않고 있습니다. 빌라에 대한 수요가 점차 사라지고 있기 때문입니다. 이처럼 시장은 줄어든 수요만큼 공급을 줄이게 되어 있습니다.

 그렇다면 아파트는 어떻게 될까요. 이미 공급된 기존 아파트에서 수익이 나지 않는다면 수요자 입장에서는 새로운 공급을 받아들일 이유가 없는 것입니다. 만약 주택가격이 지속적으로 하락한다면 어느 누구도 매수하려 들지 않을 겁니다. 매수자가 없는 공급은 지속될 수 없기에 결국 공급이 감소하게 됩니다. 이처럼 수요 없는 공급은 지속될 수 없습니다. 그래서 일시적인 하락은 일어나도 지속적인 하락은 힘든 것입니다.
 

P104 중심도시는 인구감소로 인한 장기적인 침체가 발생할 가능성이 매우 낮습니다. 주택에 대한 수요를 인구에 국한하여 판단하는 것은 편협한 생각일 수 있습니다. 소득이 늘어나면 여러 주택을 소유할 수도 있기 때문입니다. 물론 작은 도시나 시골과 도심의 차이는 있겠지만, 인구감소가 우리나라 전체 주택시장의 문제라고는 할 수 없는 이유입니다.
우리나라 주택시장은 아파트라는 대규모의 주거 형태로 공급이 이루어집니다. 사업의 규모가 큰 만큼 리스크도 커지게 되지요. 만약 하나의 단지만 분양에 실패하거나 미분양이 되어도 시행사나 건설사는 큰 손실을 입습니다. 그래서 수요가 감소하는 지역이나 가격이 하락하는 상황이 되면 공급이 급감하게 되는 것이지요. 결국 수요의 감소보다 공급의 감소가 더 많이 일어납니다.
 

P108 결론을 말하면, 금리가 부동산시장에 영향을 미치기는 하지만 금리 하나만으로 매매와 전세, 월세 모두를 해석하고 판단하는 것은 어려운 일입니다. 또 금리는 임대인과 임차인이 선택하는 하나의 조건이 될 수 있긴 하지만 금리가 만들어내는 수익률이 상품마다 또 지역마다 다르기 때문에 매우 복잡하게 되어 있습니다.

 이처럼 복잡한 시장의 수익률 구조를 해석한다는 것은 매우 어려운 일이고, 금리의 방향을 예측하는 것 자체도 어렵습니다. 그래서 금리가 크게 변동하는 기간에는 금리를 수익률을 훼손하는 단기 변수로 이해한다면, 주택시장 전체를 큰 틀에서 크게 벗어나지 않게 전망할 수 있을 것으로 판단합니다.

[💭 깨]

• 오 지방에서 전세가격이 상승하는 단지가 있다면 의미가 있다는 뜻이구나. 그동안 전세 올려 받을 것도 아니고 매도해서 탈출할건데 전세 가격이 중요할까 의문이 있었는데, 성장하는 도시라는 측면에서 의미 있겠다. 그리고 실수요가 진짜로 살고 싶어한다는 뜻도 될 수 있으니까 유의해서 봐야겠다.
• 인구가 증가하지 않더라도 어느 도시든 대단지 브랜드 신축은 의미가 있겠다. 소득이 증가하는 상황에서 더 고품질의 주거환경을 누구라도 원할 것이기 때문.
• 오…. 시장이 줄어든 수요만큼 공급을 줄여 어느 정도 균형을 맞춘다는 것도 굉장히 흥미롭다. 건설회사가 바보가 아닌 시장 너무 안 될 것 같은 시장에서는 주춤하고 확실하게 발을 담그지 않는다는 것이지. 지속적인 하락이 쭉 지속될 수는 없는거구나. 수요의 감소보다 공급의 감소가 더 빠를 수밖에 없다.

[✅ 적]

➡️ 지방에서의 전세상승, 전세가격 의미 없지 않다. 잘 봐야 한다. 매가와 연결될 수 있다.

➡️ 중소도시일수록 대단지 브랜드 신축 매우 중요함. 

[ ✍️ 본] 6장 월세 시대, 무엇이 달라질까

P112 우리 주택시장도 차차 월세로 가는 것은 필연적일 수밖에 없습니다. 성장의 둔화로 인해 매매가격의 상승이 점차 둔화된다면 시세차익이 나지 않는 상품으로 바뀌기 때문입니다. 결국 어느 시점에서는 시세차익형이 아닌 임대수익형인 월세 상품의 비중이 높아질 것이며 이러한 월세 상품들이 시장에 남아 주요 임대 형태로 자리를 잡게 되는 것입니다. 전세시장이 완전히 사라지지는 않겠지만 다가올 미래의 임대 형태가 주로 월세가 되는 것은 피할 수 없을 것입니다.
 

P117 개인적인 생각이지만 유럽의 거리에 고풍스러운 오래된 주택들이 지금까지 남아 있는 것은 임대 형태가 월세이기 때문이라고 생각합니다. 반면 시세상승을 기대하는 우리는 재건축을 통해서 오래된 주택들이 아파트라는 형태로 빠르게 바뀌었다고 생각합니다. 이처럼 시세차익과 월세를 통한 기대수익의 차이에 의해서 공급량이 달라지게 될 가능성이 매우 높습니다. 만약 월세화가 빠르게 진행된다며 그 속도에 맞게 공급도 필연적으로 감소할 것으로 생각합니다.
 

[ ✍️ 본] 7장 부동산 정책, 얼마나 효과 있을까

P122 투자수요의 감소는 공급의 감소로 이어지며 전세공급에 대한 불안을 더욱 크게 만들 수 있습니다. 또한 투자자의 시장 참여가 줄어든다면 건설사의 신규공급도 같이 줄어드는 환경이 될 가능성이 큽니다. 이런 이유들로 인해 전세공급의 변동성이 커져 전세가격의 변동성을 높이게 됩니다.
 

P129 즉 정부의 정책과 무관하게 지역의 내부에서 만들어내는 시장환경에 의해서 상승과 하락을 반복하고 있는 것입니다.

 정부의 정책은 단기간에는 시장의 방향을 돌릴 수 있습니다. 하지만 지속적으로 유지하는 것은 매우 힘듭니다. 시장은 시장 안에서 나름의 규칙을 가지고 움직이고 있기 때문입니다. 즉 시장이 오랜 시간에 걸쳐 만들어놓은 상승환경과 하락환경은 정부의 정책으로 단기간에 변하지 않기 때문입니다.
 

[💭 깨]

• 지금 난리인 627 대책…ㅎ 지금까지의 정부 규제와 정책을 봤을 때 단기간에서는 영향이 있을 수 있겠지만 시장의 큰 흐름을 막지는 못한다는 사실. 어차피 상승과 하락은 반복되게 되어 있다. 규제가 어쩌고 해서 일희일비 할 필요 없음.

[✅ 적]

➡️ 규제는 대응의 영역.

[ ✍️ 본] 8장 통계를 과신하면 안 되는 이유

P134 수요와 공급과 함께 빠지지 않고 이야기되는 것이 미분양 통계입니다. 수급의 관점에서는 과다공급이 되었을 때 미분양이 늘어나고 과소공급이 되면 미분양이 줄어들며 가격이 상승한다는 논리인데요. 주택시장의 실상은 그렇지 않는 경우가 많습니다. 기본적으로 미분양은 기존주택에서 가격의 상승과 하락이 생기며 나타나는 하나의 현상입니다.
 또 미분양의 원인은 다양합니다. 과거 금융위기와 외환위기 같은 외부의 큰 충격에 의한 미분양이라면 과다공급에서 나온 것이 아니기 때문에 위기만 지나가면 미분양은 금방 줄어들게 됩니다. 하지만 공급이 충분히 되어 있는 환경에서 가격하락과 함께 나온 미분양이라면 그 성격이 다릅니다. 이때는 공급이 줄어들고 기존주택들이 상승으로 돌아서야 미분양이 줄어들게 됩니다.
 정책적인 도움에 의한 미분양 감소나 외부의 환경에 의한 증감보다는 공급의 부족과 과잉 그리고 가격의 상승과 하락이 연결되어 나오는 미분양 물량의 증감으로 시장의 방향성을 보다 정확하게 판단할 수 있습니다.
 

[💭 깨]

• 미분양은 원인과 상황에 따라 성격이 달라진다. 공급이 과다한 상태에서 가격하락과 함께 나온 미분양이 골치겠다.

[✅ 적]

➡️ 미분양도 너무 짧게 보고 해석하지 말고 현재 상황이 금융위기에서 나온 미분양인지, 공급과다에 따른 미분양인지 나눠서 확인해야 함.

[ ✍️ 본] 9장 어디에 투자해야 할까

P147 일본의 오랜 침체 구간에서도 신축 맨션 가격이 상승하고 우리나라도 인구가 감소하는 작은 도시들에서 신축이 선호되는 현상을 보면, 임대료가 상승하고 품질이 높은 신축 아파트에 좀 더 많은 관심을 가져야 할 것으로 보입니다. 작은 도시일수록, 또 인구가 감소하는 지역일수록 이제는 위치나 상품에 좀 더 초점을 맞추어 선택하여야 할 것입니다.
 

P149 시간이 지날수록 과거와 같이 모두가 상승하고 모두가 하락하는 시장이 아니라, 지역마다 또 아파트마다 차별화가 되며 상승하는 곳과 그렇지 않은 곳이 구분되어 점차 자리를 잡아갈지도 모릅니다.

P151 지방에서는 이미 빌라에 대한 수요가 급감해서 신규수요를 찾아볼 수 없듯이 앞으로 지방 도시들에서 기축 아파트에 대한 수요 또한 줄어들 가능성이 높습니다. 점차 힘이 떨어지고 경쟁력이 약화되고 있다고 보아야 할 것입니다.
 

[💭 깨]

• 오.. 우리나라 10년 뒤의 모습을 알고 싶으면 일본을 보라고 하는데! 일본도 결국 신축 맨션(아파트)에 대한 수요는 끊임없이 있구나. 결국 지방 소도시 빌라나 꾸축이 아니라면 어디든 가치가 있다는 말. 그런 곳은 어차피 내가 투자하지 않을 것이니까.

[✅ 적]

➡️ 애매하게 알아서 불안한 것들은 제대로 파보면 해결된다.

[ ✍️ 본] 10장 지역별 부동산 분석

P160 (수도권)먼저 수도권의 가장 큰 특징은 한 번의 사이클이 긴 상승과 긴 하락으로 이루어진다는 것입니다. 그렇다면 왜 이렇게 긴 사이클이 나오는 것일까요? 바로 도시의 규모에서 나오는 수요와 공급의 불일치 시간 때문입니다. 긴 시간에 걸쳐 수급환경이 깨지고 긴 시간에 걸쳐 다시 균형을 찾아가며 나타난 현상입니다. 
 

P163 지금은 상승과 하락이 공존하고 있어 상승환경에 도달하지 못한 상태이며 차후 입주물량과 전세수급지수, 전세가격의 상승폭에 따라 방향이 정해질 것으로 봅니다. 당분간은 상승과 하락이 혼재된 시장이며, 내부에서는 전세수급지수와 전세가율이 올라가며 상승환경을 만들어가고 있는 시점이라고 할 수 있습니다. 
 

P165 지방의 도시과 서울, 수도권의 가장 중요한 차이는, 지방은 공급이 영향을 미치는 시간에 의해 짧은 사이클을 만든다는 것입니다. 이 사이클을 만드는 과정에서 가장 큰 힘을 발휘하는 것이 3년 누적 공급량(입주물량)입니다. 3년 누적 공급량을 기반으로 지방의 부동산시장을 분석하면 가장 높은 확률로 제대로 판단할 수 있습니다. 지방은 수도권보다 좀 더 단순해서 공급이 주가 되고 다른 변수들은 긴 시간에 걸쳐 영향을 미치지 못한다는 특성이 있습니다. 그래서 지방으로 갈수록 공급에 집중해서 시장을 분석하는 것이 좋습니다.

P166 (부산) 2024~2026년 평균 입주물량은 1만 1561세대로 과거 부산이 상승의 힘을 키워가던 2007~2009년 상승기보다도 더 적은 평균 입주물량이 예정되어 있습니다. 공급을 보면 상승할 수 있는 아주 좋은 환경에 놓여 있다고 할 수 있습니다… 부산은 짧게는 1~2년 안에 긍정적인 시장환경으로 진입하여 매매가격이 상승으로 돌아설 가능성이 높은 곳입니다.

(대구) 2024년 기준으로 지방 광역시 중에서 부동산시장이 가장 좋지 않는 곳은 대구광역시입니다. 전국에서 미분양이 가장 많이 쌓여 있는 것만 보아도 시장이 어느 정도 침체되어 있는지 짐작할 수 있습니다. 대구광역시는 금리 상승기 이전에 벌써 과다공급을 만나 하락과 함께 침체 국면으로 들어서고 있었습니다. 그 사이 금리상승과 과다공급의 환경을 만나며 더 큰 어려움을 겪고 있는 곳입니다.

 2025년부터는 오히려 공급부족으로 긍정적인 신호가 나올 가능성이 매우 높습니다. 또한 충분히 가격도 하락하였고, 타 도시보다 낮은 가격대의 분양권과 매물들이 수요를 끌어들일 수 있는 매력적인 환경이기 때문입니다.

 광역시 중에서도 수요와 공급이 가장 잘 맞는 도시가 대구입니다. 외부와 단절된 형태로 도시가 형성되어 있기에 지역 내에서 주거지를 해결해야 되는 특성이 있습니다. 

 부산과 다르게 2024년의 대구는 여전히 공급량이 많은 관계로 전세가율이 반등하지 못하고 있습니다. 이를 종합해서 대구 부동산시장을 분석해 본다면 2024년은 여전히 입주물량이 많아 하락의 환경에 놓여 있다고 할 수 있습니다. 수요 측면에서도 2024년 하반기부터 줄어드는 공급량에 의해서 특별한 변수가 없는 한 매매 거래가 살아날 것으로 기대해 볼 수 있습니다. 2024년은 힘든 시기이지만 하반기부터 급격히 줄어드는 공급량으로 2025년과 2026년 그리고 2027년은 전혀 다른 환경으로 갈 가능성이 매우 높다고 판단해 볼 수 있습니다. 

(대전) 다가올 3년의 공급과 수요를 통해서 대전의 부동산시장을 전망해 보면, 공급량이 많지도 적지도 않는 환경이 2025년까지 지속됩니다. 반면 전세수급지수는 광역시 중에서 가장 빠른 반등을 하고 있는 지역입니다.

  다만, 확정되어 있지 않으나 재건축・재개발을 통해 분양 예정된 물량이 꽤 있으며 이 공급량으로 인해서 추세적인 반등의 시간이 지연될 가능성이 있기에 관심을 가져야 할 부분입니다. 

(울산) 산업도시로서 기업의 활동과 산업의 경기에 따른 수요 변화가 타도시에 비해 심한 곳이라고 할 수 있습니다. 그래서 수요 예측이 어려운 곳입니다. 또 일정 부분은 부산 부동산시장의 분위기에 영향을 받습니다. 즉 부산보다 후행해서 움직이거나 혹은 심리적인 영향을 받는 곳이기도 합니다.

 울산 부동산시장을 분석하면 2020년부터 부족했던 공급이 2026년까지 지속되고 있어 절대적으로 공급량이 부족해 보입니다. 수요 측면에서도 타 도시에 비해 빠르게 매수에 참여할 가능성이 높고, 그래서 지방에서는 울산이 가장 먼저 상승할 가능성이 있어 보입니다. 

 2024년 하반기부터 전국 대부분 도시들이 공급부족 국면에 접어듭니다. 여러 도시에서 다시 전세가격 상승이라는 공급부족의 신호들이 나오고 있는 것인지도 모릅니다. 몇 년의 큰 하락을 겪고 남은 막연한 불안감으로 이제 부동산시장은 끝났다는 판단을 내리기에는 아직도 주택을 필요로 하는 분들이 많을 것이라고 생각합니다. 

(청주/천안) 청주와 천안의 경우 2024년은 과거와 같이 전체 충청 권역에서 명확하게 물량이 줄어드는 해가 아니기 때문에 시간을 두고 판단을 해도 늦지 않을 것으로 보입니다.

 2024년과 2025년은 적은 공급환경으로 조성되어 가고 있기에 부산의 변곡점 시그널에 따라 같이 움직일 가능성이 높은 곳이라고 할 수 있습니다. 

(포항) 이를 종합해서 2024년을 전망해 보면, 몇 년 사이 최근 많은 입주물량이 몰려 있는 곳이 포항입니다. 그래서 2024년 한 해 동안은 여전히 시장이 어려울 것으로 보입니다. 

[💭 깨]

• 지역마다 이렇게 공급량 파악하고 특성을 파악해서 다르게 알고 손에 쥐는 것이 필요함.
• 결과적으로 현재 왜 대구/부산을 미리 봐두라는지에 대한 이유도 다 나와 있음.

[✅ 적]

➡️ 대구, 부산 1-2년 사이에 차근차근 앞마당 늘려놓자. 진짜 기회가 온다.